【買房攻略】下訂購買新成屋前，非知不可的20件事！

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小陳因為結婚又喜獲麟兒，急需一個較大的居住空間，因此前往新成屋銷售接待中心看屋。在實際看過房屋格局及屋況後，陳先生及家人都很喜歡，加上銷售人員表示物件搶手，已有其他人下訂金……，小陳僅略作思考後便即刻決定每坪加碼1萬元並表示可立即交付訂金，故而順利成交。雙方並且約定隔日完成簽約手續。

豈料入住後才發現，房屋管線設計不良，時常會有噪音，並且還有排水孔內，汙水逆流而出的問題，此外，當時看到美輪美奐的公共設施，實際上是法定獎勵停車位，可能隨時會因為屬於違建而遭拆除，小陳這時方才驚覺，自己可能是以高價買到根本就是有瑕疵的房屋，但回頭細看雙方簽訂的合約中，並無對於屋況或公設問題特別做出擔保說明，甚至在合約中竟有以小字記載公設屬於獎勵停車位，不擔保購屋者可以完整使用……。

相對於預售屋，購買成屋雖已有實際房屋成品可供核實觀看，但實際上，不動產牽涉到諸多專業面向，且攸關個人財產權益影響甚大，於磋商及簽訂買賣契約時，仍有許多需要特別注意的地方，以下將一般民眾再購買成屋前應該留心的20個注意事項，分別說明如下。

1.挑選合法的不動產經紀業代理服務

在不動產交易過程中，涉及到的法律法令非常多。如果自己沒有時間深入了解或處理，建議可以委託專業人員提供相關服務。

‧買屋前：可以委託合法的不動產估價師來進行不動產的估價，了解物件的市場價值。

‧買屋時：可以委託合法的不動產經紀業來代理交易或擔任居間，協助進行買賣談判和相關事宜。

‧成交後：可以委託合法的地政士辦理產權移轉登記，確保產權順利過戶，保障自身的權益。

2.現場履勘

無論是土地、房屋還是預售屋，在買賣不動產時，都一定要親自去實地勘查，對於標的物的範圍以及各種情況要詳細詢問清楚。如果有必要，還可以向鄰居或大樓管理員進行查詢，以了解真實情況。

此外，銷售廣告中的內容必須與實際情況相符，特別是房屋的用途和土地的使用分區，這些都應該符合未來的使用需求，以避免日後出現不必要的麻煩或糾紛。

3.瞭解出售原因

在購買不動產時，了解出售的原因是非常重要的，這樣才能避免買到讓自己住得不舒服的房子。除了可以直接向地（屋）主詢問之外，還可以向鄰居或大樓管理員打聽相關細節，這樣有助於更深入地了解房子的真實情況。透過多方詢問，能夠獲取更多資訊，幫助自己做出明智的決策。

4.考慮買價是否公平合理，勿貪心

由於不動產買賣的交易通常比較零星，其價格行情較難確定，因此在進行交易前，應先參考附近的成交案例，或者委託合法的估價師進行估價，來評估價格是否公平合理。

目前，不動產透過仲介銷售的方式非常普遍，但少數不良業者在處理房屋出售時可能會故意抬高售價，誆騙消費者，甚至扭曲市場行情。因此，謹慎選擇可信賴、合法的仲介公司非常重要。畢竟，不動產交易通常是許多人一生中唯一的一次大事，切勿因小利而讓自己後悔終生。寧可按照市場正常價格購買理想的房子，也不要因為貪心而受到損失。

5.考慮財務狀況，切勿倉促下決定

當有購買不動產的意願時，需要仔細考慮的不僅是物件的價金，還要評估自備款的金額以及該不動產能夠貸款的金額。此外，還需考量未來對於貸款本金和利息的支付能力。切勿因為受到仲介或銷售人員的催促而匆忙下訂，一定要深思熟慮，否則若事後想要解除買賣契約或退款會變得困難。

即使因此失去某個交易機會，也不一定會造成損失。不要在感到壓力的情況下做出決策，選擇合適的物件和財務安排才是最重要的。

6.面積的正確性

在一般不動產的產權登記時，除了主建築物的面積外，還包括附屬建物和公共部分，例如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介在銷售時有時會虛報坪數，導致每坪單價看起來非常便宜。為了避免這種情況，建議買方在支付訂金之前，務必仔細查看所有權狀，計算實際的面積，以防止在簽約後出現糾紛。如此可以保障自己的權益，讓交易更加順利。

