「因為家戶數在增加，所以少子化根本不影響房市」是真的嗎？

2023-01-03｜人氣:4039

（圖片提供／幸福空間）

臺灣首府大學（前身為致理管理學院），於2022年7月接獲教育部全面停止招生的公文，根據統計，光是至2022年8月就已經有四所大學停招或停辦，八年內已有12所大專院校停招或停辦。根據全國私校工會理事長尤榮輝（中時新聞網）分析，預計未來八年將有超過四十所學校倒閉、六千名教師失業，並且尤榮輝還特別強調：「這只是保守估計」。

連我的母校「真理大學」淡水校區，也是近十年學生人數減少最多的私立普通大學，以真理大學部、夜間部、進修部、碩士班和在職專班等加總來看，我於2003年入學時的學生數高達7,749位，到了2021年，只剩下5,010個學生，衰退超過三分之一。而真理大學於1996年成立的麻豆校區，最高峰時曾經有將近三千名學生，近年也因為少子化與招生策略失當（Yahoo新聞），在2019年停招時僅剩44位畢業生。

1994年，當政府提出「全臺廣設大學」的政策時，沒有人擔心少子化問題。2008年出現了平均7.69分都可以考上大學時，見獵心喜的民眾也只關心是哪些學店大學，當時還有一句「到德國真遠」，也就是稻江、立德、興國、真理、致遠這五所大學，被貼上學店的標籤（現除真理大學仍正常營運、興國在財團進駐成功轉型為中信金融管理學院外，其他三校都已停辦或被合併），卻沒有人注意到大學與大學生供需嚴重失衡的天秤。直到2022年，同時有四間大學停辦停招，社會才注意到少子化的可怕。

家戶數年年增加

極度依賴人口的大專院校，已經用血淋淋的例子給我們警訊了，偏偏房地產業者，卻還用高傲又輕蔑的態度看待少子化議題，甚至竟然有專業的房產業者在媒體上對消費者說：「少子化不影響房市需求，因為雖然總人口減少，但家戶數的數量是增加的，代表著市場還是需要更多的住宅」。

一聽到這樣的說法，消費者就會覺得：「嗯？聽起來挺有道理的，畢竟房子是需要人住的，既然家戶數在提升，那表示住宅數的需求也在增加，那少子化好像真的對房市沒什麼影響，難怪房價會一直漲不停」，於是，就把少子化這種國安問題拋在腦後，開開心心地貸款買房了。

我會將「因為家戶數增加，所以少子化沒影響」的話術，不是放在有對有錯的「常見迷思」分類，而是放在完全胡扯的「不實話術」內，其實是有原因的，因為這個把消費者當笨蛋的話術，單純只是個數學問題而已。

怎麼說呢？首先，我們先從「需求面」來看，也就是家戶數增加的部分，臺灣過去五十年來，每一年的家戶數都在提升、沒有任何一年有減少過，這段期間當然也包含了前面提到過的房價六次空頭下跌紀錄，也就是說：如果家戶數增加，就代表需求持續增加、就代表房價不會跌的話，那為什麼過去四十年卻跌過六次呢？連跌幅最大的2016年，家戶數的數字也是在增加的，不是嗎？

看完了利多的需求面，我們當然也要看看對立的「供給面」，就像是今天你要做任何投資，不可能只看獲利卻不看風險。

我們可以從下圖近十年的供給數據清楚看到，臺灣每一年的住宅供給量，都遠遠大於家戶數的增加數字，甚至大家常常講：「臺灣土地就那麼點，住宅的供給當然是很有限的」，但數據上卻清楚表明從2016年開始，臺灣的住宅供給量就是一年比一年高，完全沒有停下來的趨勢。

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（圖片來源：工商時報；圖片提供／采實文化）

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最好的例子就是2021年，依據國泰房價指數的統計，該年度的平均年漲幅是27.19%，是漲幅的歷史新高，然而就在這一年，代表需求面的家戶數增加數量，卻是近五十年歷史新低的7.27萬；同時，代表供給面的建築發照量，創下26年來新高的17萬戶。

需求量創下新低、供給量創下新高，代表著嚴重的「供過於求」，然而嚴重供過於求的市場，卻能創下歷史新高的房價漲幅，難道你不覺得這樣的房價是有問題的嗎？

原因你現在也知道了，2021年這麼誇張的漲幅，並非靠臺灣本身的剛性需求，單純就是被氾濫資金和不理性追價的買方給墊高了而已，2021年創下八年新高的34.8萬戶買賣移轉棟數，就是最佳證據。

