買房不想踩到地雷,哪種建案要避而遠之?-幸福空間

現在營造成本高漲,很多賣得早的建案,到了要發包時才發現成本高漲,不但吞噬原本預估的利潤,還有可能造成虧損;有些則面 臨找不到營造廠施工的困境,結果不是拖延開工,已經做一半的則有可能因成本問題,做不下去,變成爛尾樓,或是變更(降低)興建規格(偷工減料),對參與改建的地主、購房的消費者,這是很大的風險。

買房不想踩到地雷,哪種建案要避而遠之?

2023-02-15| 人氣:2037

(圖片提供/幸福空間)

現在營造成本高漲,很多賣得早的建案,到了要發包時才發現成本高漲,不但吞噬原本預估的利潤,還有可能造成虧損;有些則面臨找不到營造廠施工的困境,結果不是拖延開工,已經做一半的則有可能因成本問題,做不下去,變成爛尾樓,或是變更(降低)興建規格(偷工減料),對參與改建的地主、購房的消費者,這是很大的風險。

市場上現在就有不少建案在找人接盤,但是一些比較有能力或具規模的建商,卻因自己的工作量滿載,不見得有能耐或興趣去承接。尤其是買預售屋時,一切都尚未成形,真的要格外小心。筆者建議買房時要觀察以下幾個重點,請大家在看房交易時,確實執行:

1.公司資本額、推案完工實績

2.建商(建案)的往來銀行

3.建案銷售率

4.建案的資金控管方式

 

1.公司資本額、推案完工實績

一個建案動輒耗費數億元以上,倘若一家建設公司資本只有幾千萬元,甚至幾百萬元,除了別有居心、規避責任外,也有可能因為資金不足,衍生週轉不靈,使得建案興建中輟。

推案完工實績太少則表明建商的專業經驗可能不足,面對當前環境的應變能力不夠,因此經驗不足的建商在履約能力上,明顯比不上經驗較多的建商。所以公司資本太小、推案完工實績太少的新建商預售案,記得請少碰。

 

2.建商(建案)的往來銀行

建案的完成需要大量的資金投入,因此除了建商的自有資金外,更需要銀行借貸的大量資金挹注,而銀行本質上是靠賺存放款間的利差來獲利,因此一旦建案出現問題,銀行就會蒙受損失,因此,銀行在放款的核貸上是相當保守的,民眾不妨以建案的往來銀行做為評估建案風險程度的參考。

一般而言,建商在選擇貸款銀行時,大多會以大型「一線銀行為優先」,而同樣的,一線銀行在選擇貸放對象時、也是以優質的一線建商、建案為優先,因此就形成了彼此間的相對應匹配,這樣的借貸組合,風險較低;第二等級的建商,因為未能取得第一線銀行青睞,因此只能轉向二線的銀行尋求貸款,因為二線銀行的資金成本較高,而二線建商的風險則較高,所以銀行向建商收取的利息費用較高、綁約的條件也比較多,這是建商和銀行間的第二輪匹配。

第三線的建商、建案,則因未能取得銀行的融資貸款,而轉向銀行體系外的租賃公司尋求奧援,此種貸款利率更高(通常在6%以上)、風險也較高,這是第三輪的匹配。以當前市場狀況來看,最容易出現履約不順,甚至淪為法拍的情形以第三類最多,第二類次之,而第一類則相當少見。

(圖片提供/幸福空間)

 

3.建案銷售率

此點對資歷不夠深的建商所推的建案更是特別重要,因為銀行對這類的建商通常在放款上會更加謹慎,因此在核定放貸條件時,經常會綁定銷售率成數,亦即根據建案的銷售率做階段撥款,因此銷售率低的建案往往動工較慢,更甚者,甚至無法啟動。

 

4.建案的資金控管方式

隨著市場資金日益吃緊,預售案的風險其實也在不斷提升,因此預售屋的購屋人有必要了解建商在建案的資金管控方式,像好的建商是不會挪用購屋人所繳納的購屋款的。

以品嘉公司為例,公司會將建案所需的全部資金籌足,存放在貸款銀行的約定專戶內專款專用,而所有購屋客戶所繳納的購屋款項則存在預付款專戶內,其中任何款項的動支皆先經第三方的建築經理公司核實後,才通知銀行撥付,在這種運作方式下,可以確保建案的完成毫無疑慮,既不會資金不足,也不會有購屋款項遭建商挪用的疑慮,不論貸款銀行或購屋客戶的權利都能獲得最大的保障,也確保了建案必定可以完成。

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【本內容節錄自編輯精選好書《小資族房地產交易勝經》】

書名:小資族房地產交易勝經

出版社:時報出版

作者:胡偉良

彙整編輯:May

書名:小資族房地產交易勝經

出版社:時報出版 

作者:胡偉良

 
 

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