車位坪數、風水瑕疵、漏水壁癌……請注意實價登錄資訊沒告訴你的事！

（圖片提供／House123）

「實價登錄」是許多人買房、賣房重要的參考資訊，連銀行估價也會參考它。然而，「實價登錄」裡有許多我們看不到的資訊，卻影響著價格和房子本身的價值。有哪些是「實價登錄」資訊沒告訴我們的事呢？

首先先帶大家看一下「實價登錄」的介面有哪些資訊： 

一、「實價登錄」有提供的資訊

地址門牌、社區、總價、交易年月、單價、總面積、主建物佔登記坪數的%、型態、屋齡、樓別和總樓高、主要用途、格局

「實價登錄」告訴了我們上面這些資訊，包含：地址門牌（有些還有標示社區）、總價、交易年月、單價、總面積、主建物佔登記坪數的%、型態、屋齡、樓別和總樓高、主要用途……等。點進去每一筆資料，會看見它的格局是幾房幾廳，這些是看得到的資訊。

但是，實價登錄沒有告訴我們以下這些關鍵資訊：

二、「實價登錄」沒有提供的資訊

1、屋況如何？

包含：有沒有漏水？有沒有鋼筋外露？有沒有裝潢？甚至，有沒有白蟻？有沒有嫌惡設施？有沒有風水煞？這些都看不出來。 所以，假設同一個社區有兩間一樣的坪數、差不多的樓層，兩筆都成交 1000 萬，一個預計要再花 150 萬整理，另一個不用再花什麼錢整理，在實價登錄看起來卻是一樣的。

▲從實價登錄看不出來房屋是否有漏水。（此為示意圖，圖片提供／幸福空間）

2、格局是否有照實刊登？方正與否？有無風水瑕疵？

從實價登錄資料看得出來幾房幾廳，但不知道有沒有方正？有沒有採光？有沒有「廁所居中」或「開門見廁」？或「開門見灶」？這些風水的缺點，是實價登錄裡看不出來的。另外，許多隔套收租的買方為了方便貸款申請，會找不用入內看的銀行，隔套也會寫住成家格局，這些也是實價登錄沒有真實反應的資訊。

▲在實價登錄看不出來，格局不方正、開門見灶等問題。（此為示意圖，圖片提供／幸福空間）

3、價格有沒有被墊高？

「實價登錄」有一個市場上流傳的秘密，這在實價登錄 1.0 年代還有人做，就是：把合約價格寫高，方便買方辦貸款。現在實價登錄 2.0，這樣的案例變少了，但是，還是有建商針對「新成屋」、「預售屋」用「裝潢補貼」的方式變相折價。例如：總價 1000 萬，另外提供 100 萬的裝潢補貼，而且這個裝潢補貼在交屋當下就給買方，買方有沒有裝潢都沒關係。對買方來說，實際的買價就是1000萬 - 100萬 = 900 萬。但實價登錄會寫 1000 萬。雖然政府有要求要把裝潢款備註在備註欄裡面，但大部分申報時都不會填寫，這個也是實價登錄看不出來的。

4、過高、過低不揭露？！

根據「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」第 18 條：「直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之不動產買賣案件實際資訊，經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊並整理後，提供查詢之資訊類別及內容….」 

裡面有一段關鍵字：「經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」。什麼是「異於市場正常價格」？就是「過高」或「過低」的，而且，不是備註「親屬間交易」的那些喔！因為「親屬間交易」會備註「親屬間交易」，資料是看得到的。但是，其他政府認為「過高」或「過低」的交易紀錄，卻連揭露都不會揭露出來。

所以，之前我們曾經在買完房子、辦完貸款 2 個月後，銀行回查實價登錄，發現查不到這一筆，以為我們沒有去登錄，要求我們說明。我們請代書提供實價登錄的登錄資料給銀行證明我們有去登錄，但因為買太低，所以系統沒有揭露出來，就是屬於這一種。

5、「車位」的坪數和價格有沒有正確拆分？單價計算是否正確？

這個是許多社區大樓常見的 bug，實價登錄上路快 10 年了，都還沒完全改善。

舉例來說，像這一筆：上面只有寫有車位，但沒說它是坡道平面、還是機械車位？沒寫是 B1 還是 B4？也沒說車位多少錢？這種的就很容易誤導 以為房子就是 5500 萬除以66.35 坪 = 82.9 萬/坪。可是，如果它有寫它包含 1 個車位，一個車位 400 萬元，房子不含車位總共 52.97 坪，你就會發現實際的房子單價，應該是 ((5500-400)/(66.35-13.38) = 96.28萬/坪才對。

6、房子的其他條件：有無管理？公設內容？有無垃圾回收？鄰居素質？有無嫌惡設施？小環境？學區？增建等其他效益？

例如：「大樓」和「華厦」對實價登錄系統來說，是以「總樓高」來劃分。但實務上，我們不是用「總樓高」來判斷，而是看它有沒有管理員、有沒有實用的公設？還是就只有磁卡門禁進出，除了梯間之外，什麼公設都沒有（但公設比還是 > 20%）。 

另外，像：有沒有垃圾回收？鄰居住什麼樣的人？有沒有嫌惡設施？有沒有風水瑕疵？有沒有露台？如果是一樓，有沒有前庭後院？可不可以停車？有沒有店面效益（雖有店舖類型，但有些登錄仍在住家）？附近的小環境是公園？還是鄰居做資運回收？學區是哪一個？.....所有你看屋、出價會在意的，實價登錄都看不出來。

當然，現在實價登錄有地址，時間很多的話，也可以一個一個比對 google 街景，但實際上還是很難對照的很仔細。但這些會不會影響房子的行情和你的出價？當然會！只是實價登錄看不出來。

7、沒有去實價登錄的

你會發現有些房子明明是實價登錄上路之後買賣的，為什麼實價登錄找不到？ 

一種可能性是它買的價格「過高」或「過低」，所以沒有揭露。但也有另一種可能性，就是：他根本沒有去登錄。如果沒有特別被檢舉或稽查，可能就這樣過去了。在實價登錄系統當然就看不到喔！

看完這些，有沒有發現 其實實價登錄也有很多貓膩？這也是為什麼，除了「實價登錄」外，我們會另外提供銀行窗口和資源給我們同學做估價的原因，因為銀行的「估價」也是議價時很重要的參考，也關係到貸款貸不貸得到喔！ 下次看實價登錄時，一定要多多留意！

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House123 執行長 邱愛莉

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