現在房市景氣好嗎？專家教你從建照申請、開工量及使用執照了解房市現況

2023-10-27｜人氣:2983

（圖片提供／幸福空間）

影響房地產景氣的因素不下數十項。由上而下可以分為經濟面、金融面、供需面及交易面。經濟面影響整個國家的購買力，自然影響房地產的景氣；金融面影響購屋者的成本；供需面影響房價的漲跌；交易面則是市場現況的温度計。以下分享如何從建照申請、開工量及使用執照瞭解市場變化。

如何從建照申請、開工量及使用執照瞭解市場變化？

建照申請及開工量都是房屋市場領先指標，而使用執照則可以了解建商餘屋量的消化狀況。

1. 建照：

全名為「建造執照」，建物如果有新建、增建、改建或修建，都應該先申請「建造執照」。「申請需求」要提供相關的文件和建築規劃圖，取得「建造執照」後才可以開始動工，一般而言，營建署發出建照的多寡，代表建商推案的信心強度，因為建商開發新建案需要取得建照才能開始興建與銷售預售屋。

2. 開工量：

領照日起6個月內開工，得展期一次，期限為3個月，新屋開工觀察開始興建住宅的數量變化，是房地產業的領先指標，另依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，契約內應明定開工及取得使用執照完工的日期，並規定賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。如果預售屋逾期完工或是交屋延遲，建商應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息支付給買方。

另外，政府平均地權條例修正案上路後，預售轉賣受限制，加上土地成本及原物料價格高，所以建商通常會採取先建後售的方式，以控制變動成本以及增加成屋投資置產的意願，讓開工量寫下新高，並且若建照申請及開工量大增，並與使照核發量呈黃金交叉，市場將會出現止跌訊號。

3. 使用執照：

「使用執照」則是建築物經過2年到4年左右的時間蓋好之後，經過地方政府的工務機關審驗、過關，就發給這個證明文件，然後才可以憑使用執照，申請水、電及辦理產權過戶等手續。使用執照的核發數量，除代表完工物件新成屋量的增加，其實「使用執照」核發的數量，也是相對是代表房市供給量的同時指標。

▲建照、開工及使用執照之申請戶數。（資料來源／內政部統計處；資料提供／財經傳訊）

▲2021年2022年建照、開工及使用執照之申請戶數走勢圖。（資料來源／內政部及作者整理；資料提供／財經傳訊）

從以上圖表中可知，2022年核發建照180,674戶、開工數146,436戶及使用執照112,088戶，均是近10年創新高，另近3年建照申請戶數均超過16萬以上，以及開工數超過13萬戶以上，並且使用執照近兩年來也超過10萬戶以上，不免讓人憂心未來供過於求的問題。

即使近期消費者買氣放緩，建商仍持續請照開發，由於短期市況氣氛欠佳，加上原物料及造價大漲等因素，即使申請建照與開工爆量，推案狀況卻顯得相對保守，但考量2024總統選戰開打，短期不動產買氣將會受惠，未來不動產買氣應該仍然可以期待的。

如何看出建商對於未來市場的信心度？

由建築執照及使用執照的申請數量，可以反應建商對於未來房屋市場的信心。

與景氣循環相同的概念也能應用於房市中，藉由觀察房屋市場中的領先指標—使用執照數量及建築執照數量，我們可以更準確判斷目前房屋市場的景氣如何，建築執照是房屋開始興建的必要條件，因此建築執照面積反映了建商的生產力，象徵建商對於未來房屋市場的信心。使用執照則是當房屋興建完成後、進入房屋市場前須請領的執照，象徵著進入成屋市場的供給量。