遵守3大買房守則 讓財務壓力降到最低！
（圖片提供／幸福空間）
購買人生的第一間房可能是你有生以來最傷腦筋的經驗之一，僅次於準備迎接你的第一個孩子。在這個一生中金額最大的購物經驗，你的心情會從怕得要死轉變為充滿希望，所以你需要有個合理的買房原則來遵循，這樣你才不會被自己的情緒搞到六神無主。
雖然一般購屋者會遵循某種準則來計算他們負擔得起的購屋預算，但他們通常無法全盤掌握自己的財務狀況，只會注意到購屋方程式中的一部分，例如已經存下了多少頭期款，或是每月的分期攤還款是否低於租金。這雖然是個好的開始，但是在計算你能負擔得起多高的房價時，務必要通盤考慮你的財務狀況與購屋的成本。
在2008年的全球金融危機爆發之前，興致勃勃的購屋者被自己的激情沖昏了頭，再加上他們以為房價只會漲不會跌，所以事前沒做好功課，看到中意的房子便輕易出手了，買下了他們的財務狀況其實負擔不起的房子。與此同時，銀行也像發放萬聖節的糖果一樣輕易核發房貸，這個有毒的組合最終令房市陷入嚴重的低迷，並對數百萬人的生活造成了負面影響。
我在2009年創建我的30/30/3購屋原則，這是一個基本架構，可以確保各位不會在房地產上過度消費。即使你還不打算買房，我的30/30/3原則也可幫助你設定明智的儲蓄和收入目標，這樣你就可以在強大的財務緩衝下實現你的買房目標。
如果你為了買房而搞到每晚都擔心得睡不安穩，那就得不償失本末倒置了！坊間有很多幫助首次購屋者的專案，不過大家還是要留意以下這些買房風險：只付很低的頭期款、需加購私人房貸保險（PMI，是在你拖欠貸款時用來保護給你貸款的銀行或者貸款公司），或是只能申請到利率較高的房貸。
其實我提出的30/30/3買房原則，受到一些讀者的強烈質疑，說這原則太嚴苛了，但這是因為他們的看法不夠全面。畢竟舉債買房茲事體大，怎能不嚴格遵守財務紀律？如果各位能遵循我的30/30/3原則——如果無法3條都遵循，至少也要做到其中2條——那麼你就有7成以上的機率，能夠在沒有財務壓力的情況下享受你的房子，說不定遇到經濟衰退時，還能順利撐過並保住你的房子。如果你覺得這些原則太吃力，那你可能需要努力賺更多錢，等存夠錢再買房。無論你現在是否已經打算買房，只要你的財富累積策略有納入房地產投資，買房時請務必參考這3條原則。
原則1：每月支付的房貸金額不可超過總收入的30％
這裡指的是房貸本金、利息、稅金和保費，若能把潛在的維修費和其他費用也算進去更好。
傳統的產業建議是每月的房貸費用不超過總收入的28％，所以我的第1條原則相當傳統，而且30％比28％更容易記憶和計算。假設你每月的總收入為1萬美元，那你每月的房貸總額就不宜超過3,000美元。但其實貸款額度是由放款人決定的，它有可能把你的貸款上限定為28％，但也可能借給你遠超過你總收入30％的額度，請各位務必要自律。
若是在低利率時，要遵循此一原則應該不難，而且讓你比在利率較高時購買更多的房屋。較低的利息=較低的月付款=有更多現金用於支付房價。但重點是房貸的月付款不可超過每月總收入的30％，原則3會進一步解釋為什麼這一點很重要。
如果中低收入者違反了此一原則，他們的風險會更大，因為這會令他們的生活費變得更少。如果你每月的總收入是5萬美元，你拿其中的40％去繳房貸，你還剩3萬美元可用，這樣生活應該不成問題，除非你在其他地方的支出非常高。但如果當初你申辦房貸時，遇到一位很想衝業績的放款人，你每個月只有5,000美元的收入，其中40％要拿去還房貸，你的緩衝空間就會小很多，你的基本生活需求和意料之外的緊急情況，只能靠這3,000美元來支付。所以收入越少的人，你每個月的房貸攤還款占每月總收入的比例就要越小，而非相反。
原則2：至少已存到房價30％的現金或半流動資產
這條指導原則包含兩部分：
1.你需要存下多少頭期款才夠買房
2.你必須確保自己有足夠的應急金
你存下的30％房價，其中20％可用於支付頭期款，這樣你可以獲得較低的房貸利率，還可省下私人房貸保險的費用，剩下的10％則可當做應急金。所以當你只存下房價10％的現金或半流動資產，它只能用來應付住房的緊急情況，如果你手上還有一筆錢能應付失業之類的財務意外情況，那就更好了。如果做不到，至少要存下這10％的錢。
假設你想買一間50萬美元的房子，目標是有10萬美元的現金當做頭期款，還有5萬美元的現金和股票當做緩衝。買房固然是件喜事，但不應該搞到整天擔心手上的錢不夠用。
我知道有些房貸專案允許你的頭期款低於20％，請避免這種誘惑。在之前的經濟衰退中最快「陣亡」的，就是那些只付了很低的頭期款，而且沒有其他儲蓄當做緩衝的屋主。
請各位想像一下，你用10％的頭期款買下一間50萬美元的房子，因為你只付得出這些錢。沒想到之後房價重挫20％、變成40萬美元，然後你又不幸失業，你的5萬美元資產（頭期款）現在變成了5萬美元的損失，真的有夠衰。而且這房價多年未見起色，這時候你肯定會非常懊惱，當初為什麼這麼衝動。要是你能等到攢下20％的頭期款再買房就好了，說不定房價在你存錢期間下跌，這樣你就可以避免在最高點買入；而且即便你最終還是買在最高點，你也有本錢繼續堅持下去。
