【新手買房的八堂課】第二堂 區位、環境怎麼挑！
（圖片提供／樂居）
新手買房的第1堂課針對新手買房前需要了解的4件事做了觀念溝通，接下來第2堂就要來告訴大家怎麼挑選區位和環境，以及避免掉一些會讓房子轉手性變差的嫌惡設施！
挑選區位的3個重點！
針對首購族買房，建議還是以自身需求為出發點去考量為主，而在挑選區位的部份要抓準以下3個重點：
1. 以自己的視角去看房
2. 替代性
3. 接手性
接著讓我們根據這3個重點來為大家一一講解。
以自己的視角去看房：交通動線考量
新手買房要以自住需求為主，那按照自己的視角去看房的部份，會建議透過居住地、工作地以及親友居住地這三個點去延伸，沿著交通動線去找適合的地點，這邊我們分2個層面來解釋。
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1. 工作距離：
想要買的地方和工作地通勤最好抓60分鐘以內的距離，超過60分鐘以上，一天工作來回就要耗費2小時，久了很容易受不不了，太遠的建議都先排除。
2. 父母距離：
為了考量到孝親方便，以及一般上班族下班時間沒辦法配合接小孩放學，為了可以就近請長輩幫忙，想買的地方最好要跟女方父母或男方父母一方距離要近，最好是走路可以到的距離。
替代性：同樣的交通時間，房價省很大！
你知道嗎？在同樣交通時間的基準下，我們可以找滿足「替代性」的區域來選擇，房價落差很大喔！那要怎麼評斷替代性呢？以下讓我們以開車通勤和搭乘捷運通勤幫大家各舉1個例子。
1.開車通勤：
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如果以工作地理位置在竹科來說的話，竹科距離北門、竹北、竹東的交通時間差不多都在15分鐘上下，房價卻落差很大。
像是竹科到竹北車程約11分鐘，單價約35萬/坪；但如果你願意再多幾分鐘車程，就可以選擇便宜一點、機能又還不錯的北門生活圈，單價約29萬/坪；如果願意再拉長一點車程時間到18分鐘，就可以選擇單價約19萬/坪的竹東。整體就能省下不少錢，這就是自己的視角的替代性。
2.捷運通勤：
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如果以工作地理位置在台北車站周遭來說的話，選擇住北投，坐捷捷的交通時間約24分鐘，單價約57萬/坪；考慮替代性選擇買在體育大學A7站，搭乘機捷到台北車站約23分鐘，單價約26萬/坪。差不多的通勤時間，房價就省了幾乎一半的價格。
建議大家可以依工作地點做衡量，多比較一些附近的生活圈，如果資金不足的話，可以選擇通勤時間相近，但單價較便宜的區域，可以節省下一些費用。
轉手性：嫌惡設施要注意！
第一堂課有提到買房要考慮接手性的問題，接手性該怎麼判斷，很重要的一點就是要避免購屋地點的附近有以下4大類嫌惡措施！
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1. 高壓電塔、變電所、瓦斯行：
距離至少300公尺以上，根據研究電磁波的影響範圍是50公尺，但300公尺是心理上比較不會有壓力的距離。
2. 特種行業、葬儀社、棺材店：
不要在鄰近街區內，買房之前最好實際去附近走走，買早餐、買宵夜或是買菜的動線上會不會有這些比較特殊行業的店家。
3. 夜市、菜市場、加油站：
這些設施雖然都是民生必需的，它們可以在走路可以到的範圍內，但不要是住家的隔壁。以免會有些氣味上的汙染和噪音的產生，會讓居住品質被打折扣。
4. 墳墓、廟宇、神壇、高架道路、鐵路：
建議大家在看房子的時候，一定要打開每一扇窗戶看看外面，窗外如果正對到這些設施也建議不要考慮。
►延伸題
除了注意接手性之外，其實每一個時期的建築法規都不太一樣，買房的時候也需要特別注意，才不會買到不安全或說是有問題的房子，以下我們列出8條重要的建築法規提供大家參考。
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1.海砂屋：在民國70-80年間進口的砂都被混進了海砂，不管是多大的建商在這段時間都會碰上海砂屋的問題，要特別避開。
2.輻射屋：在民國71年11月-75年1月之間的房子，建議都要去做輻射鋼筋的檢查，或是去原能會的網站查詢一下，它們是被列管的。
3. 土壤液化：民國86年後修訂土壤液化的規範，所以買的房子是在民國86年前建造的，需要去查一下。
4. 順向坡：民國89年後政府修訂建築技術規則，順向坡不准再開發，所以買的房子是在民國89年前建造的要注意。
Q：買中古屋是不是都需要自費去檢驗呢？
A：特別注意我們列出來的幾個時間點，如果真的是在危險時間期間蓋的建案，建議還是需要自費驗，不要省這個錢。
另外像是海砂屋的檢測，因為是破壞性檢測，要買的時候要跟屋主簽訂合約，如果氯離子過高的話雙方無條件解除契約才對自己有保障。
延伸閱讀:老屋健檢推不動？一張表教你避開問題老屋！
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5. 結構安全：民國81年前的建築幾乎沒有耐震設計，直到921地震之後，也就是民國91年後才修訂好建築法規，建築物才有耐震的保障。
6. 雙樓梯公設比：民國94年7月以後，8樓以上大樓新推案應設置至少2座的直通安全樓梯。所以想買公設比較低的房子，要選之前就蓋好的建案。
7. 雨遮不計價：民國107年後申請的建照，預售、新成屋皆不可將雨遮登記坪數，也不可以計價，買房的時候要特別留意。
8. 電動車法規：民國108年7月後，停車空間應預留供電動車輛充電相關設備及裝設空間。
4口訣讓你買到保值的房子！
除了避開嫌惡設施，以及建築法規的限制要多加注意之外，接下來就讓我們告訴大家，怎麼樣可以買到能保值的房子、讓房子更加分，主要要記得以下口訣：「一高、二捷、三科、四公園」！
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1.一高（高鐵站）：鄰近高鐵站會比較保值，因為高鐵站會取代火車站成為都市的中心。像是高雄，左營已經取代高雄火車站漸漸成為市中心，很多企業去南部設點都會優先考慮左營。
2. 二捷（捷運）：大家以往會認為只有台北人買房才會看捷運，但以高雄為例，高雄捷運附近的房子，漲幅還是高於沒有捷運站的房子。所以捷運這個判斷基準在台北以外還是適用，只是時間長短的問題。
3. 三科（科學園區）：科學園區包括內科、竹科和南科，有科學園區的地方會有大型廠商進駐並帶來高薪人口和工作機會，會讓周圍的房價漲一波。像是新竹有了竹科之後，竹北的漲幅高過了新竹火車站；台南也是有了南科之後，南科周圍的安定、善化一帶，新成屋的房價也漲到2開頭。
4. 四公園：公園比較適用於北部的地區，因為北部都市地區綠地比較少，住家附近有公園是有稀有性的。但對中南部的話相對影響就比較小。
那在買房子的時候要特別注意，以上說的幾個口訣是在規劃還是已經定案了，這兩點差異滿大的。如果只是在規劃中，可能都還會有變數，不一定會實現。如果是已經定案，但是還在施工中的話會有一個陣痛期，例如捷運還在蓋，等到實際完成及通車之後已經是數年之後了。或者有的是重劃區，一開始規劃還沒這麼完善交通會比較不方便，這些都是在買房前要優先考慮到的。
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彙整編輯：Jennifer
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