【賣厝阿明】央行第六波打房，對買房的人有什麼影響？
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這陣子熱騰騰的新聞，第六波打房措施來囉！這次，中央銀行選擇性信用管制措施有什麼變動呢，以下就跟著房產知識達人賣厝阿明一起看下去吧！
Q：央行第六波打房，對買房民眾有什麼影響？
A：
1.第6波選擇性信用管制措施將台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市這8大特定地區的自然人第2戶購屋貸款成數上限降至6成。
→主要是因為2023下半年開始，房市交易量回升，帶動購置住宅貸款年增率也持續上升，全體銀行不動產貸款占總放款比例偏高。去年6月新增第2戶購屋貸款最高7成成數措施後，銀行核貸金額呈現增加趨勢。所以，為了強化管理銀行信用資源及降低風險，因此調降貸款成數至6成。
2. 三大配套措施：
(1)二戶房貸例外條款：
如果子女已經為父母揹了一筆房貸且名下無房產時，子女為自己買房時，可以不受二房貸款的限制，仍可辦理新青安，借到8成貸款，並享5年寬限期及1.775%的利率。（至於三房、豪宅的貸款戶能不能申請新青安，交由銀行自行審查）
(2)先買後賣換屋族協處措施：
換屋族可簽署切結書，保證在一年內賣掉現有房屋，在買新屋時不受二房6成貸款的限制，可借到8成以上。但一年內需完成出售、產權轉移、債務清償及抵押權塗銷等程序，否則將被視為違約，需立即補足貸款成數差額並支付罰息。（不能賴皮用其他銀行轉貸的方式!）
(3)不溯及既往：
不溯及既往是指6月14日之前已申請的房貸案件，仍適用舊規定，最高可貸8成。而6月14日之後的新申請案件，需遵守新規定的二房最高6成貸款限制。
3.0619公布財政部對青安貸款三大精進措施：
貸前審查、貸後管理和稽查、自住切結書，強化青安貸款的管理和監督，也防止貸款房屋的非法轉租及不當使用。
Q：央行為什麼要調降部分地區第2戶購屋貸款成數？
A：主要是因為2023年下半年開始，房市交易量回升，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，全體銀行不動產貸款占總放款比例仍偏高。去年6月新增第2戶購屋貸款最高7成的措施後，銀行核貸金額呈增加趨勢，為了強化管理銀行信用資源及降低風險，因此貸款成數調降至60%。
Q：這次措施對哪個族群影響最大？
A：這次調降8大特定地區的第二戶購屋貸款最高成數上限為6成，代表著這些地區的換屋族與交屋族在購買第二戶住宅時，需要準備更多自備款，可能面臨較大的資金壓力，至於首購族則影響較小。
Q：如果自然人在台北市買了一棟價值6000萬的房子，銀行估價是7000萬，需要遵守新的貸款規定嗎？
A：是，需要遵守新的貸款規定。
Q：如果自然人在台中市買了一棟價值4000萬的房子，但銀行估價是3000萬，該怎麼計算貸款額度？
A：貸款額度最高不能超過銀行估價或買賣價較低的那個金額的40%，即3000萬x40%=1200萬。
Q：銀行可以用「周轉金」名義為自然人辦理購置高價住宅貸款嗎？
A：不能。不能用修繕、周轉金或其他名義來辦理高價住宅貸款。
Q：自然人可以在貸款後增貸或轉貸來提高貸款額度嗎？
A：
1. 貸款後3年內：可以增貸，但只限於已還款超過本金的部分。
2. 貸款後3年後：可以增貸，但總額不能超過貸款成數上限。
3. 增貸的資金用途不能用於購買受限的不動產。
Q：如果自然人用舊的房貸辦理增貸或用其他房地產辦新貸來購買高價住宅，有受規範嗎？
A：
1. 有，總貸款額不能超過規定的貸款成數。
2. 借款人要聲明資金用途，且銀行要核實用途。
Q：自然人購置高價住宅，其建物用途登記為住/住商/住辦/住工，適用新規定嗎？
A：適用，但如果該建物可用作營業，並且實際用於營業，可以排除規定。
Q：自然人新買高價住宅後用該住宅貸款、自然人已清償高價住宅貸款後再次申貸，這兩個情況適用新規定嗎？
A：是，兩種情況都適用。
Q：自然人申請高價住宅貸款，銀行能否以增加其他擔保品方式增加貸款額度？
A：不能。這屬於規定中的「另以其他貸款名目，額外增加貸款金額」。
Q：什麼樣的情況違反「不得有寬限期」的規定？
A：分期還款後增貸；前期還少量，後期還大量；短期房貸僅付利息。
Q： 自然人可以用自己的定存單質借來購買高價住宅嗎？
A： 可以，不算是額外增加貸款金額。
Q： 自然人申請高價住宅貸款，其建物所有權狀用途登記為空白，但其他文件有「住」字樣，適用新規定嗎？
A：
1. 如果建物價值不高且位於住宅或商業區，應依購地貸款規定辦理。
2. 如果建物有價值，應適用購置住宅貸款規定。
Q： 自然人如果申請「青年安心成家購屋優惠貸款」，還適用高價住宅貸款規定嗎？
A： 適用。
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彙整編輯：May
圖文提供：賣厝阿明