7.產權是否清楚

在支付訂金之前，建議先到地政機關申請土地和建物（房屋）的登記簿謄本。查閱內容應包括所有權人、面積（坪數）、是否有設定抵押、以及是否存在租賃關係或被查封等情況。此外，還應前往工務機關查閱都市計畫圖，確認該不動產是否位於公園、道路或其他公共設施用地內。這樣可以確保對該物件的所有相關資訊都有清楚的了解，減少未來可能出現的糾紛。

8.詳閱買賣定型化契約及契約審閱期

凡是以企業經營者提出的定型化契約條款作為契約的一部分或全部所訂立的契約，稱為「定型化契約」。這些定型化契約條款不僅限於書面形式，還包括透過公開傳播、張貼、牌示或其他方式表示的條款。

當賣方為企業經營者（例如建商）時，在簽訂買賣契約之前，買方享有一定的契約審閱期（即買賣猶豫期間）。為了防範定型化契約的濫用，並保障消費者的實質契約自由，內政部已經公告了各項不動產交易契約書的範本，以供各界參考使用。

此外，內政部公告了定型化契約中應記載的事項以及不得記載的事項。如果賣方（建商）違反了這些公告規定，買方可以主張該違規條款無效。這樣的措施旨在保護消費者的權益，確保他們在訂立契約時的公平性。

9.瞭解稅費的負擔

在不動產買賣契約書中，應明確載明各種稅費的負擔責任。與買賣不動產相關的稅費可能包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費和代書費等。

根據法律規定，一些稅費是由特定的主體負責，例如契稅應由購屋者繳納，而建物第一次登記費及土地增值稅則由賣方承擔。除此之外，其餘的稅費應明示在契約中，明確指明由誰負擔，以避免日後產生任何糾紛。這樣做不僅能清楚界定雙方的責任，還可以保障雙方的權益，減少未來的爭議。

10.與所有權人簽約

在簽訂買賣契約時，必須詳細調查賣方的身份，確保賣方親自簽名或加捺指印。理想情況下，簽約時應與所有權人進行，如果是由代理人代簽，則要確認代理人是否擁有適當的授權書。此外，不能僅僅依賴授權書簽約，應該查詢賣方的本意，以減少出錯的風險。最好約定雙方在地政士事務所簽約，可以避免許多潛在問題。

在簽約時，注意逐一核對所有權狀上的姓名、住所等資訊，並查對賣方的地價稅單或房屋稅單，以確認所有權人確實是賣方。這樣可以降低被詐騙的風險。此外，對於不動產的坪數、價格以及房屋內的設備現狀，都應該逐一書面詳述清楚，以免日後產生爭議。

11.指定地政士簽訂買賣契約、辦理產權移轉

在不動產買賣契約書中，買方或賣方可以共同協商，指定地政士來辦理產權移轉登記及相關手續。如果契約中未明確約定，則可由買方、賣方或仲介公司指定負責的地政士。此外，簽訂買賣契約後，必須在1個月內前往地政事務所辦理所有權移轉登記，這樣才能確保產權的保障。務必記得遵守這個時間限制，以避免未來可能的法律問題或糾紛。

12.要求經紀業者，指派經紀人簽章

如果不動產買賣是由不動產經紀業辦理的，則應由該經紀業者指派經紀人負責在契約書及相關文件上簽章，以示對交易的負責。這樣的安排不僅能保障雙方的權益，還能明確經紀人的角色，確保交易的合法性和有效性。

13.要求解說不動產說明書

在經紀人員執行業務的過程中，必須使用不動產說明書來向買方進行解說。在解說之前，該說明書應經賣方簽章確認。在訂定買賣契約時，經紀人員需要將該說明書交給買方，並由買方簽章。值得注意的是，這份說明書將視為買賣契約書的一部分，因此其內容及詳細資訊都是契約的一部分，對雙方都具有法律效力。

14.服務報酬的支付

如果不動產交易是透過仲介公司完成的，則買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給該仲介公司。根據中央主管機關的規定，仲介公司的服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%（這是向買賣雙方收取的總額）。需要注意的是，這個服務報酬的比例只是收費的最高上限，而不是主管機關所規定的固定收費比率。買賣雙方可以與仲介公司協商，來決定具體的服務報酬金額。

