代書怎麼又跟我收錢了？買房代書費大概需要多少錢？

2024-01-29｜人氣:6596

（圖片提供／幸福空間）

在了解代書是什麼與履約保證的安全後，許多準備買賣或贈與繼承房子的人最關心的就是整個流程辦到好的費用了！經營自媒體後，常常會遇到很多粉絲問問題。有一次遇到一個很緊張的粉絲問：「小代書我是不是遇到詐騙集團？為什麼我的代書收了代書費後還要再跟我預收規費呢？難道不是所有的費用都應該包含在代書費，在房子過戶完成之後，再一次結算嗎？」

文章目錄

．移轉不動產需要多少費用？

．什麼是預收規費？

．費用如何估算？

移轉不動產需要多少費用？

其實移轉房地產的費用，除了交易標的本身移轉的契稅、土地增值稅、預收規費與水電管理費切算外，基本上代書費幾乎都是公定價，以下一一說明：

首先是代書費的部分，以小代書所在地區的仲介特約代書買賣為參考：

（圖片提供／Fun學創意生活廣場）

若是繼承或贈與案件則是看各事務所而定。小代書曾聽前輩說，有些鄉下地區的事務所的繼承案件是按遺產價值百分比抽成計算，對比一般事務所來說真的是太賺了（悲傷）。還記得事務所經辦過一件從日劇時代到現在的遺產案件，整理族譜真的是祖宗好幾代都列出來，畢竟上一輩各自開枝散葉，所以當事人雖然有血緣關係但彼此卻陌生到不行，最後辦了好幾年才辦完，結果當事人反手賣出遺產賣了幾億（小代書內心吶喊：要是抽個1%也賺翻∼），加上當時的法規女生沒有繼承權，所以後來實際可收到的金額大幅銳減（因為是很熟的朋友，事務所按被繼承人人頭計費），因此實際代書費也會因各事務所收費標準不同而調整，不過買賣案件費用雙方大致各介於1∼2萬之間。

再來是契稅的部分。契稅一般是由買方支付；若為贈與，則是由受贈人支付；繼承則不需要繳納。買賣、贈與契稅皆為房屋現值的6％。地段越好、房屋屋齡愈新的契稅會愈高，有的新成屋契稅會高達幾十萬，所以在買房的過程，除了頭期款外也要多抓一些預算支付稅款，也可以請仲介或代書幫你試算要繳多少契稅提前準備。

什麼是預收規費？

那「預收規費」又是什麼？為什麼代書要先收取這筆費用呢？

在買賣流程中，準備過戶前有個步驟稱為「完稅」，在稅單下來後代書會通知買方將完稅款匯入履保專戶。完稅款包含了契稅與預收規費，當這些款項進入專戶後代書就可以準備過戶，而代書預收的費用合不合理，可以由下列四項費用簡單判斷出來：

「預收規費」包含：

1.買方的代書費：若有申請房貸，行情約2萬塊左右

2.移轉登記時政府所收的登記、設定規費

3.土地、建物印花稅：土地、房屋現值千分之一

4.履保手續費：成交總價萬分之三

通常會抓一個整數，然後於交屋時多退少補，履保也會有支出明細與買方核對細項。

費用如何估算？

另外有些買方會好奇，政府規費要怎麼計算？為何要好幾萬塊？其實是因為若買方申請房貸，以房地產為擔保品讓銀行設定抵押權，實務上通常會設定最高限額抵押權，雙方會預定一個最高數額，通常是核准金額的1.2倍。好處是讓資金更靈活運用，當屋主有增貸或其他資金需求時，只要銀行作業即可，不需要再多付一筆設定規費。設定規費為最高限額抵押權金額的千分之一，以1000萬的房貸來說，便是1萬2的設定規費，比起買賣登記時幾千塊的規費高出許多。

而土地增值稅是賣方須繳納的移轉稅，大致來說持有愈久，土地增值越高，要繳納的通常會越多。土地如果愈大並且增值愈多，上百萬的土地增值稅也曾看過。所以通常賣方在委託仲介出售時，會先試算需要多少土地增值稅並加進底價中，畢竟賠錢的生意沒人做，賣虧了仲介可就完了∼

而贈與的話土地增值稅則是由受贈人繳納，繼承則無需繳納土地增值稅。若簽約後想先了解大概的稅費可以至政府的網站查詢或搜尋「所有權移轉地政規費試算」、「房屋稅額試算」，輸入相關資訊就會出現試算結果囉！

要特別注意的是仲介費的部分，政府規定收取的服務費不得超過房屋總價6%，一般來說，買方的仲介費通常為房屋總價1∼2%，加上零零總總的稅費與規費跟代書費，以現在首購房子破千萬的情況下，買房前除了頭期款外，記得至少要多準備個2、30萬呦。