依現況交屋系蝦咪!? 原屋主垃圾不清我該怎麼辦！！

（圖片提供／賣厝阿明）

原屋主垃圾不清我該怎麼辦!!各位網友們在交屋的時候，如果看到屋內還有一堆垃圾未清掉，會不會既生氣又無奈呢？

有網友私訊賣厝阿明詢問：「不知道賣家是想趕快搬走，還是已經在新家買好新家俱了，事先口頭知會說，舊家的家俱，他們一樣也不拿走。問題是這棟房屋有40年以上的屋齡了，裡面的家具造型過時不說，外觀還十分破舊、易壞的樣子，根本不能算是家具只能說是一堆雜物。但賣方堅稱合約有寫明『現況交屋』，他們只負責把屋子交與買方，屋子裡的家俱都歸買方清理。」

聽起來似乎很有道理，但卻又覺得哪裡怪怪的，所謂的「現況交屋」真的是這樣嗎？

房產達人賣厝阿明表示，所謂「現況交屋」的規定是依買賣雙方協調而定，當發生不合理的情況時，可以適當地用一些方法與賣家協調！

【現況交屋買方不用概括承受】

指的是「買方同意以親眼所見的房屋狀況來交屋」，一般而言，現有狀況有二種：

1、空屋交屋 

2、附贈家具交屋。

不論是以何種情況交屋，賣方都必須在簽約前充分告知買方屋子的真實情況，由買方判斷能不能接受，並非所有問題，買方都只能概括承受。

【小心模稜兩可的條約】

若是空屋的現況交屋，賣方必須告知房子有何缺失，例如：輻射屋、海砂屋、壁癌、漏水、凶宅等重大瑕疵皆須告知買方；若是想在附贈家具的情況下交屋，則要與賣方確認有哪些家具要附贈，試用是否正常，錄影存證。不管是哪種狀況交屋，都要把現況寫到買賣契約上，一旦買方在契約上簽名，就代表他同意接受這些情況，如此一來才可避免爭議。

不過若是賣方明知屋子有問題，卻不告知買方，只在契約上寫上「買方均已詳細審視並充分知悉本屋相關情形，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」類似這種「我有給買方看過屋子了，之後有什麼事都不是我的問題」撇清責任的條款，事實上是不被法院所接受的。根據《民法》第354條第一項規定，賣家應擔保買賣標的物移轉給買家時「無減失」、「減少其價值之瑕疵」，這就是所謂的「瑕疵擔保責任」，私人契約不能對抗法律規定，所以即使買賣契約書有「不負瑕疵擔保」的條款，買家如果有發現問題還是能向法院提出告訴。

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【交屋五年內提出異議才有效】

若是在交屋之後，才發現房子有重大瑕疵，買方可依《民法》第365條第一項在交屋之後五年內，向賣方提出告訴，若發現問題時，已經過了五年的期限，請求權時效即消減。另外在發現瑕疵並通知賣方的六個月內，若不行使告訴，也視為放棄請求權。

【微小瑕疵不能求償】

而在請求賣方賠償的時候要注意一點，《民法》第354條第一項但書規定：「但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」賣方可能會依此條款，與你爭辯瑕疵問題的大小。所以在簽約時，務必用清楚的條約羅列房子問題與賣方確認，切勿以模稜兩可的條款帶過。

【交屋前發現問題，當場請賣方處理】

交屋當天若發現房屋有問題，例如：屋內堆滿大型家俱、積滿垃圾或者有漏水等情況下，買方千萬不要相信屋主「過二、三天會找人來清理」這種話而先答應交屋。一旦尾款交付完成，賣方便有恃無恐，對於舊屋的問題他能拖就拖，所以正確的做法應該是先暫停交屋程序，並請賣方先處理屋內問題，處理問題所花費的價格由賣方支出。而如果賣方覺得處理這些問題很麻煩，也可以與他討論降低房屋總價，這其中的差價便是用來彌補房子的缺失。

總而言之，有了拿不到尾款、無法交屋的壓力，賣方才會認真處理事情，買家方能開心入住新屋。

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