房產達人來解惑！房價大漲，執行「囤房稅」政府準備好了嗎？
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今年有個奇特的狀況，明明疫情還是持續，但房市卻漲翻天。為什麼呢？主要的原因，就在於資金的推動。
全球持續印鈔，國內銀行也持續降息，推出9成房貸、40年還款期限、5年寬限期等優惠助攻，讓買房變得更加容易。身邊很多的朋友最近都在看房子，而且看沒多久就認真買下去了。聊一聊以後發現，買房的原因，除了時間到了以外，還有一些共同的特點，就是源自於內心深處的擔心。擔心再不買，以後房子會越來越貴；擔心錢放在銀行，會越來越薄。
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錢變薄了！「購買力縮水」成房價上漲推手？
根據商周（1715期），如果在2008年1萬元購買力，在2020年只能購買8959元的東西。如果換成房子，代表你在2008年買了一間1000萬的房子，就算沒有任何的炒作行為，2020年他基本的價格也要是1100萬以上。這個是還沒加入匯率的因素，如果從美元的角度來看，數字只會更誇張。
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也就是說，房價的基本盤在這裡，有的時候不一定是房價漲了，而是你手上的錢變薄了！當政府無法消除民眾的擔心，擔心錢變薄、擔心房子會越來越貴，民間的資金就會加速湧進房地產，持續的推升房價。
貨幣政策是政府打房的起手式
當然，面對這些問題，政府也是有一些手段可以來抑制房價上漲。第一是貨幣政策、第二是財稅政策、第三是增加供給政策，在短期內看不到效果，需要長期來觀察，在這裡先不談。
貨幣政策：從銀行體系來限制。升息、限制建商土地融資的成數、限制購屋者貸款的成數，來達到抑制交易過熱的方式。
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財政政策：簡單來說就是加稅，加重在持有房子（或土地）期間的稅，或者在交易時要付出更多的稅。持有稅就像是（土地稅或房屋稅）、交易稅則是（土增稅、交易所得稅）。
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從以往的經驗來看，政府會用貨幣政策作為打房的起手式。看到前一波打房的軌跡，2010年由央行的貨幣政策打頭陣，先做選擇性信用管制，陸續限縮管制區、豪宅、公司法人、第2屋以上的貸款成數。
發現市場還是很熱之後，財政政策才會登場，奢侈稅（2011年）、豪宅（2012年）、提高公告現值（2013年）、針對預售轉手查稅（2013年）、調高非自用房屋稅率（2014年）、最後是房地合一稅（2016年）。
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當你看到政府開始限制特定區域的房貸、降低房貸成數之前，都還是安全的，如果信號出現了，就代表政府的打房循環開始啟動，一般的購屋者需要特別留意，因為下一步就會是財政政策，開始一道一道的加稅方案出爐，直到房價停下來為止。」
與前次相比，政府抑制房價手段的選擇已不多
不過如果這次政府再做打房，效果可能會不如前一次。為什麼呢？原因在於可以用的牌已經不如前一次這麼多了。我們團隊研究了鄰近國家(備註)，像是南韓、香港、新加坡，政府如果要打房，只是力道的輕重還有範圍的限制不同而已。政府如果要打房，會從這七大項來實施：限制貸款、增加交易稅，包括土增稅、交易所得稅、增加持有稅、交易印花稅、升息。難度由上至下，像是升息，幾乎是難到可以忽略。因為牽涉的層面太廣，全世界都在寬鬆，台灣很難自己升息。
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交易印花稅是一個鄰近國家有的措施，台灣目前還沒有的項目。但這也是一個很重的七傷拳，只要你有交易，就用交易總價課徵3-10%的移轉稅，例如你房子賣了1000萬，要多繳30-100萬給政府。這樣子的做法幾乎可以立即打停市場所有的交易，但也有可能讓正常的人也沒辦法買賣房子。
限制貸款是最容易實施的，央行宣布就可以了，我認為機會是最大的。接下來增加交易稅會比增加持有稅來的容易。主要是牽涉的人比較少，而且有交易、有賺錢，政府去課稅也比較說得過去，這個也是上一波打房的主要政策。
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但是難就難在這裡，因為能用的子彈算是打光了，房地合一稅才在2016年開始實施，要短時間內再大幅修改或加稅，機會不大。
因此，最近討論比較多的，就會比較偏向是房屋持有稅的增加，例如囤房稅或空屋稅等等。但持有稅要增加的阻力是相當大的，因為交易稅比較是主動去交易才有課稅，而持有稅比較像是人在家中坐，稅從天上來的感覺。
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像是囤房稅在稅法上是有類似的規定。2014年的時候調整房屋稅的稅率，「自住」稅率為1.2%，「非自住」稅率1.5％至3.6％。因為執行的單位是地方的政府，所以也只有台北市、宜蘭縣、連江縣課徵較高的稅率，算是名存實亡。所以，政府如果這回要打房，真正可以出的牌不多。除了限制貸款以外，可能會朝上次沒完成的增加持有稅著手，但阻力會很大。
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「民粹式的打房」VS「精準的調控」
