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【新手買房的八堂課】第一堂 買房先搞懂這4件事!

2021-04-29| 人氣:1857

幸福空間專欄

(圖片提供/幸福空間)

買房對許多人來說,是人生中很重要的課題,到底新手買房該怎麼準備?有哪些基本功課必須要先了解?就讓樂居用8堂課幫你做好事前功課,首先第1堂課先讓我們來了解「買房要先搞懂這4件事」!

 

新手買房要注意這4件事!

新手買房總是需要做很多功課,但是在正式開始看房子之前,我們認為需要先俱備以下4個觀念:

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1. 買熟悉區域,不是你覺得會漲的區域!

2. 不買破盤價,太便宜可能有問題!

3. 接手性好,換屋沒煩惱!

4. 做好長期持有準備,避免賠售!

針對這4點要訣,緊接著讓我們一一說明。

 

一、買熟悉區域,不是你覺得會漲的區域!

為什麼會建議大家要買在自己熟悉的區域呢?主要有以下2點原因:

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1. 地緣性:

找自己原本住家附近的區域或者是工作的地點,這些都是較為熟悉的區域,會比較了解當地生活機能、生活消費水平。

2. 不需要重新理解區內事物:

像是當地的市場、辦公區域,哪個學校、幼兒園比較好等等,選擇熟悉的區域就可以減少額外做功課的時間。

我們以板橋江子翠重劃區為例舉個例子,江子翠重劃區附近的建案常使用「走路到捷運站只要5~10分鐘」、「一橋之隔進北市」等宣傳標語。但實際去當地走過一次就會知道,所謂的走路到捷運站5~10分鐘是需要經過舊市區昏暗巷弄的,要想知道這種小細節,還是必須要實際去走過、住過才會比較清楚。

那為什麼說不要買你覺得會漲的區域呢?因為對於經驗比較不足的新手來說,買自己覺得會漲的區域很容易買在高點,你要有認知,當新手也覺得會漲的時候,早就已經漲過好幾輪了,未來轉手想要獲利的空間會相對有限。

 

►延伸題

Q1:如果不是在當地生活,卻想買那個地區房子該怎麼辦?

A1:建議可以先在當地租房子,了解當地生活機能、狀況,判斷自己是否能適應該區域再做決定比較好。

Q2:那講到海外投資房地產的部份,常常都是在網路上或是看仲介提供的資料、投報率分析數據就出手投資了,這樣的話還推薦嗎?

A2:如果你是新手的話建議不要這樣投資,不是自己熟悉的環境,一旦仲介停止海外市場的經營,就很容易讓自己變成海外孤兒也不好脫手,風險相對較大。

 

二、不買破盤價,太便宜可能是問題沒被你發現!

我們在買房之前都會先去了解一下區域行情,行情價通常是一個區間,如果一般人想用低於行情價太多的破盤價購屋,通常不是被騙就是買不到。

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在這邊跟大家說明一下,像是我們上圖舉例這種低於行情案例,通常比例連1%都不到。如果真的有這麼優惠的房子,專業投資客或仲介很快就下手,根本沒有新手可以介入的餘地。

像這類的低過市場行情價的房子,卻還能讓新手看屋找到,代表有很大的機率有問題。像是風水上專家才會懂的壁刀煞、 反弓煞,這類型的問題對新手來說就很難看出來,有可能就這樣上了便宜的當,所以建議新手不要買破盤價的房子。

 

►延伸題

Q1:特別便宜的房子?破盤價的房子真的完全不能買嗎?

A1:破盤價的房子不建議新手去買,但如果是比區域行情價便宜一些的房子,可以認真的研究一下房子的狀況再做考慮跟決定。

Q2:比區域行情便宜一些是便宜多少?要怎麼判斷?

A2:5%,比區域行情便宜大約5%左右是一個合理的區間。因為一般仲介會向屋主收4%服務費、向買方收1%服務費,加在一起扣掉5%的仲介費,就是一個你有機會跟屋主成交的一個下緣價格。

 

三、買屋考量接手性,要挑缺點少的房子買!

你知道台灣人平均買房之後多少年會有換屋的需求嗎?(下段文章解答),買房就會有賣房的一天,所以在買的時候就必須要預先想好要賣的時候好不好脫手,最好先做足這些功課:

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1. 買房前要超前佈署未來性:未來人生經歷不同階段時可能會產生的需求變動。

2. 瞭解市場容易接受的房子:買缺點少的房子,而不是買你喜歡的,這樣未來才能比較容易轉手。

3. 未來有機會買屋換屋:沒辦法一次買到位沒關係,買屋換屋慢慢達到自己的理想值也是一種選擇。

是的,台灣人平均5-10年就會有換屋的需求,這是因為台灣房價越來越高的關係。當房價在往上漲的時候,很難一次買到位,一開始會買離市區遠一點、小一點的,等經濟能力提升之後就會開始想往市區搬或是買大一點的房子。

所以第一次買房最好是挑缺點少的房子,這樣未來要轉手的時候被議價的機會才能降低,賣到好價錢才可以換到更好的房子。

 

四、做好長期持有規劃,避免短進短出!

