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跟二房東租屋,房客有保障嗎?

2021-07-07| 人氣:4017

幸福空間專欄

(圖片提供/賣厝阿明)

房產知識達人賣厝阿明今天要來聊聊關於轉租的問題,一般租賃契約都會有轉租條例,房東與承租人可約定房屋能否轉租。如果房東允許轉租,那麼承租人就有權利當合法的「二房東」,但大部份的房東都會選擇不轉租,原因不外乎是擔心二房東隨便出租,租屋環境會變得複雜、不好管理。

但還是有很多二房東為了利益,擅自將房子轉租給房客,雖然房東可以依租賃契約跟違法轉租的二房東解約,但已經和二房東承租房子的房客又該怎麼辦才好呢?

這邊有三個選項:

(A)主張是在不知情的狀況下簽約,要求繼續住。

(B)被要求搬走,與房東請求賠償。

(C)自己簽的不是合法租約,避免麻煩趕緊搬走。

大家知道哪個做法才是正確的嗎?

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(圖片提供/幸福空間)

 

答案是「以上皆錯」哦!你答對了嗎?不清楚也沒關係,阿明這就來幫大家做詳細解析。

1.在(A)選項中,房客並不能主張自己是無辜受害者,而繼續佔有房子。主要是因為,房屋的所有權人是房東,而非與自己簽約的二房東。只要房東事前不允許二房東轉租,那就等於是房客無權佔有房子,房東可依《民法》第767條第1項前段規定,要求無權侵佔的房客返還所有物。同時,房東可依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第1項第3款及第2項規定,提前與違法轉租的二房東終止租約,且不用負任何賠償責任。

2.在(B)選項中,若被真正的房東要求搬離房屋,因原房東與房客並無契約關係,所以不能與房東要求賠償,而是跟與你簽約的二房東要求賠償哦!遇到與契約有關的問題,例如損害賠償,只能找真正跟你簽約的人負責,這也就是為什麼大家都在說不要找二房東簽約的原因,不僅租金會收得比較貴,若是不幸遇到違法出租的二房東,還可能被趕出房子。因為二房東違法出租,而在租期內被迫搬家、遭受損失的房客,可以用《民法》第 435 條及第436條的規定與二房東請求損害賠償並提前終止租約。

3.在(C)的選項中,則是完全錯誤的觀念。根據《民法》第153條,只要當事人互相表示意思一致,即成立合約。意思即是租賃契約並非一定要與房屋所有權人簽約才算有效,只要確定標的物、標的物有支付可能性、不違背法律和善良風俗,雙方互相表示意思一致,即屬有效。

 

看到這裡可能會有疑惑,二房東不是違法轉租了嗎,為什麼合約有效呢?

因為法律並無規定「轉租」是違法行為,只是針對不遵守相關規定的人,法律會加以懲戒,並不會否定整份契約。舉例來說,與賣家簽約買下附泳池的房子,結果泳池不堪使用,買家只能請求減少價金或賠償損失,難以請求解約。即使二房東沒得到房東的轉租許可,但其所簽合約仍是有效的,只要沒履行合約,房客依然可依約要求賠償。

看完以上說明後,相信大家應該已經了解房東、二房東、房客之間的關係了,但如果房客弄壞了房屋裡的設備,該賠償給誰才對呢?是賠給擁有所有權的房東,還是有簽約的二房東呢?

 

額外補充:房客的賠償對象可依「合法轉租」與「違法轉租」來區分。

1.合法轉租:賠償對象為二房東

若為合法轉租,依據《民法》第432條第一項、第二項,是房客要對二房東負設備保管及損害賠償的責任,不是對房東負責,所以如果發生房客損壞屋內設備,房客直接賠償給二房東即可。而依《民法》第444條,二房東在轉租之後,仍與房東保持租約關係,表示二房東也有保管設備的責任,所以房東也可依《民法》第432、433條,向二房東請求損害賠償。

簡單來說,在合法轉租的情況下,房客弄壞了屋內設備,房東可向二房東求償,二房東再向房客求償。

 

2.違法轉租:賠償對象為房東、二房東

即使是違法出租,但因為租賃契約仍是有效的,所以房客在租賃期間弄壞屋內設備,仍得依相關法律規定對二房東負損害賠償的責任。在違法轉租的情況下,房客對於房東來說是無權使用屋內設備的,所以這時候房東可依《民法》第184條第一項「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」向房客請求賠償。而因為房東跟二房東仍有合約關係存在,所以房東也可以用《民法》第432、433條向二房東主張沒有善盡保管義務、又擅自允許房客使用房內設備,請求損害賠償。

簡單來說,在違法轉租的情況下,房客弄壞了屋內設備,房東可分別向二房東與房客求償,而二房東可再和房客求償。

 

【本內容節錄自精選好書《安心租:房東房客租房問題全破解》】

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書名:安心租-房東房客租房問題全破解

出版社:臺灣厝買賣文化發展協會

作者:賣厝阿明

彙整編輯:May

圖文提供:賣厝阿明

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