從國外的打房案例，再回頭來看台灣，政府還是可以很有決心，發布行政命令把地價稅或房屋稅稅率立刻提高兩倍以上，做民粹式打房。但這種政策的後遺症還有持續性都是存疑的。像台中就是一個很明顯的例子，雖然2016年開始中央政策要求提高地價稅（提升公告現值），但出了很多問題後，地方政府頂不住壓力，2020又調降回來。
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因此，真的想提高房地產持有稅，關鍵會在於"縮小打擊面"，不要讓有房子的人都覺得要被加稅了，要能精準地掌握誰應該被課較高的稅率。內政部資料顯示，國內持有4屋以上的房屋總數有48萬間，只有占全台房屋總數不到5%，所以政府認為實施囤房稅的效果相當有限。但民間團體OURs都市改革組織則認為，如果把稅籍資料歸戶後，會發現國內坐擁4房以上的人數高達15%。
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囤房稅行不行？ 政府資訊落後難查證
先不論民間團體的資料是否正確，會有這樣的落差就顯示政府的資料庫並沒有串聯好，無法精準地知道誰有囤房誰沒有囤房，舉例來說，阿土伯和配偶阿花在台北市各有1間房、新北市也各有1間房，然後自己繼承了台中1間房、配偶繼承了台南1間房，理論上這一戶名下有6間房，但礙於地方政府的地政、戶政的資料沒有串聯，會造成囤房認定的問題。阿土伯和阿花的房子是個別計算的，不同縣市也是分開計算的。所以在內政部的系統認定下，他們並沒有囤房。另外，囤房要課重稅，囤地呢？是不是也是一樣的問題呢？
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政府的政策，會流於民粹式的打房，還是精準的調控，其實重點就在於資訊系統的掌握程度。房地合一稅可以推動，主要的原因就在於實價登錄的實施，雖然政府當時講，不會把實價登錄當成實價課稅的依據，但實價課稅現在就已經是進行式了。政府與其高調的在對外進行口水戰，不如先務實的把資訊系統升級和串聯，未來才有辦法做精準的調控。
空屋抓不到？ 買房網待售物件洞察端倪
像空屋的問題也一樣。政府也因為資訊的落後，沒有辦法做有效的調控，例如你從內政部的網站上，只能看到1年多前的數據，但其實，你想要知道哪一區的賣壓重、投資客比例高，只要透過民間售屋網站就能發現端倪。
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事實上很多網站都有整合網路的待售物件數量，從待售物件的數量變化，就可以知道空屋的嚴重性。因為現在要賣房子，幾乎都會刊登在網路上，把591、信義、永慶、東森等網站的委售物件，做整合歸戶，哪一區的投機風氣過重，馬上就知道了，而且是最即時的資訊。這種資訊很多民間的公司都有，像是樂居、比房、foundi，都會有，只有政府要訂政策的人沒有。
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所以，超前部署的重點，其實在於政府資訊腦袋的升級。房地產是一個非常地域性思考的政策，台北、台中、台南其實都有不同的問題。沒有精準地資訊，永遠只能做齊頭式的民粹打房，無法縮小打擊面、需要被管控的打太輕，需要輕放的打太重。
這一波的房價上漲，吸引了非常多「非投資客戶」進場，如果政府沒有「及時」且「精準」的處理這一波房價上漲的問題，等未來房價漲高了再做、「齊頭式」的民粹打房，其實只是懲罰到這些不想讓錢變薄的人，而不是真正在這一波賺到大錢的地主方。希望能讓我們的建議能被政府官員知道，能讓更多的人也能支持這個想法。
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◎備註參考：
首爾房價暴漲50%南韓打房下重手課徵6%囤房稅
我們團隊研究了鄰近國家的打房措施，像是南韓，今年7月房產交易量達14.1萬，相較於去年同期大幅增長110% 。首爾的公寓價格三年漲幅更是超過50%，為遏止房價暴漲的現象，南韓祭出打房的貨幣政策，限縮貸款規定，包含首都地區首爾房貸只能上限40%，附近京畿道、仁川指定為「投機地帶」，禁止新台幣3700萬的房地產貸款，抑制都會區房價上漲。
財稅政策方面，南韓政府針對「多屋持有者」的綜合不動產稅從最低的0.6%至3.2%調升至1.2%至6%，購置稅率也調上升12%，如果「多屋者」在特定區域賣房將多加收10%的轉讓稅，兩房持有者20%、三房以上持有者調高30%，藉此提高房屋買賣交易成本抑制炒作。另外一方面，也對年輕購屋族有照顧，給予優惠印花稅率。
新加坡出重拳打建商 新案2年要賣完否則重罰
新加坡2013年打房的措施，首先在貨幣政策方面，民眾每月房貸還款不能超過薪資收入6成，甚至規定新建案必須完工兩年內賣完，否則會有罰款，避免建商瘋狂獵地蓋房滯銷；2018年新加坡再祭新招打房，貨幣政策方面，調整房貸成數，首購貸款從8成降到7成5，第2、3間房的貸款成數分別降到4成5及3成5。財稅政策方面，新加坡提高買房的印花稅稅率，第2房稅率從7%調高到12%，外國人士買房印花稅從15%提高到20%。
【作者簡介】李奕農
樂居科技創辦人，雅虎財經專欄作家
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載 原文出處【<創辦人觀點>房價大漲！執行「囤房稅」政府準備好了嗎？】
我們是樂居，致力於房價透明化的團隊，期待人人都能覓得好屋，樂其所居。
地產數據專家李奕農
彙整編輯：Jennifer
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