磁磚破裂、颱風後滲水…中古屋瑕疵擔保範圍，賣方必須負責嗎？

（圖片提供／幸福空間）

民法三五四條

出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。

瑕疵擔保責任在民法裡是有明文規定的。首先，瑕疵擔保責任不僅止於不動產買賣，動產或不動產都算在內，而我們討論的重點以不動產買賣為主。再來，瑕疵包含物的瑕疵以及權利的瑕疵；物的瑕疵，簡單說就是標的物物理現象的瑕疵；權利瑕疵，例如像是標的物上有限制登記或其他妨礙所有權之登記等。民法三五四條，簡單來說就是屋主在交屋的時候，必須確保標的物跟簽約時之情況不能有太大落差。舉例來說，簽約時地磚都是好的，但可能屋主在搬遷的過程中將地磚敲破了，或是落地窗原本是好的，但在交屋時因颱風或其他原因而破裂；或是最常見的，看屋時天氣都很好，簽完約後颱風過境，才發現標的物會滲漏水，以上狀況屋主都必須負責處理修繕。

狀況不嚴重的瑕疵　就是買方自行處理

可是有很重要的一點，「但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵」，意思就是說如果不是很嚴重的情況，那就是買方自行處理……。我在簽約時，如果買賣雙方有人提到關於瑕疵擔保責任的範圍，我通常會這麼回答客戶：因為畢竟是中古屋的買賣，我們依一般交易習慣以是否「堪用」來判斷這算不算瑕疵，簡單說，如果瑕疵已造成無法使用或顯然已經失去原先的效用，那麼屋主就必須負責，如果只是不好使用或是單純外觀損傷，那就是由買方自行吸收。像是如果房間門鎖壞了，但門還是可以正常開關，那就是買方自行處理，如果房間門已經變形不能關上，那屋主就必須修復至正常可使用的狀態。通常買賣雙方都可以接受我對於瑕疵擔保責任範圍的解釋。

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除非重大瑕疵 買方沒有權利要求代書停止撥款

但在實務上很容易遇到一種情形，那就是我們在過完戶後，準備清償原屋主的貸款之前，會請買方到標的物的現場「驗屋」，如果驗屋順利，沒什麼狀況，就會進行撥款、塗銷、交屋……等後續流程。但偏偏就有一種買方，買中古屋的價格用新成屋的標準來檢驗，如果只是嘴巴說說，嫌東嫌西，唸一唸就算了，倒也還好，但有的買方會要求代書停止撥款，等屋主將標的物整理至他滿意為止，才願意繼續進行後續流程。嚴格來說，就算是屋況真的有問題（除非是非常重大的瑕疵，例如海砂屋或是輻射屋、凶宅等，達到契約約定解除權那種），買方也沒權力要求代書停止撥款，按照合約精神來說，流程必須繼續進行，貸款一樣得照撥、利息照算、流程繼續照走……，但通常我還沒說完，買方這時候已經跳起來了，一定會指著代書的鼻子大罵：「那我買方的權益怎麼辦？！誰來對我負責？！」

我先來說明為什麼流程要繼續進行，第一，幾乎所有的不動產買賣合約書裡面都有載明，買方必須於過戶完成後五日內通知貸款銀行撥款清償屋主原貸款，而在整份合約書其他地方並沒有特別註明可例外排除的情形。第二，是比例原則的問題，在標的物已經過完戶的時候，所有權人已經移轉為新買方，而屋況問題的處理費用相對於整間標的物的價值來說，顯然不相當。所以，買方要求代書停止撥款很明顯對屋主不公平，不符合比例原則。

因此，綜合上面兩點來說，買方是不能要求代書停止流程、拒絕撥款。那買方的權益該如何保障呢？實務上，我們遇到這種情形會先協調屋主儘快處理，儘量在交屋前將屋況恢復或改善，不然就補貼費用讓買方自己處理。倘若真的來不及，那麼在交屋時就會協調屋主保留部分款項在履約保證專戶裡，藉此箝制屋主，避免將全部款項交付後屋主事後不理。

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【本內容節錄自精選好書《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角》】

書名：連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角

出版社：財經傳訊

作者：許哲瑝