【買房實戰課】「房市小白」別怕！專家幫你精闢分析跟代銷、房仲、屋主買房的不同之處
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初入購屋市場時，通常都會被這個行業中的各種專有名詞嚇到，上購屋網站會看到各家房仲業者的名號、到預售屋現場又會遇到代銷，有時甚至還會遇到屋主，實在不清楚他們到底能夠提供什麼樣的服務。但重點是，不論你現在想買還是賣房子，了解這些窗口的功能與專業都是必要的，一方面是在溝通時不會產生落差，再來也是保障自我權益，不會因為不懂而被不肖業者欺騙。
我很難一次告訴你，究竟該跟誰買房會比較合適？因為每個人的購屋需求、條件與環境都不一樣，因此我才會說，若你能先了解目前市場上最常見的這幾種銷售模式，從理解他們的背景及可提供的服務下手，就能知道賣方可提供給你什麼樣的幫助，以及雙方在交易時又該多留意哪些事。
【代銷公司】以銷售預售屋為主，採一案全包的模式
代銷公司可說是台灣獨有的「發明」之一，國外的房屋買賣大多是透過開發商、建商處理，他們可以一次發給許多個房屋仲介公司銷售。但台灣的代銷公司是完全不同的經營模式，簡單來說，代銷是一個提供「代替別人銷售」服務的公司，其中最常見的銷售模式為「包銷」，就是代銷將整個建設公司蓋的案子全部包下來，從廣告到銷售都由他們執行及規劃。廣告部分則從線上的網站廣告、臉書社群操作，到線下看板、公車、路牌等，都由他們經營。
由於台灣的代銷市場蓬勃，當建設公司把案子委外銷售時，表示已接受對方的提案，提案內容小到臉書貼文、大到整個銷售策略等，都可能在這個階段就已經設定好。正因為提案內容與建案本身息息相關，也因此代銷在拿到案子之前，就必須先拿到格局的規劃、圖面、隔間等。
至於建案能賣給哪些主流客群，及周邊環境的生活機能、優劣勢、未來發展與規劃等，代銷也必須要詳細了解，才能提案報價。唯有知道這個案子的賣點在哪裡、主力銷售客群會是誰，才有機會進一步拿到案子，成功完銷。
再來就是等接待中心落成後，讓代銷人員進駐銷售，直到完銷或結案為止。這樣一個案子執行下來，代銷公司可以向建商申請5% 到6%的佣金。簡單計算，假設這個案子完銷之後的總價為10 億元，代銷可申請到5000 到6000 萬元不等的佣金，他們會用這筆佣金去生產、規劃所有的輔助銷售配套。
別以為這樣很好賺，因為代銷要為建設公司做的事情非常多，包含日報表、週報表、客戶回報、檢討會議等。畢竟建設是個相對傳統的產業，很多觀念其實還很保守，如果顧客相對年輕時，代銷、建商與年輕人之間的溝通與行銷方法，就會有些落差。平均來說，代銷從業人員因為要理解、學習的事情很多，所以大部分代銷公司不會讓剛入行的員工接觸客戶，相對資深的跑單（銷售員）、專業經理、主委等，才有機會正面跟客戶介紹、談銷售。
既然代銷會接觸到銷售，勢必也必須跟客戶議價。消費者都想買到最好的價格、最理想的位置，但其實你想買哪個樓層、底價多少、可否多配一個車位等問題，必須等代銷和建設公司開會，一戶戶談價格與配置後才能知曉，這些技巧其實全都是學問，由此可知，代銷在賣房子時，相對也受到較多規範。
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【房屋仲介】手上的屋源以中古屋為主，成交後會收取費用
如果想找新成屋、中古屋，大部分的人可能會透過房仲處理。說到房仲，可能會先聯想到「帶看」這個服務，但其實真正進行到買賣，中間還有許多服務細節是你我可能會忽略的。
房仲在整個交易過程裡，真正的角色意義是「保護買賣交易權益的公正第三者」，簡單來說，房仲對於交易物件，包括物件瑕疵、買賣過程、買方資格、買賣文書處理等，買賣雙方都會希望經由「他」順利完成，讓交易獲得保障。
這群人非常龐大，銷售所需具備的知識也很複雜，相對做起來也很辛苦。正因如此，如果希望透過房仲買房子，就需付出相關費用，也就是俗稱的仲介費。依據內政部頒訂的「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，房仲業者或經紀人員向買賣之一方或雙方收取的服務報酬總額，合計不得超過該不動產實際成交價金的6%，其中買方最高為2%、賣方為4%（但內政部沒有硬性規定買賣雙方的% 數要相同）。
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【屋主】不透過仲介買房，需自行承擔風險
但你或許會想問：「可以不透過仲介，直接跟屋主買房嗎？」答案當然是沒有什麼不可以，只是你必須清楚背後的風險及要做的功課。我聽過的案例是，朋友的鄰居想賣房，因此雙方講好不透過仲介交易。沒想到朋友買下之後才發現，房子早已被借了二胎、三胎貸款，但在買賣之前鄰居並沒有告知，朋友也不懂應該要做這些檢查，糾紛就這樣產生。
如果是透過仲介交易，上述狀況發生的機率就是微乎其微，畢竟一般人並非專業的房屋買賣人員，若不懂權狀、相關法規等，很容易會掉入陷阱裡。當然，如果你在買賣的過程裡，仍然覺得自己可以承擔及處理這些風險，那麼我的建議是，若想再保險一點，就找一個專業且值得信賴的代書為你做簽約服務。
選擇自己可以接受的交易方式與費用，才能避免在買賣過程裡發生不愉快。買房不是件簡單的事，每個決定都要深思熟慮，千萬別因一時的心急或衝動而悔不當初。
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35房屋小知識：買賣房屋時，代書能幫我做什麼？
代書主要的工作是，代辦土地和不動產交易的法律文件申請及相關服務。因此，代書在協助雙方簽約時，他的工作職責中就包含要協助買方再重新對物件做一次調查，包括漏水、違法加蓋等，以及是否為海砂屋、輻射屋，甚至是凶宅等，也必須負責清楚解釋權狀內的條文及細項，包含貸款內容、是第幾手交易、有無被預告登記、是否有抵押或二胎擔保等，這些代書都會幫我們查清楚。
當然，由於委請代書幫忙處理這些事項，因此在交易完成後，也必須支付代辦費用。目前許多事務所都將費用細目公布在網站上，若有需求，不妨在委託前先了解，避免產生糾紛。
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【本內容節錄自精選好書《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！》】
書名：【圖解】35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！
出版社：聯經出版公司
作者：Ted
彙整編輯：May
圖文提供：聯經出版公司
書名：【圖解】35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！
作者：Ted