央行限貸、升息×囤房稅3大力量，會加速建商銷售餘屋嗎？
（圖片提供／張欣民）
最近內政部公布最新建商手頭餘屋的統計，跟前一年同期比較，數量上有顯著的下降，後續餘屋數量會持續下降？還是逆勢增加呢？眼前有3大力量值得仔細來觀察。
根據內政部最新公布的2021年第2季全國新建餘屋（待售）住宅宅數為7萬0054戶，較上一季減少了3631戶，減幅4.93%，與2020年同期比較則是減少了6279戶，減幅更達8.23％，顯示建商手上的餘屋持續消化之中，媒體解讀是因市場火熱，加速成屋「存貨」的去化。
只是這現存的7萬多戶餘屋，在數量上還是很可觀，接下來在這新的年度裡這些餘屋會是持續去化呢？還是逆勢增加呢？這裡有供需面、有政策面及稅賦等問題交雜在一起，實在很難精準的抽絲剝繭一一釐清，但目前浮上檯面明顯的有3大力量，恐怕會迫使建商不得不加速出脫手上的餘屋。
受央行限貸令衝擊
首先，是受到央行限貸令的衝擊。去年12月中旬央行祭出第四波選擇性信用管制，進一步限縮建商餘屋貸款成數，從之前可貸款五成降至四成，形同加重建商出脫手頭餘屋的壓力，以央行之前幾波的手法來看，後續很有可能還會進一步降低餘屋貸款成數，最強力手段則是完全取消其餘屋貸款，避免建商藉低利率惡意囤房，同時將房屋現貨逼出來增加市場供給量。
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受囤房稅的擠壓
其次，是受到囤房稅的擠壓。儘管財政部仍不願推出中央版的囤房稅，但各縣市卻有陸續跟進推地方版囤房稅的趨勢，像台南市已經市議會修法通過，高雄市、桃園市、台中市最近也都著手跟進，其中針對建商餘屋都有特別設計的囤房稅稅率，這一招會讓建商的餘屋成為燙手山芋，這些餘屋放越久不會是賺越多，反而可能會稀釋掉原本的獲利空間，甚至可能成為賠錢貨也說不一定。
央行升息利息負擔更沉重
最後，是央行升息的利息負擔。今年國內外確定都會是升息元年，經濟學家預測美國可能升息3~4次，央行楊總裁在公開場合也預告我國今年會升息（已在3/18升息)，這對於跟銀行借貸者都是不利的，不管是購屋者或是建商土建融資，只要一升息負擔就加重一分，除非如上所述，央行完全取消建商餘屋貸款，否則餘屋越多者壓力當然就越大，來不及出清餘屋者，升息有可能會成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
當然若是屬於豪宅等級的餘屋，因為房屋權狀面積大，還會面臨高額管理費的問題，以一戶200坪，一坪管理費250元計算，不計停車位清潔費一年就要繳管理費60萬元，餘屋戶數一多對建商而言也會是個不可承受之重。
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從以上3個面向來看，今年整體建商手頭的餘屋應該會更加速去化才對，但這是在沒有更多新完工成屋釋出的前提之下，根據內政部統計處資料顯示，近兩年來全國住宅建照核發戶數都超過16萬戶，在假性需求被政府打炒房打跑之後，最後又會留下多少的餘屋，還很難逆料，所以到今年底整體建商手上餘屋，會是減還是增？只能騎驢看唱本，走著瞧囉！
日光大道房產的世界－－張欣民
國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS)，喜歡沉浸在中外文學之中，更愛進入電影的世界裡；曾經是產業新聞採訪第一線記者，也曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理，金融研訓院講師、好房誌編輯總監。著有《房仲勝經-縱橫億萬商機》、《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房市日光大道》。如今很高興在此遇到你，讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影，讓我們大家做個好朋友……
彙整編輯：May
圖文提供：張欣民