你買的房子會賺錢嗎？投資房產前一定要做8個步驟！

2023-05-05｜人氣:864

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如果我沒教各位如何評估和分析物業，就不該鼓勵你們投資實體房地產。自從我在2003年買下生平第1間房子後我學到了很多，所以我想幫助各位避免犯下我當年的錯誤，並從我學到的教訓中獲益。所以在我我要把我的買房絕學教給各位，讓大家能夠運用這買房8步，逐一確認某個投資物業是否值得你花費寶貴的時間和精力。

當你考慮買間房子時，請回來看看這個快速指南，並計算相關的數字。記住：你的利潤必須值得你花費這些寶貴的時間和精力。在開始計算數字之前，要明白你的投資目的是賺取收入，所以你的核心任務是弄清楚這個房產每年能夠產生的真實收入是多少。雖然相關數據很多，但這個物業目前和歷年來的收入數字是最重要的。因為判斷一項資產是否值得投資，主要是看它目前和未來能產生多少現金流而定。

1. 計算租金的年投報率

根據你在網路上找到的附近地區類似房子的租金，估算它的月租行情，把這個數字乘以12，便可得到它1年的租金收入，然後把此金額除以房價，例如：

月租2,000美元×12=每年2.4萬

該房子的年投報率為：

2.4萬美元÷50萬美元=4.8％

這個簡單的算式顯示的是用現金買房且沒有後續開銷時，1年可以獲得的租金投報率。

2. 拿租金的年投報率跟無風險利率做比較

無風險利率指的是10年期債券的收益率，它在過去40年間大幅下降，任何投資都必須有個比此一利率更高的風險溢價，否則沒必要把你的辛苦錢拿去冒險投資。如果房子一年的租金投報率低於無風險利率，要麼努力跟賣方討價還價，要麼放棄。

理想情況下，你的租金投報率至少要是無風險收益率的3倍，因為你還需支付保險、財產稅、維修費、營業費用，以及房貸。

3. 計算你的營業淨利、資本化率及淨利

● 營業淨利（net operating income, NOI）：營業淨利等於出租屋的所有租金收入，減去所有的必要營業費用。請注意營業淨利的計算排除了房貸支出、稅金和資本支出。

計算營業淨利主要是為了判斷該房子產生租金收入的能力和獲利能力（有些投資者可能還會指望拿租金收入付房貸）。計算營業淨利有利於對同類或相似的物業進行評比。

● 資本化率（cap rate）：把物業的營業淨利除以它的資產價值。例如某間開價100萬美元的房子，營業淨利為4萬美元，則其資本化率為4％。然後把此4％的資本化率拿去跟其他的潛在房地產投資機會做比較，資本化率越高，房產對投資者就越有吸引力，反之亦然。

● 淨利（net profit）：淨利等於全部的租金收入，減去經營和擁有此房產的所有費用——包括房貸利息、保險費、管理費、行銷費用和財產稅。

說到投資時，一切都是相對的。例如舊金山3層樓以下的房產，其資本化率平均為4％，你若能找到一棟資本化率有5％的大樓在求售，這就是個划算的買賣。但這樣的數字在德州傑弗遜縣就乏人問津了，因為當地的資本化率一向高達9.2％。

4. 計算房產的回本年數

把房價除以它目前的淨利。比方說吧，假設某房產要價50萬美元，但每年的淨利只有5,000美元，那麼這間房子想要回本的年數是500,000÷5,000=100。天啊！這筆交易需要100年才能回本。

除非你相信自己有能力在幾年內大幅提高它的租金收入，或是你相信該房產的價格會大漲，你才會買下這樣的房產。

假設你相信自己有辦法將該房產的年淨利從5,000美元提高到2萬美元，那麼它的回本年數立刻縮短為25年（500,000÷20,000=25）。如果你有辦法以50的回本年數將該房產脫手，那它的售價應該會變成100萬美元（20,000×50），而你的毛利（gross profit）將高達50萬美元。

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5. 預測房價和租金

回本年數、資本化率和租金投報率反映的只是某個時間片段的情況，能夠準確預測未來才是真正的機會所在。

而最好的方法就是利用DataQuick、Redfin和Zillow這些平台提供的線上圖表，來檢視某房產過去的情況，並對當地的就業成長做出符合現實的預期。雇主是遷入還是搬離該市？該城是否正在核發更多的建築許可？如果該市創造的供應高於需求，則預期價格將會疲軟，反之亦然。該城市是否有財政困難，並打算提高財產稅讓業主買單？如果是這樣，你的營業淨利估算恐怕過於樂觀。

