買到瑕疵漏水房可以退嗎？

2021-07-13｜人氣:96235

（圖片提供／賣厝阿明）

常常聽說台北的房地產競爭很激烈，賣厝阿明上台北的時深刻體會到被房地產廣告全面包圍的感覺，左看右看，大小房產廣告不勝枚舉！其實也不是只有台北房地產如此熱絡，台灣的六都都市，也都有數不盡的房產廣告，走到哪都有人會發房產廣告傳單給你，業者拼命鼓吹買房子，但誰會告訴你買完房子不滿意該怎麼辦？

朋友之前買了一間房，不論是地段、價格、格局都很符合他的心意，於是很快就辦理過戶了！沒想到一到下雨天，牆壁居然出現了漏水現象，朋友生氣前屋主居然沒有告知屋子會漏水，便要求賠償損失或派人修復漏水牆！但前屋主以房子已過戶為由，拒絕了朋友的要求。相信很多人應該都遇過交屋之後，才發現房子其實有些問題，但前屋主都沒有盡到告知的責任。可是想到房子已過戶完成，大多都摸摸鼻子算了！其實這種時候是有辦法透過法律解決的喔！

交屋之後，發現房屋有瑕疵，得依照房屋瑕疵情況的不同來決定，如何向賣家請求賠償，以及能否請求解約，最重要的關鍵是瑕疵處是否影響房子居住和價值，例如發現房子的承重牆被偷空減料，隨時有可能倒塌，使不能達到居住的目的，那就能請求解除契約。但如果只是不滿意一些小瑕疵，例如房子有漏水的情形，這些理由因為都不足以影響房子居住的功能，頂多減損一點房子的價值，只可向賣家請求減少價金或賠償損失。

接下來我們來看，在什麼情況下可以請求賠償，以及怎麼請求：

（圖片提供／幸福空間）

一、請求賠償的條件

要請求賣家賠償房屋的瑕疵，除了買家必須確實舉證之外，還得符合以下條件：

1、瑕疵致使房屋價值減損一定程度。

2、買家對於房屋之瑕疵毫不知情，如果在知情的情況下依然購買房屋，那賣家就能不依《民法》負瑕疵擔保責任。

3、在簽約前，依通常程序檢查房子後，無通知賣家有任何瑕疵，除非有從外部看不到的瑕疵，否則不能在簽約後再請求賣家負瑕疵擔保責任。

4、無法從外部看到的瑕疵，應該在發現後立即通知賣家，從通知後起算六個月，不行使請求權，或在交屋後5年，才發現房屋有瑕疵，均不能請賣家負責。

5、賣家保證交易標的物品質，卻有失誠信，買家得請求損害賠償

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二、請求賠償情形

舉凡輕微漏水、水管不通或其他不影響「居住」功能的問題，此類情形都屬於對房屋居住功能「無重大影響」，而買家在「簽約後，交屋前」發現有簽約時未發現的瑕疵，因為房子的確有進行「交付」的動作，所以買家不得主張買賣契約無效，只能依《民法》第264條的「抗辯權」暫時不給付價金、不依買賣契約履行，直到賣家修繕房屋瑕疵後，再履行契約和給付價金。

若是「簽約與交屋均已完成」才發現有簽約前未發現的瑕疵，而賣家亦未事前告知，可依《民法》第359條第一項相關規定，瑕疵情形不太嚴重者，可請求損害賠償。而舉凡有傾斜、龜裂、輻射或嚴重漏水等影響「居住」功能之瑕疵，房屋瑕疵如果符合上述情形，且嚴重到影響居住功能，且維修費用與買賣金額差距過大者，就可以依《民法》第359條第一項規定，請求解除契約。

例如房屋有傾斜的問題，若要改善這個問題，所花費的金額比買房子的錢還貴，若是要減少價金支付或請賣家賠償損失，顯得沒有任何意義，直接請求解除契約，比較符合雙方利益。如果只是微小的瑕疵，要請求減少價金，得經雙方自行議價，或透過專業鑑價公司比價正常房屋與有瑕疵的房屋之間的差價，作為減價的依據。

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幸福空間專欄