（圖片提供／幸福空間）
如何將房地傳承給子女？一直是不少父母困擾的問題，選對方式，既能省下不少稅金，也能減少未來不必要的糾紛。最常遇到的問題是：房地產用「贈與」「買賣」還是「繼承」比較好呢？這篇文章就來和大家聊聊這三種方式的優缺點，還有該注意的地方。
一、案例情境：母女房產假買賣真贈與，補稅150萬得不償失
周媽媽是一位退休老師，名下有一棟市值1,100萬元的房子，想提早安排給唯一的女兒。她覺得直接贈與會被課重稅，於是和女兒簽了一份不動產買賣契約，想用「買賣」方式過戶。但是因為女兒無法提出支付價款證明，被國稅局認定是贈與，核定贈與總額210萬元，沒有超過當年度免稅額，不用繳贈與稅。
幾年後，女兒出售這間房屋，在辦理房地合一稅申報時，是以當時母女的買賣契約書金額1,100萬元，列報為取得成本，但國稅局當初認定是贈與取得，就改按受贈時的房地現值來重新認定，最終被國稅局要求補稅150萬元，周媽媽當初省下的那些「贈與稅」，最終都得加倍還回去。
這個案例提醒我們，將房產移轉給子女時，想省稅不是沒有辦法，但一定要弄清楚每種方式的稅務影響，才能避免像周媽媽這樣「前省後補」得不償失。
二、贈與
贈與，就是父母生前將房產無償贈與給子女的方式。很多父母喜歡這種方式，因為可以早點安排好財產分配，避免過世後子女間因繼承產生爭執。不過，贈與的稅務負擔相對較重，因此需要仔細計算和規劃。
1. 主要稅負
• 土地增值稅：稅率介於10%至40%。
• 契稅：房屋評定標準價格的6%。
• 贈與稅：每人每年有244萬元的免稅額，超過部分依稅率課徵10%至20%的贈與稅。
2. 贈與注意事項
A. 分年分次贈與：每人每年都有244萬元免稅額，夫妻兩人合計就有488萬元。如果一次性贈與房產，稅負壓力可能很大。但如果把房子分割後，逐年贈與子女，每年控制在免稅額內，就能有效降低稅負壓力。
B. 長期規劃，降低稅負壓力：房子贈與後，如果子女短期內賣掉，可能要面臨高額的房地合一稅。
因為贈與房屋的取得成本，是贈與當時的房地現值總額，一般低於市價許多，因此，未來若子女要出售受贈的房屋時，由於帳面上獲利金額較高，會被課徵高額的房地合一稅。選擇贈與時，應該仔細計算子女未來面臨的稅務負擔。
C. 贈與後的財產不可撤回：贈與後，這棟房產已屬於子女名下，父母無法任意取回，所以在贈與前，一定要仔細考慮。
D. 贈與房產要趁早：若在父母過世前兩年內贈與房產給子女、孫子女等親屬，這些財產仍會被計入遺產稅計算範圍，視為遺產（擬制遺產）。因此，若要藉由贈與來節稅，應提早規劃。
三、買賣
買賣是父母以市場價格把房子賣給子女的方式，看起來能避開贈與稅，但實際操作上有不少法律和稅務問題需要注意。
1.主要稅負
• 土地增值稅：稅率介於10%至40%。
• 契稅：房屋評定標準價格的6%。
• 房地合一稅：持有期間越短，稅率越高，最高可達45%。
2.買賣注意事項
A. 提供真實交易證明：父母和子女之間的交易， 需要真的有金錢交易，並提供完整的資金流向證明文件。子女需要有符合的收入或財力。例如：6歲的小孩拿1,000萬向父母買房，還需要每個月付3萬元的貸款。這時就需要證明小孩的資金來源，如果被國稅局認為是假交易，就會被課贈與稅。
B. 二親等內交易的風險：根據《遺產及贈與稅法》，二親等內親屬之間的財產買賣，若無法提供足夠的金流或財力證明文件，國稅局可能會將這類交易視為贈與，課贈與稅。
C. 分批贈與現金當買房資金：父母也可以利用每年的免稅額，分批贈與現金給子女，為他們準備好買房的資金。
D. 假買賣會追繳甚至有法律責任：故意用假買賣來規避稅務，會面臨贈與稅的追繳，還可能涉及偽造文書的刑責。因此，親人間買賣交易必須特別小心，你要確保所有的文件和流程都要符合規定。
四、繼承
繼承是在父母過世後，子女依法取得房產的方式。由於繼承不需要支付土地增值稅，許多人認為這是最節稅的方式。
1. 主要稅負
A. 遺產稅：按遺產總價值徵收10%至20%的遺產稅，每人有1,333萬元的免稅額（2025年標準）。
B. 免徵土地增值稅：根據《土地稅法》繼承的土地免徵土地增值稅。買賣注意事項
2. 繼承注意事項
A. 節稅效果好：繼承可以節省大量稅務成本，尤其是免徵土地增值稅，再加上遺產稅的免稅額度1,333萬元較高，繼承方式在稅務上通常較有利。
B. 遺產由全部繼承人繼承：繼承的房產必須依法律規定的比例分配給所有繼承人，父母無法完全決定房產的分配對象，一間房產可能有多位繼承人共同繼承。
C. 指定房產給特定人一定要有遺囑：繼承看似最節稅，但若繼承人之間無法達成共識，可能會導致爭執。因此，若是父母希望特定房產由特定子女繼承，就要提早規劃，立下合法有效的遺囑，才能避免日後的糾紛。
在考慮房產移轉給子女時，無論是選擇贈與、買賣或繼承，每種方式都有其優缺點。以下是簡單的總結：
‧ 贈與：適合提早分配資產的父母，但需注意高稅負，並考慮分年贈與的節稅方式。
‧ 買賣：若能提供真實交易證據，是一種相對靈活的方式，但需要注意國稅局的規定與查核。
‧ 繼承：最節稅的方式，但財產分配靈活度較低，可能導致子女之間的爭議。
每個家庭的情況不同，選擇方式時要綜合考慮稅務成本、子女未來的房產規劃，以及家庭和諧。最重要的是提前做好安排，讓家人不僅省稅，也免去爭端，把愛完整傳承下去。
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【本內容節錄自編輯精選好書《老後財富管理必修課：養老、防詐、遺產規劃，橘子姐教你從法律面保護自己與家人》】
書名：老後財富管理必修課：養老、防詐、遺產規劃，橘子姐教你從法律面保護自己與家人
出版社：台灣東販
出版日期：2026/01/28
作者：張麗瑱（橘子姐）, 王冠瑋（律師瑋哥）