了解當地的住房供應是關鍵。房地產通常會經歷繁榮與蕭條的週期，因為建商不可能完美掌握買地和蓋房的時間。以德州的奧斯丁為例，近年來房價的漲幅高居全美之冠，由於潛在的利潤率（profit margin）較高，建商可能會大肆收購土地，但是等到兩年後房子蓋好時，可能會出現供過於求的情況。

想當個精明的房地產投資者，你一定要搞清楚住房的需求和供應情況。理想情況下，你希望投資那些先前漲幅最小、且即將公開的新成屋數量也最小的城市，並避開那些先前已經大漲一波、且新成屋供應量最多的城市。

6. 試算各種狀況

以房子的實價和預估租金為基礎，試算現實、樂觀和悲觀3種情況，如果租金以每年5％的速度連降5年，你的財務狀況吃得消嗎？

如果30年期固定利率的房貸利率在5年內從3％增加到5％，你撐得下去嗎？如果就業成長未如預期，高房貸利率是否會抑制需求？那麼你的財產有可能會貶值（至少會停止升值）。不過幸好利率上升通常是因為經濟活動增加和預期通膨將升高所導致。

如果本金價值（principal value）下降20％，假設你付了20％的頭期款，你的心理能否承受得了房屋淨值下降100％？

如果你付的頭期款低於20％，你的心理能否承受得了繼續為淨值為負的房子付房貸？

你一定要分別試算房市看跌、現實、看漲的情況，這樣你才能做出更務實的財務計畫。

7. 留意稅金和折舊

擁有出租房產的相關費用——包括房貸利息、保險、維修、廣告費和財產稅——幾乎全都可以列舉後從租金收入中扣除（台灣的所得稅制是房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險和該房子的貸款利息，通通可以列舉而從租金中扣除），大家可以把擁有出租房想像成擁有一家公司。

折舊（depreciation）是扣除購買和改善出租物業之成本的過程。折舊不是在購買或改善的那一年一次全額扣除，而是將成本分攤在一段時間內（根據修改後的加速成本回收系統是27.5年）扣掉。折舊是種會減少營業淨利的非現金支出，既然營業淨利減少，你的稅金也會減少。

假設你以100萬美元買下一間投資房，建築物的價值為60萬美元，土地的價值為40萬美元。但你只能對建築物的價值進行折舊，因此你每年的折舊額，是以建築物的價值60萬美元，除以27.5，等於21,818美元。你每年報稅時就可以扣除這筆折舊費用。（※此舉例非台灣稅制）

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8. 經常檢查可比銷售額

檢查過去6至12個月之可比銷售額（comparable sales），你可以在網路上看到同類房產過去的買賣情況。你必須把你心儀的房子的開價，跟它以前的買賣情況做比較，了解它在這段期間內的變化，以確保你不會成了冤大頭。

Tips 1％原則

1％原則是計算投資房產價格另一個方便又好用的原則，它的公式是：100×月租金=房屋的最高購買價格。換句話說，如果某處房產的月租收入是5,000美元，那麼你能支付的最高買價是50萬美元。

不過1％原則在天龍國的房市可就派不上用場了，因為那裡的資本化率往往低於5％，在這種低資本化率的城市，投資者通常只能寄望於資本增值（capital appreciation）。

1％原則在購屋成本較低的地區效果更好，因為那裡的資本化率較高，房價增值較慢。但即使在美國的中心地帶，現在也很難再找到房屋總價僅為月租金100倍的房產交易了。

作者簡介－山姆．杜根（Sam Dogen）

2009年創建「財經武士」（Financial Samurai）部落格。杜根曾任職於高盛和瑞士信貸，是當代FIRE運動的先驅之一，34歲就「英年早退」。杜根畢業於威廉和瑪麗學院，並獲得加州大學伯克萊分校的MBA學位。他的投資組合每年可帶來超過30萬美元的被動收入，杜根與妻子和兩個孩子住在舊金山，這是他的第一本書。

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【本內容節錄自編輯精選好書《懂用錢，愈活愈富有：全球9,000萬人見證有效，理財武士教你做出致富決策，FIRE不上班超過十年，被動收入年領30萬美元》】

幸福空間專欄