房子外牆租給他人懸掛廣告招牌、都更施工、颱風或地震災損可以減少或減免地價稅嗎？

2024-08-06｜人氣:2354

（圖片提供／幸福空間）

以下先帶大家了解地價稅的稅基與計算方法，再了解哪些情況可以減少或減免地價稅。

．地價稅課稅的「稅基」是什麼？

根據《土地稅法》的規定，地價稅，按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵。所稱「地價總額」，指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。地價稅的課稅基礎乃是每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之土地總地價，而且以「規定地價」或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額為計算依據。

換句話說，111 年地價稅即因為公告地價調整稅額會增加65。依土地稅法規定，已規定地價之土地，應課徵地價稅，每2 年調整一次，如土地地價調高，持有土地面積及使用情形都沒有變動，111 年的地價稅仍會比110 年增加。以台北市為例 111 年 1 月 1 日公告地價平均漲幅約為 2.63％，111 ∼ 112 年地價稅以公告地價依適用稅率計徵。

．地價稅的計算方式？

依土地稅法規定，地價稅基本稅率為10‰。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依規定累進課徵：

一、基本稅率

土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，地價稅基本稅率為10‰。

二、累進稅率

地價總額超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，累進課徵。

三、地價稅的計算公式：

稅級別	計算公式
第一級	應徵稅額＝課稅地價（未超過累進起點地價者）× 稅率（10‰）
第二級	應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價未達5 倍者）× 稅率（15‰）－累進差額（累進起點地價×0.005）
第三級	應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價5 倍至10 倍者）× 稅率（25‰）－累進差額（累進起點地價×0.065）
第四級	應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價10 倍至15倍者）× 稅率（35‰）－累進差額（累進起點地價×0.175）
第五級	應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價15 倍至20倍者）× 稅率（45‰）－累進差額（累進起點地價×0.335）
第六級	應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價20 倍以上者）× 稅率（55‰）－累進差額（累進起點地價×0.545）

（表格提供／出色文化）

．那些情況可以使用地價稅的優惠稅率或是減免地價稅？

地價稅的優惠稅率規定，可以分為兩類型，一為降低稅率且不累進（自用住宅用地、國宅及勞工宿舍用地）（按2‰ 計徵）；另為事業直接使用之土地（工業用地、加油站、停車場、非公用的公有土地等），按10‰ 計徵地價稅。以下僅以前者情形為例敘述之：

一、地價稅按自用住宅用地優惠稅率課稅之條件如下：

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦好戶籍登記。

2. 無出租或供營業用

實務上，房屋外牆出租供他人懸掛廣告招牌，屋頂搭建廣告鐵架收租，如果符合土地稅法規定自用住宅用地各項要件的話，其用地仍可按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

3. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以 1 處為限

俗話說，上有政策下有對策。即使有這項限制，坊間仍有所謂交叉設籍，也就是第　2 處以上的房屋可用直系親屬辦竣設籍，譬如岳父母、公婆也算是直系親屬範疇內。

4. 都市土地面積以300 平方公尺為限，非都市土地面積以700 平方公尺為限。

5. 地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

6. 申請期限以當年9 月22 日前，經核准後當年即可適用該優惠稅率。逾期申請者，自次年起適用。

二、為發展經濟，促進土地利用，增進社會福利，對於國防、政府機關、公共設施、騎樓走廊、研究機構、教育、交通、水利、給水、鹽業、宗教、醫療、衛生、公私墓、慈善或公益事業及合理之自用住宅等所使用之土地，及重劃、墾荒、改良土地者，得予適當減免。例如：財團法人興辦立案的私校用地、私立醫院、捐血機構、指定的私有古蹟用地、無償供通行的道路土地、騎樓走廊地、公共設施保留地，投資新市鎮之建設施工期間或建物興建完成後，都市更新內之土地。

常見災害損失、都市更新減免地價稅的例子。因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制或技術上無法使用之土地。此外，地主於都市更新施工期間，無法使用的話，更新重建期間可以申請免徵地價稅、更新重建後減半徵收 2 年。但須注意，施工期間認定是以開工之日起算至發給使用執照止。都更工程延宕未完成且可歸責於地主，仍須依法課徵。

可以在每年地價稅開徵40 日前（ 9 月 22 日），檢附相關證明文件申請地價稅全免。

民國96 年間富邦基金會地價稅官司敗訴確定，須繳292 萬元地價稅。法院判決認為，富邦基金會8 筆土地的用途，可否免徵地價稅，應視其土地是否為「本身事業用地」而定，該基金會已將這八筆土地興建大樓，興建完成後，除作辦公室用，也將出租，富邦基金會申請的建照，用途是一般零售業及一般事務所，與富邦基金會主張的辦公室、教室、展覽場，使用情形不符，也沒有專案報請減免地價稅，這8筆土地不能免徵地價稅。

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