買房子出租划算嗎？投資報酬率怎麼算？你適合當房東嗎？

2024-05-24｜人氣:527

（圖片提供／幸福空間）

2022 年通膨的浪潮使得物價節節攀升，再加上不斷升息的環境、股市大幅波動，讓人們開始思考是否將資金投入抗跌且保值的不動產。透過不動產投資，不僅能期待未來升值獲取價差，還可在持有期間透過租金收益獲得穩定收入，成為一位房東，對許多人而言可能是夢寐以求的目標。

如果你也想成為房東，不僅需要準備好購屋的頭期款，還需具備哪些技能呢？讓我們一起深入了解成為房東前的必要準備！

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首先，我們需要面對的重要問題是「購房究竟應以自住為主，還是以投資為主？還是兼具自住和投資？」不同人有不同的看法，有人認為「第一間房應該以自住為主，若沒有自住的話就較難考慮投資……」，也有人認為「以投資觀念來選房，未來換房的壓力會較小……」，還有一派認為「兩者兼具，無論自住或投資，都應有置產的概念」。因此，購房投資兼自住的可能性雖有，但需要有優先考量的項目，如租金效益和自住的舒適度等。以下是對買房自住和投資不同考量的解說。

買房自住要考量什麼？

通勤距離

選擇自住房時，應首要考量通勤時間及大眾運輸的方便性。在房價和通勤距離的抉擇中，需要權衡通勤的時間成本和交通費用，並比較相同通勤時間下不同區域的房價。

小孩學區

若有小孩，買房時需考慮未來小孩就讀的學區，包括幼兒園、國小、國中等。

租房機會成本

自住需負擔房貸，租房需支付租金，應評估自身負擔房貸是否相較支付租金更為划算。

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買房投資要考量什麼？

報酬率及風險

投資房地產最重要的是衡量報酬率和風險。透過「收入面」和「成本面」的分析，可評估投資的報酬率和風險。

投資報酬率的計算

投資的收入來自兩個方面，即出租房屋的租金和未來出售房屋的價差。成本包括自備款、每月還銀行的利息、裝潢費用、仲介費用和房屋稅等。透過將淨收入除以成本，可得到報酬率，再評估是否高於其他投資產品，以及風險是否較低。

最後，無論是自住還是投資，需評估區域的建設性和增值潛力。想要兼具自住和投資的可能性雖有，但需有優先順序，以免影響租金效益和自住的舒適度。

當房東的第一步要從何開始？

前述提到，投資最重要的是透過「收入面」和「成本面」的分析計算報酬率和評估風險。以下是對兩者的進一步分析：

買房收租考量：收入面

租金

透過不同途徑瞭解區域的租金行情，包括實價登錄、房仲訪價和租屋平台。格局、型態和裝潢等因素會影響租金水平，應評估自身房屋的租金水平。

未來增值空間

評估房屋是否有未來增值空間，除了考慮房屋本身條件外，還需注意區域是否有有助於房價上漲的題材，如捷運、學區、未來建設等。

買房收租考量：成本面

自備款和每月房貸支出

考慮銀行貸款成數的高低，貸款寬限期的長短，以及自備款的影響。不同銀行的利率、成數和寬限期條件應進行多方比較。

裝潢費用

進行裝潢時，需注意裝潢費用的高低，選擇性價比高的裝潢，以提高租金並保持成本效益。

仲介和代書費用

若透過仲介，需支付相應的費用。另外，辦理過戶、抵押貸款等事宜也可能需要代書，產生額外費用。

政府規費及稅捐

房屋買賣、持有期間的相應稅捐，包括契稅、印花稅、土地增值稅、房屋稅等，應納入成本考量。

當房東的投資報酬率怎麼算？

選擇買房出租，提前了解租金收益率的高低是非常重要的。以下是一個簡單的計算方式，若需更詳細的計算，可參考「現金流量折現法（DCF）」的應用。

以下是租金收益率的簡易算法

收入面包含：租金、出售獲利

成本面包含：買房自備款、每月房貸支出、裝潢費用、仲介及代書費用、政府規費及稅捐、水電瓦斯費、管理費、火災及地震險

投資報酬率

總收入 - 總成本 / 總成本 x 100%

租金收益率

年租金 / 房屋購入總價 x 100%

租金淨收益率

年租金 - 空置損失 / 總成本 x 100%

學會評估買房的投資報酬率和租金收益率後，可更全面地比較不同房屋、了解當地的房價和租金水平，評估自身財力，預估成本，最終判斷是否值得投資。

當然，想成為包租公或包租婆，不僅僅是三個步驟：購房、裝潢、出租。擁有被動收入，相較於股票投資，房地產需要投入大筆資金，因此在每個步驟都需掌握豐富的知識，例如資金規劃、房屋選擇、議價技巧、租金效益分析、裝修規劃、家具配置、軟裝設計、未來租務管理等，才能確保購房安心並實現更高的收益！

當包租公的風險是什麼？

當投身包租公的領域時，雖然買房出租有其優勢，尤其是可獲得穩定租金收入以及未來房價增值的潛在利益，但除了這些優勢之外，亦需深入了解相應的缺點與風險，並謹慎因應，因為「高報酬伴隨高風險」，因此在進行任何投資前都應該謹慎評估風險。

房價下跌

房價的動態變化受多重因素影響，區位、市場、經濟、政治及政策等皆為重要考量。因此，房價不單純只會上漲，也需謹慎思考如何因應房價下跌的情況。

租客風險

在選擇租客時，房東期望穩定工作和愛惜房屋。若碰到拖繳房租、損壞房屋或生活習慣差的租客，可能帶來麻煩。在簽訂租約時，約定明確的租客責任是保障自身權益的有效方式。此外，擔心房屋可能成為凶宅的房東也可考慮購買「凶宅保險」以規避風險。

招租空置期

了解房地產市場中相應地區的空置率是重要的，高空置率可能導致難以出租且影響租金價格。在計算收入時，必須考慮招租空置期間的損失，以避免高估實際報酬率。

我適不適合當房東？房東自我檢核表！

想當房東的你，了解如何計算報酬率及買房出租的優缺點後，可以再根據下表檢視自己是不是真的適合當房東喔！

1 分＞完全不了解如何準備

2 分＞不是很了解內容

3 分＞知道概念但不確定如何實踐

4 分＞大概知道整體的概念及實踐方式

5 分＞概念、實踐方式都清楚了解且已有親身實踐經歷

細項	1～5 分自我檢核
我了解房屋座落區域狀況（生活機能、交通）
我了解房屋座落區域的房價、租金水準、空置率、未來發展
我了解房屋的屋況（屋齡、公設比等）
我了解自身財務狀況、還款能力
我了解不同銀行的貸款利率、額度、寬限期差異
我了解買房後會產生哪些成本
我會計算買房出租後的投報率，並且與其他投資產品做比較
我了解買房租出租有哪些風險，並加以防範
我了解如何跟房仲議價
我了解代書的功能，以及需要負擔的費用
我了解隔套出租相關法律規範
我了解裝潢、傢俱配置、軟裝設計的相關內容
我了解有哪些出租的方式（自己租、包租代管）
我了解租賃契約要如何簽訂
我了解如何訂定租金
我了解如何篩選房客
我了解遇到租屋糾紛如何處理
我了解未來出租後如何管理
我了解出售房屋有哪些管道
我了解出售房屋要負擔哪些稅賦