買房共同登記「壞處」多於好處!4個你可能忽略的要點-幸福空間

情侶或是夫妻一起買房,會擔心若是出了一部分錢,房子卻沒有登記在自己名下,以後感情生變,權利會受損,所以大部分人都會建議採用「共同登記」來保障雙方的權益,以免其中一方未經同意就擅自賣掉房子。

買房共同登記「壞處」多於好處!4個你可能忽略的要點

2023-08-04| 人氣:4893

(圖片提供/幸福空間)

情侶或是夫妻一起買房,會擔心若是出了一部分錢,房子卻沒有登記在自己名下,以後感情生變,權利會受損,所以大部分人都會建議採用「共同登記」來保障雙方的權益,以免其中一方未經同意就擅自賣掉房子。

我買第一間房子的時候,還沒有結婚,和當時的伴侶,也就是現在的太太,也碰到了這樣的問題。不過,在衡量了利弊得失之後,我們還是決定把房子登記在一人名下就好。因為,共同登記的「壞處」實在遠多於好處!

 

一、將同時用掉兩個人的首購資格

因為兩人都是登記人,未來無論以任何一方名義想再買第2間房子的時候,都不再符合定義的首購身分,無法適用首購的優惠利率。除非現有的房子先賣掉,清償貸款,才能恢復首購資格。雖然貸款可以只設定在其中一人身上,但是共同登記情況,另一方會被要求做保人,一樣會影響自己日後的貸款條件。

 

二、地價稅自用住宅稅率需個別申請

地價稅是按人頭,名下有土地持分就要繳,如果要申請自用優惠稅率,也是要兩人都申請,才能各自享有。若只有一人申請,另一人會按一般用地稅率課徵,相差4倍以上。

 

三、賣房時一次用掉兩個人的一生一次優惠稅率

賣房時需要繳交「土地增值稅」,每個人都有自用住宅用地10%的優惠稅率可用,但限「一生一次」。若共同持有,出售時等於一次用掉兩個人一生一次的自用住宅優惠稅率,非自用住宅的土增稅率是20%~40%,差很大!

 

四、房子的所有處分管理都要兩人同意

未來房子不管是處理貸款、出租、出售,任何事情都需要兩人簽名同意。或許這就是你想要的效果,怎麼會是壞處呢?如果日後感情生變,這間房子會立刻從浪漫滿屋變成燙手山芋,不用等對方提,你一定也很想趕快把它處分掉。但這時卡在還要看對方臉色,雙方都是這麼想的時候,結果大概就是擺著爛,有很多房子閒置無法處分,就是因為夫妻失和,但誰也不想退讓,都要卡著對方,最後誰也沒有得利。

 

其實如果擔心只登記其中一人,自己的權益不被保障,可以另立一份「合資購屋協議書」並且公證,寫明各自的出資比例、誰擔任登記人、誰是貸款人、未來房子出租或出售的收益應如何分配等,這個方式能在法律上保障雙方的權益,但是卻不會影響貸款稅賦優惠。同時,可以去做「預告登記」,設定一方為「所有權人」,則另一方為「請求權人」,所有權人若要處分產權,需要經過請求權人的同意。預告登記的缺點是無法對抗法院判決、政府徵收、強制執行等情況,例如法拍,不會因爲請求權人不同意而無法進行。

另外,也有人使用信託登記,把房產委託在信託公司,任一方都不能單獨行使房產的處分管理,不過這會有信託管理費的產生,對於非高資產族群來說可能比較不經濟。也有人使用「借名登記」,類似簽訂合資購屋協議書,寫明誰是登記人、誰是實際出資人,並且保存所有金流紀錄作為佐證。

以上作法各有利弊,但至少都不會影響稅賦及未來購屋的貸款優惠,我認為還是比共同登記更值得考慮。

我和太太在一開始討論買房之時,就決定把第一間房子登記在他的名下,也用他的名義作為貸款申請人。因為當時在創業路上的我,在銀行眼中是「失業」的狀態,根本沒有銀行最愛看到的漂亮「薪轉」,用我作為貸款申請人,一定會被打回票。而太太當時在上市企業任職,名片拿出去可以說是走路有風,所以毫無懸念的用他的名字來申請,最符合經濟效益。

長遠來看,設定共同登記是弊大於利,我們一輩子不會只買一間房子,所以選擇當時最適合的條件人去申請,是最合理的。當然,若雙方都有出資,卻只登記在一人名下,勢必要建立在雙方有一定的信任基礎,但若已經結婚才買房,婚後財產屬於共有,我認為其實不需要那麼操心。但是像我和我太太一樣還沒結婚就先一起買房,我也不是很推薦,不要學!畢竟不是每對情侶最後都能順利走入婚姻,婚前還是保有各自的財產比較不容易有衍生的糾紛。

 

Tips 首購定義,政府與民間銀行大不同

一、政府的「青年安心成家購屋優惠貸款」:

1.只有公股銀行承辦,對於首購的定義是「申請人於申請時名下沒有自有住宅」,而非指第一次購屋。若曾經買過房子,但早已賣掉,現在要再去買一間房子申請房貸,還是適用首購資格。

2.「自有住宅」的定義,是指建物使照登記用途包含「住」的字樣,因此若名下登記所有的是土地、工廠、辦公室、事務所等,不在定義範圍,下一間房子如屬於住宅而申請新的房貸,仍然適用首購資格。

3.個人與親友個別持有、或共同持有合計換算面積未滿40平方公尺之建物,可視為無自有住宅,也適用首購資格。

4.除了申請人自己名下沒有自有住宅,也要求配偶、子女名下均無自有住宅,才適用申請。適用於年齡20歲至40歲的首購族,如果育有子女有換屋需求,則年齡放寬至45歲。

5.上限額度是800萬元,如果貸款金額是1,000萬元,那麼只有其中800萬元會是優惠利率,剩下的200萬元則是一般利率。

6.在本書截稿之際,財政部發佈了「新青年安心成家房貸」專案,擬從2023年8月1日起,將首購優惠利率的適用額度從800萬元上調至1,000萬元,寬限期從原先三年延長為五年,貸款年限也從三十年拉長到有機會為四十年。

 

二、民間銀行的首購認定:

1.亦非指第一次購屋,而是「申請人於申請時名下沒有自有住宅且沒有房貸」,亦不看配偶或子女名下房產與貸款情況,若夫妻之一方已有自有住宅或貸款,不影響另一方購買住宅申請房貸之首購優惠資格,也沒有年齡的限制。

2.若已有一住宅為夫妻共同持有情況,此時不論下一間房由誰貸款,都會影響雙方首購資格。若申請人僅擔任共同持有房的登記人而非貸款人,影響的是申請人新申請房貸的利率條件,但成數方面不受第二戶於特定地區限貸7成的信用管制。若申請人擔任共同持有房的貸款人,則無論是否為登記人,則申請人的新申請房貸,利率與成數將同時受到影響,受到第二戶於特定地區限貸7成的信用管制。

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【本內容節錄自編輯精選好書《買房,也買自由:小資族的財富翻身之路》】

幸福空間專欄

書名:買房,也買自由:小資族的財富翻身之路

出版社:時報出版

作者:Tody 陶迪

彙整編輯:May

書名:買房,也買自由:小資族的財富翻身之路

圖文提供:時報出版

作者:Tody 陶迪

 
 

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