預售屋還可以投資嗎？還有賺頭嗎？
（圖片提供／張欣民）
政府打炒房、抑制投機氣焰的兩個2.0版修法7月1日都上路了，對於預售屋的轉手與銷售都有更嚴格的規範，過去靠著預售屋槓桿作用，可以小錢賺大錢的模式是不是還能運作呢？預售屋還是個有賺頭的投資工具嗎？
預售屋在台灣風行已經超過半個世紀，它雖然潛藏有風險，但仍廣受市場歡迎，主要是自住者可以輕鬆付款方式購得新屋之外，更具有槓桿作用，可讓投資客以少少的錢賺到高報酬率，早變成另類的投資工具。
也正因為預售屋的投資風氣太盛，加上少數業者及投資客太過高調，在國內疫情稍緩之後大炒預售屋，不僅引發民怨，也讓政府部門不能再坐視這股歪風，因此在政府祭出幾波打炒房的措施當中，預售屋似乎成了眾矢之的，特別是今年7月1日同步施行的實價登錄2.0與房地合一稅2.0，都鎖定預售屋炒作氣焰加以壓制。
近年來，預售屋的投機炒作，除了賣方藉著資訊不對稱，賺取黑心錢之外，主要是投資客靠紅單轉售及換約兩種方式大賺價差。這回兩個2.0版修法就朝以下三大面向對症下藥，期望一舉掃除市場上這些不公不義的炒作歪風。
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一、預售屋交易資訊備查並即時登錄
過去實價登錄1.0，對預售屋可說是形同「放生」，成交資訊仍是一只黑盒子，購屋人買預售屋猶如摸黑購屋，好壞都靠運氣。實價登錄2.0要求預售屋簽約後30天內登錄，購屋人可有較即時的成交資訊參考，不會再傻傻的作出決定。
加上每個預售建案都必須事先備查，消費者可拿已登錄之數據，交叉比對備查之資料，很容易就知道該個案真正的銷售率，業者過去慣用的「最後精華保留戶」之伎倆，從此將再無用武之地。預售屋的價與量，也從此進入到全都露的時代！
二、預售屋紅單不得轉售予第三人
轉售預售紅單是本小利大的投機行為，況且漏夜排隊搶紅單，每每成為新聞媒體的焦點，社會觀感極差。這回實登2.0版修法，特別明令禁止預售買受人再將紅單轉售予第三人，若有違者，將按戶（棟）處15萬元至100萬元罰鍰，以重罰來防杜有心人士投機炒作。
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三、預售屋納入房地合一稅課重稅
預售屋簽完約、交屋前，是過去不少投資客「換約」賺取高額價差的時機點，這次財政部房地合一稅2.0修法，特別將過去視為「化外之民」的預售屋納入，賺到價差都要課以重稅，而且在預售轉成屋之後，其房地合一課稅的閉鎖期更是歸零計算，投資客想靠預售屋賺大錢是越來越難囉！
綜合以上三個面向來看，過去預售屋賺大錢的空間都被堵住了，紅單轉售此後是違法的，「換約」在多頭市場也許還有點空間，但要有給政府「抽頭」的心理準備，至於完工交屋後，至少要被綁5年才能換得20%的房地合一稅，其間更是充滿了許多不確定因素！所以，你想7月1日之後，預售屋還會是個好的投資工具嗎！
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日光大道房產的世界－－張欣民
國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS)，喜歡沉浸在中外文學之中，更愛進入電影的世界裡；曾經是產業新聞採訪第一線記者，也曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理，金融研訓院講師、好房誌編輯總監。著有《房仲勝經-縱橫億萬商機》、《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房市日光大道》。如今很高興在此遇到你，讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影，讓我們大家做個好朋友……
彙整編輯：May
圖文提供：張欣民