危老重建獎勵這麼多，建商是不是賺很大？建設公司總經理這麼說

2023-07-18｜人氣:1446

（圖片提供／幸福空間）

盛隆開發建設總經理林言峰在《房產經營學》一書中指出，在進行案件整合與洽談時，常會遇到認為「建商蓋了13 樓，地主只分到 4 層樓，另外 9 層樓都是被建商賺走了」這種想法的地主。

怎麼蓋容積都是固定的

每每聽到有人提出這個想法，都令我們直搖頭，這觀念深植人心，如果真的這麼好賺，建商賺一次就夠躺平一輩子了，為何還要花那麼多時間精力去整合那麼多案子？我們只能不斷地透過說明會，讓地主了解到這些獎勵額度都是固定的，所有基本的法定容積率再加上獎勵容積其實都是固定的，而建商蓋得高不高其實跟分得多不多沒有直接關係，因為怎麼蓋容積都是固定的。

▲建蔽率與容積示意圖。

什麼叫容積是固定的呢？假設你有一塊 100 坪的基地，容積率 240%，建蔽率 60%，表示你可以蓋 100×240% ＝ 240 坪的房子，你的一樓最多可以蓋 100×60% ＝ 60 坪，而且只能少不能多。若一樓蓋 100×10% ＝ 10 坪，你最多能蓋 240 / 10 ＝24 層樓；一樓蓋 100×20% ＝ 20 坪，你最多能蓋 240 / 20 ＝ 12層樓；一樓蓋 100×50% ＝ 50 坪，你做多能蓋 240 / 50 ＝ 4 層樓。也就是說，樓層高度跟容積率無關，與建蔽率有關，就看你要垂直發展（建蔽率小、樓層高），還是橫向發展（建蔽率大、樓層低），總容積都固定不變。

「蓋越多樓建商賺越多」的說法並不正確

這讓我想到正在整合的永和都更案，基地總面積 1,950 坪，我們選擇一樓建築面積 650 坪（建蔽率小），其他空地拿來開闢道路，做步道、綠化及社區休憩空間，打造出一個有活動空間、綠植圍繞的度假型住宅區，提供住戶更好的生活空間。因為容積率是固定的，也可以選擇增加一樓建築面積（建蔽率大），只是如此一來，就無法提供比較多的休閒空間。所以蓋越多樓建商賺越多這個說法並不正確，依現在營造成本飆漲，很多案件就算五五對分，有些建設公司不僅無利潤空間甚至還會虧本。