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【買房實戰課】頂樓加蓋、夾層屋,都是不能買的違建!

2021-06-22| 人氣:18330

看房時,你是否也曾遇過賣家表示「頂樓空間也是你的」,或是明明樓高不夠,卻硬是隔出空間,跟你說這是「樓中樓」,甚至強調價格不變但使用坪數更大。在不清楚這些空間是否合法的情況下,很有可能會在無意間買到違建產品,使權益受損而不自知。

本篇列舉三種最常見的違建情形,並告訴你該如何分辨!

 

1.頂樓加蓋 ▶ 視搭蓋年份,確認是否合法

台北市政府將1995 年1 月1 日以前就存在的違建,稱之為「舊違建」或「既存違建」,若沒有公共安全疑慮,就僅需拍照列管,無須立即拆除。若是1995 年1 月1 日後出現的違建,則為新違建,依法可以報拆,加蓋者也可能會被罰款。

你可能會問,誰會知道這個頂樓加蓋是在何時蓋的?答案是,可以去調空拍圖,用圖面對照看,存在與否一清二楚。至於價格,1995 年以前的頂樓加蓋,有「可能」列入權狀,但都是不能算價錢的,如果有人要買賣這樣的產品,價格在市場上沒有公定價,多數都是雙方合意談攏即可。

這種產品若在房屋買賣平台上出現,可能會標示「頂加」、「頂樓空中花園」,如果你有意購買,房仲有義務告知你,該頂樓加蓋為哪一年出現的建築,是舊違建還是即報即拆的新違建。當然,房仲也有可能給錯訊息,甚至前一任屋主也不清楚狀況。因此買賣最後仍只看一紙合約,如果在買賣後被他人檢舉報拆,你是絕對沒辦法主張仲介或前屋主沒有告知,因為房子已經過戶到你的名下,無法再追溯他人。

為保自身權益不受侵害,請一定要記得,購買這類型的產品時,一定要查證頂樓加蓋的狀況。如果你在簽約時仍存有疑慮,可以在買賣條約裡面備註,即「若合約中的某項條件,與房仲所說的內容不符,買方有權利無條件要求退戶,要求賣方退還全額訂金」。

不過,在某一種情況下,「頂樓加蓋」可能是「合法」的。內政部營建署明文說明,頂樓建築面積1/8 的法定範圍內,都屬合法建物,意即是,假設頂樓面積為160 坪,你蓋了20 坪以內的倉庫,都不屬違法。這種建築叫「屋突」,沒有獨立產權,因此頂樓的「屋突」使用權,更像是先搶先贏。

延伸閱讀:【買房實戰課】低樓層VS高樓層,該買哪個好?

 

2.樓中樓及夾層屋 ▶ 兩者大不同,後者多算是違建

夾層屋通常指房子總高為3 米6、4 米2 及4 米7 的產品,夾層的上層樓地板多採C 型鋼搭建而成,有一定的耐重限制。賣方通常在銷售時常使用「彈性空間」字眼,暗示這個產品可以透過二次施工,變出另一個在高空中的可使用空間,用同樣坪數的價格可以買到更多空間,很容易吸引預算有限的朋友。

這個在高空中隔出的空間,如果只占樓地板面積的1/3,那就不算違法,只是整個使用空間感相對壓迫;但其實多數人如果想要「裝潢」出另一個使用空間,通常都會超過規定,變成十足十的「夾層屋」。之所以有1/3 的規定考量,其實是根源於消防法規與逃生動線,如果在夾層屋中發生火災,樓下空間通常都會因為夾層阻礙灑水器的灑水範圍,無法達到滅火功能;抑或是夾層也有可能阻礙逃生動線,將可逃生門窗堵死。

再來是樓中樓,指的是擁有兩個真實樓層的建築,地板結構是永久性的,總高度一般為6 米,在產權上還能實際合法登記樓層及坪數;相反,夾層雖然擁有如同樓中樓般的外觀,然而法律上它只屬於室內裝潢的一部分。由於夾層屋屬於「二次施工」,因此無法登記法定面積,基本上多屬違建。

如果這樣說還是太複雜,只要記得「樓中樓的坪數可登記為權狀坪數,但夾層屋裡的坪數是『裝潢』」就可以了。前幾年很流行這類夾層屋,也曾吸引一波投資客投資,但其實住久了就知道,居住的舒適度還是不太夠,漸漸在市場上也變少了。

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▲看似充分利用空間的夾層,其實存在安全疑慮。(圖片提供/聯經出版公司)

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3.露台搭棚 ▶ 不論是加蓋鐵皮屋或遮雨棚,都不合法

在前文中曾講過露台的定義,就是室內坪數之外的一塊平台,且沒有屋頂。如果你想在這塊露台加裝遮雨棚、花架、採光罩,甚至是加蓋鐵皮屋等,這些原本不存在的建物都會被視為違建,只要有人舉報,就可能被拆除或列管。

簡單來說,違建主要危害的是居住安全,當我們遇到意外或天災,就有可能因為違建破壞了原本建築體,讓消防功能、逃生動線無法順利運行,若是遇到重大災難,更可能會帶來坍塌。也因此在買房時,需特別注意這些空間是否在上一任屋主持有時,就有違建問題,如果有,記得一定要做到查證確實、交易時載明相關權責,才不會造成糾紛或損害。

延伸閱讀:【買房實戰課】買房最容易忽略的三大重點!

 

35房屋小知識:陽台外推會影響結構,目前已不合法

許多家庭為了追求極大化的室內面積,常會將陽台外推,究竟這是否合法,會不會影響居家安全呢?在1974 年時,法令規定只要不打掉牆面、有裝窗戶,且不將空間移作室內使用,就算合法。於是只要算起來約40 年左右的老房子,可能都有陽台外推的「額外」空間。

不過,陽台外推其實有破壞結構的危險性,也會影響防水。因為一般建物的防水很可能都是一次做好,如果你二次施工打掉重做,就會影響到建築物本身的防水功能,甚至可能你家樓上的陽台在澆花,樓下就會滲水進來。因此在修法後,目前已被認定是違法,只要有人舉發便會加以拆除。如果你拆了又推,還會加處一年以下有期徒刑,或是併科30 萬的罰金。

你可能會問:「如果我現在要買的物件,陽台已經外推了,之後如果有人想要舉報我,那責任屬於誰呢?」我會建議你,在確定要買下這間房子時,把「原況」一五一十地拍下來,如果未來真的被舉報,可以拿出原況的照片

舉證,表示當初買來時就是長這個樣子,自己只是照原況裝修。

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▲早期的老房子,幾乎都有陽台外推的問題。(圖片提供/聯經出版公司)

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【本內容節錄自精選好書《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!》】

幸福空間專欄

書名:【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!

出版社:聯經出版公司

作者:Ted

彙整編輯:May

圖文提供:聯經出版公司

書名:【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!

作者:Ted  

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