買可能都市更新的房子有哪些風險？

（圖片提供／幸福空間）

「都市更新」是近年來最夯的話題，老房子似乎一夕之間成為新寵。根據內政部的《都市更新條例》指出：「都市更新是指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。」什麼樣的情況可以進行都更？都更要注意哪些事情？買這樣的房子，真的如仲介說的那麼好嗎？

不是老就有機會都更，土地還要夠大

一般人想到都更，大概就以為是老房子拆掉重建，事實上，舉凡老屋重建、拉皮及美化綠化社區都算都更，只不過老屋重建的預期利潤最高。但是必須注意的是，至少要有1000 平方公尺以上的土地範圍才比較可能成為都更候選人，所以不是房子夠老，就可以申請都更。

都更要在都市計畫範圍內

而且也不是想都更就都更，還要看你住在哪裡？更新地區也有規定，要「依本條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行都市更新之地區」，通常這些地區會以住宅區、商業區為主，如果鄰近農業用地或保護區就不符合。

當房仲天花亂墜的告訴你都更美夢，暗示你可以掏錢買下眼前這間 40 年的老公寓時，請把快飛上天的美好心情拉回現實，現實的世界真相就是：

．都更因土地範圍要求需整合附近住戶同意，所以曠日費時，少則6到7年，多則10年以上都不一定能完成。

．都更80％以上都是住戶與建商合建，而非委託建造（委建），要如何協調彼此的利益而不會傻傻被坑，是一門複雜的學問。

．都更是以「土地持分」來計算的，不管你的房子是否有擴建、頂樓加蓋等可用面積，好心的建商頂多進行拆遷補償，你分到的室內坪數不會因此增加。

別忘了都更有容積率獎勵

假如一切順利，沒遇到釘子戶、又取得3/5的住戶同意，就可以開始辦理都更，記得要多找一兩家建商談條件，多比較以保障住戶權益。

都市更新有容積率獎勵，舉例來說，屋齡30年以上，4、5層的老舊公寓若都更，台北市從2010年8月起，獎勵額度從原本的1.5倍提高至2倍。原本3000建坪的老社區，多出0.5倍也就多出1500建坪，假設該地每坪售價60萬，總銷售額就可因為這項政策，而暴增10億。也因此，即使都更過程繁雜冗長，利之所趨，人人懷抱都更夢。(其他各縣市有各自的都更獎勵辦法，可洽詢該縣市都更局／處。)

建商住戶，共分一杯羹

都更若順利完成，住戶跟建商都可以分到相當比例的坪數，但是確切可換的數字則會跟建案坐落的地段、樓層、交通位置、戶數等有關，無法一言以蔽之。

但，可以確定的是：原本鄰近主幹道的房子，都更後較易分配到較好的位置；原本住在一樓或頂樓的住戶，房子的價值相對比其他樓層高。實際分配狀況還是要看土地持分而定，以下是常見的五種分配及處置方式：

1. 都更後分配到的室內坪數大於原本室內坪數，這是最完美的結果。

2. 公設外加，總坪數變大。若原本室內坪數為50坪，都更後含30％公設比，所以新總坪數就變成65坪。

3. 權狀一坪換一坪，實際室內坪數卻變小。若原本為50坪無公設比的老房子，都更後含30％公設比，實際可使用坪數就只剩下35坪。

4. 住戶可補貼差額給建商，換取一樣大的室內使用坪數。

5. 將分配到的部分坪數賣給建商。

都更過程龐雜，除了可請都更局協助外，也可諮詢坊間都更顧問公司，切忌盲目投入炒都更的戰局。

都市更新跟危老重建有何不同？

都是老房子更新，都更vs.危老最大的差別就在於：危老重建沒有面積限制，只要是30年以上的老屋，並取得所有權人全數同意就可以申請，審核時間約3至6個月。前提是：房子必須符合都市更新計畫範圍內的合法建築，不可以是歷史古蹟建築，且經評估確認達危險建築的標準，始可申請。

（圖片提供／聯經文化）

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【本內容節錄自編輯精選好書《【圖解】房子就這樣買：挑屋．議價．簽約．驗屋，完全解答購屋108問！》】

書名：【圖解】房子就這樣買：挑屋．議價．簽約．驗屋，完全解答購屋108問！

出版社：聯經出版公司

作者： 蘇于修