房客是公司行號，租金要報稅應該怎麼計算？

2022-05-10｜人氣:11889

（圖片提供／House123）

學員發問：「愛莉老師，如果房客希望以公司名義承租房子，且需要報稅，請問稅的部分應該如何計算？謝謝！」

租賃合約上，承租方是「法人」和「自然人」有不同的規定。如果房客是公司行號（法人），那麼，在費用部分要特別留意「租賃所得稅」和「二代健保」：

文章目錄

一、租賃所得稅

二、二代健保

三、租賃稅多退少補應該如何計算？

一、租賃所得稅

當房客是公司行號，且將房租租金列為公司的費用項目時，依照規定，房客每個月需幫房東預先扣繳 10% 的租賃稅，房東於每年五月年度報稅的時候，再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額，多退少補。

課稅金額的部分可以依「租金金額」扣掉列舉的相關費用（如：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息..等）後，再乘以「個人所得稅率」（5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%）計算課稅金額，或直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」，以「租金金額」x (1-43%) 計算所得，再看個人所得稅率（一樣 5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%）計算。如果課稅金額小於房客已經預繳的租賃稅，那麼房東還可以退稅，反之，如果課稅金額大於房客已經預繳的租賃稅，房東則需要補稅。

二、二代健保

舉凡房客是公司行號，且每次給付的租金超過台幣 2 萬元，還需要繳交2.11% 的「二代健保」費喔！（二代健保原1.91%，自110/1/1起改為2.11%）

上述兩個費用，通常約定由房客負責上網申報、列印、繳款。在實務上，房東與房客會針對上述兩個費用另行計算合約上的租金金額。

舉例來說：如果本來租金是 35,200 元，合約租金價格會調整為 40,050 元含稅和二代健保，如此一來，房客每個月會幫房東自動扣繳 10% 租賃稅：40,050 x 10% = 4,005，並繳納 2.11% 二代健保：40,050 x 2.11% = 845，因此，雖然合約上的租金是 40,050，但每個月實際匯給房東的金額是： 40,050 - 4,005 - 845 = 35,200。

（圖片提供／幸福空間）

三、租賃稅多退少補應該如何計算？

至於租賃稅多退少補應該如何計算呢？以上述的案例為例，每年房客自動幫房東預先扣繳的稅累計為 4,005 x 12 = 48,060，次年五月房東申報個人所得稅，假設房東直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」，那麼，租賃所得 = 40,050 x 12個月 x (1-43%) = 273,942。假設房東當年度的個人稅率為 5%，那麼，應繳的稅為 273,942 x 5% = 13,697，比房客已經幫房東預先扣繳的 48,060 少 34,363，可以申請退稅。假設房東當年度的個人稅率為 20%，那麼，應繳的稅為 273,942 x 20% = 54,788，比房客已經幫房東預先扣繳的 48,060 多 6,728，則需要再補稅。

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House123 執行長邱愛莉

幸福空間專欄