【賣厝阿明】為什麼有人會把房子賣掉後，再向買主租回來呢？「售後回租」有什麼優缺點？
（圖片提供／賣厝阿明）
現在商業模式不停推陳出新，你聽過買賣房子，也聽過租房子，但你有聽過買了房子後再把他租給賣家的嗎？房產知識達人賣厝阿明表示：「這個過程叫做「售後回租」，是一種較新穎的「金融借貸」方式，把手上的設備或不動產賣給金融公司，自己再租下這些設備或不動產，藉此讓手上有更多現金流動。整體概念就像先把車子賣掉，但又跟買家租回來繼續開。」
「售後回租」情況有哪些？
1、企業出售資產換取現金
有別於拿房產當作擔保品抵押換現金，「售後回租」是將「不動產所有權」移轉給對方，而擔保品抵押對方只有債權，會依照市場行情而有所不同。這也是現在市場上越來越多「售後回租」的情況，因為賣方比較容易獲得更多的資金。
例如：ING安泰人壽買下桃園敏盛醫院、南山人壽買下台中勤美誠品綠園道，出售不動產之後，這些企業獲得現金運用，只要按時向買方付租金，依然可以擁有資產的使用權，而買方也能定期獲利，達成雙贏。
2、個人出售房產獲得融資
部分大公司會以「售後回租」的方式來周轉資金，也有受房貸所苦現金尬不過來的朋友，會透過將房產賣給融資公司，再以低於房貸租金回租，等到後續手頭寬裕後再買回房子。
3、賣方暫時無房可住，請求買方暫時將房子租給他
因為原屋主是換屋族群，受房地合一稅影響，部分縣市購買第二戶沒有寬限期且利率1.6％，導致有先賣後買的狀況，抑或是新房正在裝修暫時沒辦法搬，於是請求買方延後交屋讓他暫時住在這裡，並以租賃的方式按月付租金。
融資公司售後回租的優點與風險有哪些？
首先介紹售後回租的基本流程：
1、將房子或土地賣給融資公司，獲取現金還掉貸款。
2、向融資公司簽定租約，租下賣出的不動產
3、等租約到期，決定要買回不動產或繼續租約
向融資公司辦理「售後回租」後，會有什麼好處呢？
1、因為是販售所有權，所以可以獲得等同房屋市值的現金，不像在銀行抵押房子，只能獲得房子市值六、七成的現金。
2、可跟融資公司談好，用比房貸更便宜的價格，支付租金。
3、不用通過信用審核也可以拿到大筆資金
向融資公司辦理「售後回租」後，會有什麼風險呢？
1、融資公司參差不齊，需慎選合法的融資公司，預防詐騙的風險。
2、等租約到期之後，融資公司這時可能就會提高買價，讓你用更高的價格買回房子，如果無力貸款買回，就只能繼續承租。
3、會想「售後回租」通常都是財務狀況極差的狀況，有可能會因為繳不出租金，房子就歸融資公司所有了。
這邊賣厝阿明要先提醒大家，大部份人的觀念一般都是「有土私有財」，對於不動產的買賣十分敏感，所以真的需要售後回租來融資，最好先跟家人討論一下哦！
一般民眾售後回租的優點與風險有哪些？
如果不是屬於上述急需現金周轉而賣給融資公司的狀況，而是單純買房後，原屋主提出需要售後回租的要求，大部分都是不到房子、新家工期延宕或是正在裝修中，必須暫時住在舊家。通常買方是會答應租給賣方轉租金、補貼房貸。但賣厝阿明還是針對「買方」及「賣方」兩個角度，提出需要考量的地方給大家參考：
如果你是買方：
A‧可能無法申請土增稅重購退稅
根據現行法規，申請土地增值稅重購退稅的條件之一，就是出售前1年內不能有營業使用或出租。所以假如同意原屋主回租，日後新買家可能有賣屋需求時，會因為房屋售後回租，有租賃所得的問題，就無法申請重購退稅。
B‧房屋保固
在中古屋買賣上，大部分會有「漏水保固」的服務。但通常這種保固是指再交屋日起算6個月內，有發生漏水狀況賣方要負擔修繕責任。那就會遇到如果我售後回租，那保固怎麼算？這邊會建議保固起算日建議從「租約到期點交日」起算，避免買方還沒點交確認完內部狀況，保固時間就到期。一般在交屋後，如果發現房子有問題，可按《民法》第356條、第365條儘速向賣家反應。可是如果賣家因為售後回租的關係還住在房子裡，沒搬走屋內家具，買家自然也無法看清房子的問題。
假設租期結束後，才發現房子有問題，只能去找房仲協調或者扣留押金（因為尾款已經交付了），但押金大多幾萬塊而已，對賣家的影響並不大，通常不太會理你，只能再打官司爭取自己的權益。
如果你是賣方：
A‧改延後交屋
對於「售後回租」的狀況，大部分的買家接受度仍舊偏低。如果沒辦法跟新屋主達成售後回租的共識，不妨可以改成「延後交屋」，等到將房子清空再請代書處理尾款的部分，這樣點交時也能仔細的檢查是否有瑕疵，同時避免雙方因修繕漏水產生糾紛。
但這邊要注意到「延後交屋」也意味著賣方拿到款項的時間跟著延後，因此建議買賣雙方沒有資金週轉問題及不急著入住的前提下進行。
B‧租金價格高於買方房貸金額
大部分房仲多會建議原屋主另外找地方居住，但如果真的找不到其他落腳處或是有強烈需求需要繼續住，那麼會建議售後回租的租金高於買方每月要支付的房貸金額，或是相近的租金價格作為跟買方協商的條件。
售後回租簽約時須注意什麼？
在雙方都同意售後回租的情況下，原則上就跟一般在外租屋一樣，除了買賣契約外也要記得再簽一份租賃合約。白紙黑字明確記下「租期」、「租金」及「違約金等相關規範」，賣家要記得收取兩個月租金作為押金，且原屋主也務必跟賣家約定不可提前收回房屋等。
除了基本的租賃條件外，關於「點交」這件事也必須明確劃分清楚。「買賣點交」跟「租賃點交」是分成兩個獨立的狀態，在交屋時買方需要將房屋現況拍照留存，並在「買賣契約內」以及「房屋租賃標的現況確認書」註明，如果租賃期間屋況有新的損壞，責任歸屬由誰來負擔。
如果你在沒有確認屋況及點交的前題下讓原屋主直接回租，並且也給了房屋價金，那麼買方就無法知道屋內是否有瑕疵，甚至會有瑕疵擔保請求權失效的問題發生。建議買賣雙方籤買賣契約要先點交過一次，租期滿後再點交一次確認好屋況。
賣厝阿明建議租屋契約還是要經過法院公證，根據《公證法》13條規定，若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑，是可以直接依法強制執行。
（圖片提供／幸福空間）
參考資料：
延伸閱讀：跟二房東租屋，房客有保障嗎？
賣厝阿明官網連結：http://www.54aming.com/
彙整編輯：May
圖文提供：賣厝阿明