想在泰國買房？5大規定你一定要知道！

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外國人在泰國買房，容易嗎？這是我從業以來經常被問的問題。我總會笑笑地說:「很容易啊！只要一本護照就能買！」客戶聽到，往往露出驚訝的表情，甚至迫不及待要再深入詢問買房細節了。

只憑護照就能買房，這句話並沒有錯，但這往往也是許多房仲的話術，先把甜頭講在前，讓客戶產生好奇心，接著再帶到銷售中心，開始推銷物件。

然而，房仲沒有說出口的是，外國人要在泰國買房，仍有一些規定。這些規定是我在跟客戶說明時，一定會先說清楚的，因為不把這些講在前頭，萬一客戶看了一堆房，才發現自己沒辦法購買，那就真的是白白走了冤枉路。如果你不希望自己遇到這種情況，建議先了解外國人在泰國置產的相關規定！

規定一：外國人不能完全擁有土地，因此外國人能買的房子類型有限

雖然外國人只要拿著護照就能在泰國買房，但泰國法律規定，外國人不能單獨完全持有土地，所以並非任何房產都能買。

以房產類型來說，泰國房產主要可以分成單一門牌公寓(Apartment)、多戶門牌公寓(Condominium，簡稱Condo)、商辦(Commercial building)、別墅(Villa)。這當中，單一門牌公寓、獨棟和聯排別墅、單一門牌商辦這類房產類型，因為 100% 持有土地，因此違反了外國人不能擁有土地的法規，依法外國人是不能購買這些房產的。

外國人可以購買的只有多戶門牌公寓（所謂多戶門牌公寓指的是，該棟公寓中，每一戶都有獨立的門牌號碼），以及部分擁有每戶獨立門牌的老商辦。

Tips 泰國房屋面積單位

泰國房屋面積的計量單位是平方公尺，而非「坪」，換算公式為 1 坪 = 3.24 平方公尺。

規定二：外國人最多擁有可售面積的 49%

外國人可以購買多戶門牌公寓的前提下仍有但書。泰國法律規定，整棟公寓外國人僅能購買可售面積的49%，其餘 51% 保留給泰國本地人購買。

一般來說，建商在銷售建案的時候，會仔細計算49% 與 51% 比例，甚至分層銷售，例如某幾層樓規劃給外國人購買，某幾層樓僅保留給泰國人購買，以避免觸犯法規。

一旦整棟多戶門牌公寓給外國人的 49% 賣完了，該公寓的其他戶就不能再賣給外國人。然而，這也不是固定的比例分配，有些十分受到泰國本地人喜歡的精華地段物件，建商甚至可能只留 20% 給外國人。建議賞屋前可以先向銷售人員確認清楚。

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Tips 本地人轉給外國人，行得通！

如果相中的建案規畫給外國人的份額不足 49%，仍能嘗試與泰國本地人買家協商，將本地人份額轉為外國人。這過程需要請大樓管理處開具證明，並到土地廳辦理變更過戶登記。

規定三：永久產權 vs 租賃產權

我們現在知道，外國人最容易取得的物件類型就是「多戶門牌公寓」。但Condo 依產權還會分成「永久產權(freehold)」和「租賃產權(leasehold)」。

【永久產權】

所謂永久產權意指屋主擁有完整的屋子持有與使用權利，且無時效限制，還可繼承給子女。

只要購買永久產權的物件，不僅可以擁有屋子的產權，同時也會擁有物件佔整棟建物比例的土地權。舉例來說，坦克買了曼谷一棟永久產權 Condo 的其中一戶，坦克不僅擁有該戶的所有權，同時也擁有一定比例的土地。假設未來哪一天住戶們決議拆除大樓並出售土地，坦克可分到土地賣掉的部分利潤。

Tips 外國人在泰國買房只有地上權，是錯誤的！

因此我們可以知道，網路上傳言說泰國買房只有地上權，這其實是不正確的資訊。只要購買了永久產權的物件就同時擁有一定比例的土地喔！房屋所有權狀（地契）上也會清楚記載你所持有的公寓面積，以及佔整個建案土地面積的比例。

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【租賃產權】

租賃產權則指房屋持有者只能擁有一定期限的持有與使用資格。例如某間 Condo 為租賃產權，契約上會明訂租賃時限，假設 30 年，則持有者只能擁有該公寓 30年;明訂 30+30+30 年，則可持有最多 90 年。法律規定土地租期最多可展延 90 年，如果到期前想延展，也是可以跟建商洽談。

網路上有一說，到泰國買房，一定時間後，房子就會被收回去。這段話背後指的是該屋主買到「租賃產權」的屋子，租賃期限屆滿，屋子的所有權自然就會回歸到建商身上。由於是租賃產權，土地本來就是租來的，因此土地權自然不在房屋持有者身上。因此，到泰國買房一定要仔細問清楚，該建物是永久產權還是租賃產權。

有些人可能會擔心，租賃產權的房子是不是比較不好？並非如此！事實上在曼谷市中心，許多租賃產權的建案反而都分布在最精華的地段，因為土地屬於泰國皇室，地段好，不怕賣不掉、租不出去，很多租賃產權高檔建案依然賣得嚇嚇叫。

Tips 本節重點

．永久產權房屋:持有者永久擁有房子所有與使用權，並擁有部分土地持份。

．租賃產權房屋:持有者在一定期限內（通常最長90 年），擁有房子所有與使用權，但無擁有土地所有權。

規定四：外國人「在特定情況下」可單獨擁有泰國土地

規定一有提到，外國人基本上無法購買別墅，也無法單獨持有一塊土地。但這就意味著外國人真的沒有辦法擁有泰國土地嗎？

答案是可以的，但有條件。

外國人「不能單獨持有泰國土地」，但可以藉由「設立公司」，以法人身份持有土地、購買別墅或建造別墅。要注意的是，公司股東中要有泰國人，且泰國人持股比例必須超過 51%。

規定五：外國人購買泰國房產的資金必須以外匯形式從境外匯入

這點相當重要，關乎到能否順利買到房產。講白話一點，就是「外國人不可以用泰銖在泰國買房」，必須從泰國境外匯錢到泰國，才能在泰國買房，且「不能」匯泰銖，只能匯外幣。

一般來說，我建議以美元支付，因為泰國的建商大多數只收美元，匯新台幣或其他外幣到泰國，仍會被換成美元來支付，一來一往增加許多匯損。

符合這流程，外國人才能申請到外國人境外匯款證明(Foreign ExchangeTransaction， 簡稱 FET)。有了 FET，外國人才能順利取得房屋所有權狀。

若是多人合買一間公寓，也必須分開匯款。例如，兩人合買一間 900 萬泰銖的公寓，得分開各別匯等值 450萬泰銖的外幣給建商。匯款完畢後，兩人會分別拿到 2 張FET 證明。

Tips FET 匯款備註欄要寫什麼？

在 FET 匯款單的備註欄，要記得填寫清楚、完整的物件名稱(Purchase a Condo &Project Name)、房號(Unit No)、和業主姓名(Passport Buyer Name)，缺一不可喔！

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【本內容節錄自編輯精選好書《泰國買房快易通：專家教你錢進曼谷、選對物件，創造被動收入、購屋致富密技大公開》】

書名：泰國買房快易通：專家教你錢進曼谷、選對物件，創造被動收入、購屋致富密技大公開

出版社：布克文化 

作者：陳復宇 Tank