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零元買房好心動?小心還貸陷阱!

2020-09-17| 人氣:3115

幸福空間專欄

零元購屋、零頭期款的廣告在房市上履見不鮮,這種廣告通常都是透過誇張的標題,來吸引迫切想要買房或是對房地產不怎麼了解的民眾。

零元購屋不是真的指買房免錢,而是可用「零」頭期款的方式交屋,讓買方不用存到第一桶金也能買到房子。一般這種房子都是建商急於出售、預售屋或者也有可能是詐騙的手法,不過不管是哪一種,基本上都是先讓你用銀行信貸或向建商無息貸款來補足頭期款的部份。不論是用信貸還是跟建商借款,還款日期都在3~5年左右,還款日期短,每月還款就會很高,再加上房貸支出,很容易就會被兩邊貸款壓垮!

以下,房產知識達人賣厝阿明就幫大家整理「零元購屋」常見的手法,供大家參考,避開金錢陷阱。

1、信貸+房貸的雙邊貸款

有些關係跟銀行比較好的建商,有辦法幫買方談到最高8成的貸款成數,剩下的2成頭期款,就會建議用信貸來支付。舉個例子,總價1000萬的房子,可貸800萬,利率為1.4%,而200萬的信貸,利率為4%,每月大概要還6萬多元的貸款!

假設夫妻倆月收入十萬,每月就必須拿出高於60%的薪水來支付房貸,而且還得保佑公司不裁員不減薪、沒有小孩,生活也不會突然出現意外的前提之下,才能安心地償還貸款。

 

2、預售屋「零」工程款或「超低」自備

預售屋的付款方式分為頭期款:「訂金→簽約金→開工款」,再來是各期工程款,最後是交屋尾款。

「零」工程款是指在工程期間不用付款,但是每家建商對「工程期」的定義不同,有些是地基打好之前不用付款,有些是在打地基時要先付款,等到開始蓋主體結構後,才不用付款。不過也只是延後付款而已,該付的錢最後建商還是會在尾款一次跟你討回來。

「超低」自備指的是,只要自備1~2%的頭期款就可以簽約,但剩下的款項,建商會在尾款收回來,或是利用無息貸款的方式借貸給民眾,可別以為「無息貸款」很划算,在償還貸款期間,還得同時支付各期工程款,還款壓力一樣大。

以上兩種都是常見的「零」元買屋的廣告手法,不過這兩種都是民眾沒考慮到事後還款能力,才會出現問題,但坊間卻有業者開班授課,教導民眾如何「零」元買房投資並且不用負擔房貸,真有這麼好的事?

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(圖片來源/Pixabay)

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「零」元買房的騙局,鼓吹用「租金」抵房貸

坊間有不肖業者開班授課,吸引不懂房地產的民眾繳交幾萬塊入會費,再教他用信貸+房貸的手法「零元購屋」,再騙民眾說這些房子是很好出租的地方,可以用每月租金來繳房貸,等於是「零成本」投資,然後再把房子轉手賣出,賺取高額回報。

有學過投資的都知道「高風險才有高報酬」「低風險只能低報酬」所以任何把風險講得很低,卻能得到高報酬的投資有很大的幾率都是詐騙。那麼這起詐騙手法的問題在哪裡呢?問題在於民眾沒考慮到「租金收入是否真能抵消房貸」以及「賣屋成本、養房成本」、「投資房產風險」。

1、租金是否能抵消房貸

以台北市為例,20~30坪的公寓最高月租可以到5~6萬,若是要買下地段好的房子,至少要一千萬,每月房貸加上高利率的信貸,每月還款至少要5~6萬,所以房租要設在市場行情最高金額,才能打平支出。

但房客只要透過租屋網比價,就會捨棄較高的月租,轉去較低月租的房子,想一直靠租金還貸,得投入許多廣告、裝潢成本,才能確保房客不間斷地承租,若空窗期長達數月,可能就得掏出儲蓄還貸或還不出貸款,直接賠本賣房!

2、賣屋成本、養房成本

在房子賣出之前,需要繳交基本水電費還有地價稅、房產稅,而且政府為了阻止投資客炒房,規定非自住房屋不到一年賣出需課45%的重稅,稅率會隨著持有年限增加減少,但最少也要課15%的稅。也就是說,實際得到的報酬可能不會有預期的這麼多。

3、投資房產風險

前幾年房市熱絡的時候,投資客要賺錢十分容易,短期買入賣出都是習以為常的事,但近年來政府積極打房,推出實價登錄與重稅雙重打擊,再加上經濟發展緩慢,有實力的投資客都虧損了不少,更別說一般的散戶了。

要從買賣不動產中獲利,真的得經過長期觀察研究,培養市場敏鋭度,才能降低投資風險,提高投資報酬,一般民眾最好別輕易相信不肖業者的話術,以為投資房地產很輕鬆,進而賠上長久的積蓄。

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彙整編輯:May | 圖片暨資料來源:賣厝阿明

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