法拍屋的拍賣流程VS一般房地產買賣，有什麼不同呢？

2023-02-07｜人氣:885

（圖片提供／幸福空間）

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法拍屋投資，本就是屬於房地產買賣的範疇，因此，我們準備投入法拍屋市場前，對一般房屋買賣的基本常識一定要有；因為一旦我們法拍得標，點交完成也繳交完相關費用後，會正式取得物件所有權，在這之後的作業流程就跟一般房地產買賣是同樣的。這裡就先簡單列出，一般房地產買賣的幾個步驟。

▲一般房地產買賣步驟。（表格提供／布克文化）

基本上，所謂法拍屋投資和一般房屋買賣最大的差別，就在於「取得階段」的不同。許多人對法拍屋心存觀望，也正是卡在對取得階段的不了解。想進一步了解關於法拍物件的誕生，必須先認識債權。

關於債權的認知

提起法拍屋，大家第一個聯想到的是債務。往往原屋主就是因為欠債，所以讓房子淪為法拍屋。但有些投標人擔心，如果原屋主因為債務，牽扯上「不愉快」的糾紛，那後續會不會帶給得標者困擾？其實，這就是很多人怯步，不敢投入法拍市場的原因之一。

如同我們在前面也曾提到的，房子拍賣成交後，在新的謄本中，所有過往債務都一筆塗銷，之後就是承接人自己再次和銀行做房貸，與前屋主完全無關，同樣地，前屋主不管自己積欠一千萬、兩千萬或一億元，也都跟我們無關。

另外，法拍經常被視為一般人比較難切入的投資領域，其實，大部分的法拍資訊，都可以在法院公告上清楚看見。甚至很多時候，法拍屋的資訊，反倒比一般民間房屋買賣由仲介提供的房屋資訊還完整。因為一般民間交易的房屋資訊可能有時間落差，或由於仲介人員良莠不齊，使得資訊量被打折扣。相較來說，法拍的公告，就非常明確。

學習法拍屋投資，一定要看得懂法院公告。基礎資訊方面，包含坪數計算、持份確認等都要掌握明確，並且一定要確認拍賣範圍。簡單說：拍賣範圍的公告，就是你取得的範圍。例如某個物件是四層樓房中的第四樓，實際看屋時，發現四樓上面還有個頂加，但從法院公告上看，拍賣範圍並沒列入這個頂加，那得標人取得四樓的權利後，並不會同時取得頂加所有權。

另外還需關心的就是拍數以及是否為點交物件。再者，特別要注意「法院筆錄」，裡頭有著攸關本物件種種必須注意的狀況。

認識法拍流程

假定我們已經從法拍查詢系統，找到我們要的物件，並且也實地探勘過，了解相關的資訊，接著就是正式進場。以下就用圖表來簡單呈現，法拍屋交屋的簡易流程。

▲法拍流程（圖片提供／布克文化）

當我們查閱法拍公告或瀏覽法拍資訊，一定經常可以看到某個案號，屬於不同「拍次」。例如：臺灣臺北地方法院公告（第三次拍賣）。有第三次拍賣，自然就代表著前面有第一次拍賣、第二次拍賣。具體來說，一個法拍物件可以有幾次拍賣？讓我們來看實例。

法拍拍次以及背後的邏輯

▲法拍屋拍次範例。（圖片提供／布克文化）

以上圖看，第一拍時間是 108 年 6 月 6 日，結果是該價格無人願意進場承接，並於 108 年 7 月 11 日進入第二次拍賣，價格是以第一次拍賣的底價打八折。但第二次拍賣的價格也被視為過高，無人願意承接，於是再進入下一回拍賣，會再以第二次拍的價格再打八折，進入第三次拍賣的流程。這就是一拍、二拍、三拍的概念。※若到了第三次拍賣還是無人承接，下一個流程不是第四拍，而會進入應買流程。

那麼是由誰來決定這些拍次以及定價呢？首先，我們要有個基本認知，所謂法拍，就是藉由公權力的介入，讓一個債權物件可以變現，其照顧的是債權人權利，所以法拍是由債權人提出申請。這裡的債權人，包含銀行、民間個人借貸，也包含公部門單位如稅務機關等。

在法拍前，通常已經過一段債務催討流程，最終因為債務人始終無力償還或惡意不還的情況下，債權人才會申請進入法拍程序。進入法拍程序後，經由法院編訂案號，該案即被排入法拍時程；例如本案例，案號是 107 貴 57450，訂於 108 年 6月 6 日法拍，這個訊息會在正式拍賣前至少一周就會發布公告，這就是第一拍。法拍每拍的定價並不是固定的比例，這跟債權人的要求有關。通常第一拍價格最高，大約接近市價，由於價格就投資的角度來看依然偏高，投資人大多心存觀望，看準後續價格一定會再降，而無人出手，導致流標。但也有案件標的被投資人分析認為條件不錯，願意選擇在第一標就出手，相對來說，那些原本心存觀望想再等降價機會的投標人，就只能錯失這個物件。

當第一拍流標後，大約經過一個月（實際時間仍須視法院本身排程而定），會再公告進入下一次法拍，這就是第二拍，通常第二拍的底價是第一拍底價的八折。如果這一拍再次的流標，那就會再打八折進入第三拍。這就是為何我們看法拍公告時，其上有不同拍次背後的流程脈絡。

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【本內容節錄自編輯精選好書《法拍屋投資攻略：全能法拍王吳鴻暉，無私傳授合法暴利的秘密，20年600間的實戰經驗，法拍必勝123》】