【新手買房必修】斡旋金多少合理？下斡旋反悔斡旋金可以退嗎？5大常見問題一次解答
（圖片提供／幸福空間）
上篇文章已為大家說明買方與賣方常見的四種談價方法，分別為口頭談、斡旋談、要約談及見面談，以下幫大家彙整談價時最常碰到的5個問題。
Q 斡旋金支付多少才合適？建議應如何支付？
A 斡旋一次建議支付5萬或10萬，但依照不同總價的物件，會有不同的斡旋金額，一般2,000萬以下的自住物件，常見的斡旋金為5萬或10萬，但如果總價很高，斡旋金也有可能50萬以上，甚至破百萬。另外，建議以現金方式支付斡旋金。當買方將斡旋金交給仲介後，仲介會提供一張紅色的收執聯（收據）給買方，表示有收到買方支付的斡旋金，且仲介通常會將現金用信封袋裝好，再轉交給賣方。另外，買方須將收執聯保存好，因為賣方若拒絕斡旋，買方須將收執聯交給仲介，才能取回斡旋金。
Q 已簽斡旋書卻反悔不想買了，斡旋金能退回嗎？
A 若屋主在同意以斡旋書上的價格成交前，買方就反悔，不想繼續斡旋，就可直接取消並取回斡旋金，且沒有任何違約處罰。若賣方已經看過斡旋書，且已在斡旋書上勾選同意以此價格成交並簽名，此時若買方反悔，斡旋仍可取消，但買方已支付的斡旋金，就會變成違約金支付給賣方，而無法退還取回。
Q 談價時，應該運用斡旋還是要約？哪種方式比較好談呢？
A 以實務來說，若能運用斡旋來談價格，仲介會比較能讓賣方感受到買方的誠意，當然也可以使用要約來談，只是額外要留意幾件事，若談成之後，日後反悔，要約書的罰則會比斡旋書更高，再來是當同一家仲介同時有兩個買方付同一個案件的斡旋及要約時，通常付斡旋的買方有優先談價的權利。
Q 簽了要約書後反悔，需要付違約金嗎？
A 如果屋主在同意以要約書上的價格成交前，買方就反悔，不想繼續使用要約價格來談，就可直接取消，且沒有任何違約處罰；若賣方已經同意以要約書上面的價格成交，且已在要約書上勾選同意以此價格成交並簽名，此時若買方反悔，要約仍可取消，但買方須支付賣方等同3%房屋售價的金額（實際金額依要約書條款而定），作為違約金。
Q 房仲如何利用「資訊不對稱」談價？
A 仲介在談價中來回傳遞買賣雙方各自的出價時，不一定會把全部的金額告訴對方，例如：見面談時，買方加價到1000萬，可能仲介會和屋主說買方加價到980萬，以預留一點籌碼可以跟雙方談價，並營造出「雙方相當有誠意」的善意感受，使整體談價過程能更順利，而此技巧就稱為「資訊不對稱」。
仲介資訊不對稱的範例
假設賣方希望能賣出1,120萬，且最低可接受見面談價為900萬，則以下將用表格呈現賣方、仲介、買方三者談價時，仲介運用的資訊不對稱方法。另外，假設每一輪出價都是由賣方先出價，買方後出價。
（單位：萬）（表格資料來源：四塊玉文創）
※註❶：仲介向買方提出：「1030萬和970萬相差60萬，若買方願意對半分攤價格（買方提高30萬、賣方降低30萬），賣方願意出價1000萬。」
※註❷：買方同意對半分攤，於是出價1000萬。
從以上六輪出價及仲介傳遞的價格，可整理出以下的價差表格。
（單位：萬）（表格資料來源：四塊玉文創）
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作者簡介- 0.38
現任
．自由工作者
．FB學校學不到的事創辦人
．Uncle for you創辦人
．好學校房產講師
經歷
．4年安親班教師
．2年直營品牌房仲業務
．2年銀行房貸業務
．6年保險業務
專長
．自住購屋講師
．財務專業
．保險專業
．素人講師培訓
．知識教育專業
【本內容節錄自編輯精選好書《零基礎也OK！無殼蝸牛必備購屋全書：從看屋、議價、簽約、貸款、驗屋等SOP全揭密》】
書名：零基礎也OK！無殼蝸牛必備購屋全書：從看屋、議價、簽約、貸款、驗屋等SOP全揭密
出版社：四塊玉文創
作者：0.38
彙整編輯：May
書名：零基礎也OK！無殼蝸牛必備購屋全書：從看屋、議價、簽約、貸款、驗屋等SOP全揭密
作者：0.38
圖文提供：四塊玉文創