驚人的空屋率

還沒完喔，我們再來推估一下未來的情況。

我們以2011至2021年的平均數據來看，過去十年平均家戶數增加的需求量約10萬戶，平均建照核准的年供給量約13.3萬戶來算，我們先不考慮因嚴重少子化而快速放緩的家戶數增加量，單用過去最樂觀的數字相減後來計算，實際上臺灣每年供給都會比需求超出3萬多戶，累積十年就會有多出30萬戶，當你繳完貸款的二十年後、三十年後，就會多出60萬戶、90萬戶的住宅供給。

我們再看看目前既存的供給，依據內政部於2021年統計的數據，全臺灣總共有890萬戶的住宅，當中有81.2萬戶的住宅是屬於低度用電的空屋，空屋率占整體比例的9.13%。

以空屋率9.13%來說，目前還並不算是嚴重的數字，但如果按照我們前面的數字去「樂觀一點推算」，一旦十年後空屋量額外增加了30萬戶，也就是來到了110萬戶，就等於空屋率為11.9%、二十年後增加60萬戶的空屋率就是14.7%、三十年後增加90萬戶則是17.3%，再搭配上國發會推估三十年後臺灣人口將銳減三百萬人，以及近年家戶數增加明顯放緩來看，屆時臺灣空屋率可能會超過20%以上，也就是每五間房就有一間房找不到人住，這個空屋率就有點驚人了吧，首當其衝的就是蛋白區的房價，蛋殼區房價甚至有腰斬或滅村的風險。

這時很多業者都會反駁：「不能這麼說，雖然每年蓋十幾萬間的房子出來，但每年也有很多老房子被淘汰掉，這樣會讓供給量減少很多啊」，OK，那我們就要查一查每年被淘汰或無法貸款的老房數量到底有沒有那麼多。

先從目前查得到的數據來看，以「老到被淘汰」的房子來觀察，主要可以分為兩大類，第一類是老舊到進入都更或危老改建的數量，第二類是雖然沒有進入都更或危老，但卻老到沒人住也無法被貸款的數量。

以第一類來說，被都更與危老改建的房子，我們就以拆除量占22年來新高的2021年來看，2021年總共有4,148戶的住宅被拆掉，但我們不能將這類的住宅列入消失的供給量，因為我們都知道：「改建後的老房子，戶數只會比原來更多」，也就是第一類被拆的數據如果越多，就代表未來的供給量必然只會更大。

而第二類，老到無法被貸款的房子，我查了很久，實在查不到「最終被淘汰的老屋數量」有多少，那些在媒體上不斷強調這個觀念的知名業者，也講不出這個數據到底有多少，只會用聳動卻毫無根據的口吻，說全臺屋齡四、五十年以上的老房子都要被淘汰掉了、都很難貸款了，但是以內政部於2020年的住宅（內政部統計通報）概況12統計數據來看，全臺超過40∼50年屋齡的房子，有166萬戶（占19.29%），屋齡超過50年的則有84.6萬戶（占9.6%），等於全臺40年以上屋齡的房屋，就占了全臺總數的28.89%（約254萬戶）。

但我們不可能直接將超過四、五十年屋齡的房子，直接認定無法貸款與使用，畢竟全臺灣仍有超多人口都住在屋齡介於這區間的房子（例如我現在租的房子，也已經快40年屋齡了），可是依照業者曖昧不明的說法，再對比每年僅數千戶住宅的拆除數量，聲稱兩百多萬間老房子隨時要被拆除或不可能得到貸款的話術，這真的是會大大誤導消費者的觀念，不該是專業房產機構會發表的觀點。

附帶一提，當大家都還期待現在買的房子，可以讓未來的年輕人來接手時，前面提過急遽減少的年輕人口先不談，現在多少年輕人都因為低薪、工時長與高房價問題，對於買房這件事選擇直接「躺平」，比起辛苦打拼一輩子去買一間房的夢想，等待未來繼承自家的房子還更實際。

以近年平均每年有5萬戶的繼承移轉棟數來說，假設未來年輕人帶來的家戶數增加量，就跟2021年一樣是7萬多戶，那麼每年7萬多戶的家戶數需求，又遇到5萬多戶的繼承供給，肯定只會讓未來年輕人的購屋需求更加鈍化。

然而，當那些專家臉不紅氣不喘地跟你說著「家戶數在提升，所以需求正在增加，少子化不影響」的同時，他們為什麼不告訴你家戶增加量正在快速萎縮、不告訴你每年供給量遠大於家戶數增加、不告訴你未來空屋率的可怕，也不告訴你未來的市場需求將會被繼承數量消化掉購買需求呢？

那些業者只講好的、不講壞的，只跟你說利多、卻不告訴你隱藏風險，抱持這種居心的業者，你真的能安心將買賣房子的人生大事，託付給這種極力誤導你的人嗎？

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