新手買房心理上要有長期持有的打算,以自住的心態看屋會比較注意居住房屋的細節,資金也要規劃的較為保守,如果遇到政策風向改變或景氣不佳,才不會被逼迫到要賠售出場。

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講到投資,大家通常會聯想到股票或基金,這2種投資方式都是可以短進短出的,但房地產就不太會有這樣的情形,房地產需要長期持有,才可以避開中間可能碰到波段的風險。

像我們以桃園青埔為例,在2014、2015年初的時候,青埔靠近高鐵附近的黃金地段平均房價大概是30-40幾萬/坪,到2016、2017年的時候景氣反轉、賣壓大,投資客紛紛拋售,平均房價一路跌到20幾萬/坪。在2020年房市大熱,青埔的平均房價又回到了3~40幾萬/坪。

如果當初買在青埔是為了投資,一次買太多間的話很容易會因為有資金缺口而無力繳房貸,撐不過2016、2017年那個波段賣在低點。但如果是自住需求並做好長期持有的規劃,就比較不會被這些波段影響。

再來提到最近討論度很高的房地合一稅制,目前房地合一稅2.0已經確定7月1日開始實行,而房地合一稅規定在「持有期間在2年以內課稅45%;持有期間2~5年課稅35%;5~10年課稅20%;10年上課稅15%。」,這個稅率是差非常多的,短期持有很可能什麼都沒賺到,還會因為稅制虧錢。以政府的稅制來看也是鼓勵長期持有,不要和政府法令作對也是需要注意的小重點。

 

延伸閱讀:房地合一稅2.0懶人包

 

買房必看!三大神器抵加啦!

在網路發達的時代,要買房鐵定必須先在網路上做些功課,有基本的了解才不會被當成冤大頭,那麼有哪些網站是新手買房必須要先看過的呢?

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1. 事前作業→Google:

大家在買房之前請務必把你想買的社區名字拿到google網站上進行搜尋,看看一些相關的資訊,像是其他人的賞屋分享、網友對建商的看法、住戶實際的居住心得等等,都是很值得借鏡參考的。

2. 實際看房→591/仲介網站:

可以透過591或其他仲介網站找到實際待售房屋資訊,樂居網站上也有「待售房屋」功能,統整了目前市場上25間售屋平台的銷售資訊,抓取後做整合比對,將刊登在不同平台但相同的戶別的進行合併(樓層、坪數及售價相同),每日即時公布在網站上。在買房前先了解社區內實際有哪些戶別在賣也是很重要的事前功課

3. 區域房價→樂居:

那到了議價階段時,可以上樂居的官網了解一下區域行情、平均房價、實際成交價格等資訊。樂居網站上的資訊是將政府的實價登錄網資料做整合,剔除掉特殊交易、歸類社區、拆分車位坪數,品質和資料的精準度都比較高而且方便閱讀,準確掌握這些價格相關的資訊才能知道自己該怎麼出價。

 

樂居網站三大獨家功能!

樂居整合了政府提供的實價登錄資料,讓資訊可以更容易被閱讀,除此之外,還有3大獨家功能更方便大家買房的時候參考使用:

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1. 電動車友善社區標示:想找有充電車位的社區卻不知道怎麼下手嗎?以往這些資訊要一家一家的問建商、問仲介,才能知道,現在只要上樂居的網站就可以輕鬆獲取資訊。

功能使用說明:想找有充電車位社區? 樂居一鍵3秒幫你搞定!

2. 公立雙語學區標示:想讓孩子念雙語學校,卻沒有辦法負擔私立學校的昂貴學費嗎?其實各地方政府認證了許多公立雙語學校,現在樂居幫大家把公立雙語學校的資訊也整併到網站上囉,學區資訊一手掌握。

功能使用說明:就讀雙語學校超前部署!「雙語學區」帶你輕鬆找

3. 區域房價功能:以往新聞報導及政府統計,通常只針對行政區做劃分,但生活範圍並不會依照行政區劃分,行政區有大有小也無法反應真實的房價狀況。現在讓樂居的區域房價功能告訴你重劃區和生活圈的房價資訊,你想買的案子是比區域行情高還是低,查了就知道!

功能使用說明:上樂居10步驟 看懂區域房價,你也是房產專家!

本篇幫大家整理的買房前必須要有的觀念,務必要熟記並理解。下一堂會為大家講解「區域環境怎麼挑?」,我們下堂課見!

 

 

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最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載 原文出處【《新手買房的八堂課》第一堂 買房先搞懂這4件事!

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彙整編輯:Jennifer

資料暨圖片提供:樂居

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