當然啦，也可能發生相反的情況：你的10％頭期款有可能在房地產牛市中大幅成長，這時你可能會變得貪婪，心想要是當時申請更多的房貸買間更大的房子該多好。貪婪是人的天性，但我必須提醒大家，在購買你的第一間房子或主要住所時，你的主要目的應該是購買自己負擔得起的房子，以便往後能無憂無慮地生活。
當房子的淨值極低時，棄繳房貸一走了之的誘惑力會非常大。在2008年至2012年間，有成千上萬的人這樣做，結果錯過了之後有史以來最大的房地產復甦之一。要是你付出20％以上的頭期款，你就比較不會輕易放棄你的房子承諾，從而有更高的機率撐過經濟衰退期，因為你不想失去所有的資產。房價最終往往會回升並達到新的高點，所以你堅持下去的時間越長，你的房子就越有可能升值。
再者，拜槓桿作用及你一直分期攤還房貸本金之賜，你的資產可能會因為你的堅持而成長。對一般人來說，把房貸當做強制儲蓄帳戶是件好事，如果再加上長期的房價上揚，擁有主要住宅通常會比租房更有優勢。許多人認為租屋者只要透過儲蓄和投資，輕鬆就能獲得更大的回報，但是根據2019年公布的〈消費者財務調查報告〉顯示，租屋者和買房者之間的淨資產差異極大——買房者的平均淨資產竟然是租屋者的近40倍（250,000美元對6,500美元）。
如果你計畫在未來6個月內買房，那你至少要備妥房價20％的頭期款；在這麼短的期間內把頭期款拿去投資股票和其他風險資產，並非明智之舉。
原則3：房價不得超過家庭全年總收入的3倍
此一原則幫助各位實現兩件事：首先，它跟原則1一樣，能幫助你控制好每個月的現金流。如果你的年薪為10萬美元（每月8,333美元），把房價總額限制在30萬美元以下，每月的房貸攤還款才不會超出你的能力範圍。扣掉20％的頭期款，你的24萬美元房貸，利率3.25％，分30年還款，每月應付1,044美元；即便分15年還清，當利率3.25％，每月的還款額將提高到1,686美元，仍然完全符合第1個原則，亦即不超過收入的30％。利率在此依舊扮演重要的角色：利率越低，你買得起的房子就越多。
在低利率環境下，你可以把房價總額的上限擴大到家庭年收入的5倍，來擴大你的搜索範圍，但前提是你嚴格遵循其他2條原則，並且對你未來的收入潛力很有信心才能這麼做。
購屋負擔能力（home affordability）取決於你為房子付出多少錢。購買高於年薪5倍以上的房屋，不僅意味著你要揹更多的絕對債務，而且財產稅、維修費、清潔費、園藝支出、電費和暖氣費等很多方面的支出也會跟著水漲船高。如果你遵循3倍（最大5倍）年薪的限制，有可能在加上其他支出後仍然不會超出你的購屋預算。所以各位不要只考慮房屋本身的售價，還要加上它的持續持有成本。
我的30/30/3購屋原則可以適用於你的每一次買房，所以如果你已擁有一間主要住宅，並打算購買一間投資用的房子，仍應遵守30/30/3原則。當你的第一間房子順利出租後，它應該要能抵消所有的成本，最好還能產生正現金流。第二間房子的房貸，同樣不應超過月收入的30％，而且要等存夠房價的30％再買房，其中的10％當做專供新房子使用的家庭應急金。
後續購買的房子都跟你的首購房一樣，購買成本不要超過年薪的3倍至5倍。
所以如果你想購買更多間房子，你必須賺更多錢和／或找到能支付至少130％的全年房屋持有成本的承租戶。考慮到出租房的承租和退租未必能無縫接軌，所以租金收入最好能100％抵消全年的房屋持有成本。再者，銀行提供給出租物業的房貸成數，一般約莫是租金收入的7成以下。
下表是我整理的買房指南，它對於購買不同價位的房屋，應有多少的年收入和淨資產提供了建議。理想情況下，買房花費不應超過全年總收入的3倍，但在某些情況下，買房總花費可以達到全年總收入的5倍。
（圖片提供／采實文化）
就淨資產的多樣化而言，買房總花費不超過購屋者淨資產的30％，算是相當值得追求的理想目標；但此一比例對大多數首購族來說恐怕辦不到，所以我特地在表格中列出買房前應備最低淨資產的欄目，此欄建議你最多可以花3.3倍的淨資產買房，但我並不建議各位這樣做。
雖然任何收入和淨資產組合都應該是可行的，但是以最低收入和最低淨資產買房，顯然是最危險的組合。
【本內容節錄自編輯精選好書《懂用錢，愈活愈富有：全球9,000萬人見證有效，理財武士教你做出致富決策，FIRE不上班超過十年，被動收入年領30萬美元》】
書名：懂用錢，愈活愈富有：全球9,000萬人見證有效，理財武士教你做出致富決策，FIRE不上班超過十年，被動收入年領30萬美元
出版社：采實文化
作者：山姆．杜根
譯者：閻蕙群
彙整編輯：May
書名：懂用錢，愈活愈富有：全球9,000萬人見證有效，理財武士教你做出致富決策，FIRE不上班超過十年，被動收入年領30萬美元
出版社：采實文化
作者：山姆．杜根
譯者：閻蕙群