15.選擇使用內政部版要約書或斡旋金

在委託仲介業者購買成屋時，業者在向購屋人收取斡旋金的同時，必須向購屋人明確說明他們也可以選擇使用內政部版的「要約書」，並告知該書的特點及其替代關係。如果購屋人選擇使用內政部版的「要約書」，則仲介業者不得向買方收取任何款項。這樣的安排是為了保障購屋人的權益，使他們在購買過程中有更多的選擇和透明度。

16.房屋是否有瑕疵

在看房時，務必要保持冷靜，仔細觀察以下幾點：

（1）牆壁是否有漏水的情形及其位置。

（2）是否有檢測海砂的含氯量及輻射鋼筋。

（3）是否存在鄰居的不良狀況。

（4）是否有違法建築或禁建的情況。

（5）該房屋是否曾發生火災或其他自然災害，對建築物造成損害及其修繕情況。

（6）是否被建管單位列為危險建築。

（7）周邊環境的狀況，是否存在公害等問題。

在做出購買決定前，最好給自己一些緩衝期，儘量多看幾次、全面比較不同的選擇。這樣可以避免在匆忙支付訂金後，才發現房子存在缺失或根本不符合自己的需求，進而造成損失。理性和耐心是確保購房過程順利的重要因素。

17.使用停車位

在購買成屋時，應特別注意以下幾點與停車位相關的事項：

（1）分管協議：確認該停車位是否已經有分管協議，了解使用權的具體規定

（2）車位管理費：詢問是否需要支付車位管理費，以及費用的金額和支付方式。

（3）使用方式：了解使用停車位的具體方式，包括：

（4）是固定位置使用還是需承租？

（5）使用是否需要排隊等候？

（6）是否需要定期抽籤才能使用？

（7）使用時是否是每日先到先停的方式？

了解以上情況非常重要，能幫助避免未來產生的糾紛，確保在購買後能順利使用停車位。務必在簽訂合約之前，詢問清楚相關細節，以保護自己的權益。

18.停車位的記載情形

在購買成屋時如果同時一併購買停車位，必須特別注意以下幾點：

（1）單獨區分所有建物登記：確認該停車位是否有辦理單獨的區分所有建物登記，這將影響到車位的所有權明確性

（2）車位種類：了解所購買的車位種類，包括平面式、機械式等，這會影響停車的便利性及使用需求。

（3）車位編號：若停車位已辦理產權登記，須依據登記的車位編號來確認所有權。如果停車位尚未辦理產權登記，則應依分管編號作為標準。

這些細節都非常重要，確保了購買的停車位在法律上是清楚且無爭議的，能夠有效保障自己的權益。

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19.管理委員會事宜

在購買區分所有建物時，需特別注意以下幾點：

（1）管理費的繳納方式：了解管理費的繳納方式，包括支付的頻率（如每月或每季），以及具體的支付途徑。

（2）積欠管理費的情況：查詢是否存在對管理費的積欠情形，這可能會影響到未來的財務負擔或法律責任。

（3）管委會的運作情況：管委會通常會公佈重要事項，建議多詢問和了解相關信息。觀察管委會的運作是否正常，例如是否經常更換、改選，或是否涉及訴訟官司等不穩定情形。

這些因素都可能影響到區分所有建物的管理和居住環境，因此在做出購買決定之前，務必詳細了解並評估這些情況，以確保未來的購房生活順利且無後顧之憂。

20.付款方式

付款方式應在契約中明確訂明，通常分為四個階段來進行付款：

（1）簽約款：在簽約時支付一部分的價款。

（2）備證款：當出賣人準備好移轉登記所需的文件，並將相關的書表及證件交給雙方指定的地政士或律師時，再支付另一部分的價款。

（3）完稅款：在繳清所有的稅費及增值稅後，支付一部分的價款。

（4）交屋款：當移轉登記辦妥，買方領取到所有權狀並確認清楚後，再支付尾款。

這樣的付款結構有助於保障買賣雙方的權益，確保交易的順利進行。在合同中詳細列明每個步驟將有助於避免未來的爭議。

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【本內容節錄自編輯精選好書《投資有辦法，不動產交易救安心》】

書名：投資有辦法，不動產交易救安心

出版社：時報出版

作者：周念暉