隱藏
（圖片來源／Pixabay）
民法三五六條
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
民法三六五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
法條跟阿祖的裹腳布一樣落落長，我們來整理消化一下。首先，法條有出現兩個時間點，一個是半年（六個月），一個是五年。實務上，不動產買賣按照一般交易習慣，我們都會跟買賣雙方說，屋主瑕疵擔保責任期間是半年，半年內屋況有重大瑕疵屋主都必須負責……。其實，嚴格來說，民法規定瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年，但為什麼幾乎所有房屋仲介都說半年，是因為民法有提醒你，買方在受領標的物時有檢查的義務，如果你檢查有發現瑕疵，應該立刻通知賣方並要求賣方處理，如果你怠於檢查或檢查後沒有立刻通知屋主處理，那麼從發現瑕疵起算六個月後，你就再也不能要求賣方負責。
而回歸到實務面，不動產買賣金額龐大，依一般正常人的思維，在交屋前都會先驗屋，就算有一些當下不能馬上發現的瑕疵，在交屋後半年內應該都可以檢查出問題，所以，如果半年內買方並未提出屋況有瑕疵，就可以合理推斷交屋當下屋況並沒有瑕疵。屋況既然沒有瑕疵，屋主當然就不必負擔保責任。坊間瑕疵擔保責任期限半年的說法，便是由此而生。
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（圖片提供／幸福空間）
說到這，順帶提到一個非常重要的觀念，屋主的瑕疵擔保責任擔保的是交屋前的瑕疵，如果是交屋後的瑕疵，則是買方自行處理，跟屋主沒有關係喔！實務上，我就遇過一個案例，屋主房子賣掉後經過三年多，買方發現該標的物有漏水，回頭找仲介，叫仲介找原屋主負責處理修繕。仲介回買方說：「已經超過半年了，怎麼可能現在才發現漏水？別鬧了，大哥∼」買方表示，因為該標的物買來之前就是出租給承租方，買來後也都一直出租中，所以不曉得有漏水，而且民法規定瑕疵擔保責任是五年，交屋到現在才三年多，我一發現就馬上通知原屋主處理，也是剛好而已。
仲介一聽之下大驚失色，跑來問我應當如何是好？其實買方說得有道理，按照這種情況，買方確實可以在請求權時效五年內，請求屋主負責修繕或賠償價金，但有很重要的一點是，買方必須舉證在交屋前就已經有漏水，如果買方真的可以證明漏水是發生在交屋前，而且買方本身並沒有怠於檢查，這時候買方的訴求就有理可據。反之，如果買方沒有辦法提出相關證明，那麼就不關屋主的事。後來我聽仲介說，買方寄了存證信函後，好像也就不了了之了。
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【本內容節錄自精選好書《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角》】
書名：連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角
出版社：財經傳訊
作者：許哲瑝
彙整編輯：May
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