【新手買房的八堂課】第一堂 買房先搞懂這4件事！
（圖片提供／幸福空間）
買房對許多人來說，是人生中很重要的課題，到底新手買房該怎麼準備？有哪些基本功課必須要先了解？就讓樂居用8堂課幫你做好事前功課，首先第1堂課先讓我們來了解「買房要先搞懂這4件事」！
新手買房要注意這4件事！
新手買房總是需要做很多功課，但是在正式開始看房子之前，我們認為需要先俱備以下4個觀念：
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1. 買熟悉區域，不是你覺得會漲的區域！
2. 不買破盤價，太便宜可能有問題！
3. 接手性好，換屋沒煩惱！
4. 做好長期持有準備，避免賠售！
針對這4點要訣，緊接著讓我們一一說明。
一、買熟悉區域，不是你覺得會漲的區域！
為什麼會建議大家要買在自己熟悉的區域呢？主要有以下2點原因：
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1. 地緣性：
找自己原本住家附近的區域或者是工作的地點，這些都是較為熟悉的區域，會比較了解當地生活機能、生活消費水平。
2. 不需要重新理解區內事物：
像是當地的市場、辦公區域，哪個學校、幼兒園比較好等等，選擇熟悉的區域就可以減少額外做功課的時間。
我們以板橋江子翠重劃區為例舉個例子，江子翠重劃區附近的建案常使用「走路到捷運站只要5~10分鐘」、「一橋之隔進北市」等宣傳標語。但實際去當地走過一次就會知道，所謂的走路到捷運站5~10分鐘是需要經過舊市區昏暗巷弄的，要想知道這種小細節，還是必須要實際去走過、住過才會比較清楚。
那為什麼說不要買你覺得會漲的區域呢？因為對於經驗比較不足的新手來說，買自己覺得會漲的區域很容易買在高點，你要有認知，當新手也覺得會漲的時候，早就已經漲過好幾輪了，未來轉手想要獲利的空間會相對有限。
►延伸題
Q1：如果不是在當地生活，卻想買那個地區房子該怎麼辦？
A1：建議可以先在當地租房子，了解當地生活機能、狀況，判斷自己是否能適應該區域再做決定比較好。
Q2：那講到海外投資房地產的部份，常常都是在網路上或是看仲介提供的資料、投報率分析數據就出手投資了，這樣的話還推薦嗎？
A2：如果你是新手的話建議不要這樣投資，不是自己熟悉的環境，一旦仲介停止海外市場的經營，就很容易讓自己變成海外孤兒也不好脫手，風險相對較大。
二、不買破盤價，太便宜可能是問題沒被你發現！
我們在買房之前都會先去了解一下區域行情，行情價通常是一個區間，如果一般人想用低於行情價太多的破盤價購屋，通常不是被騙就是買不到。
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在這邊跟大家說明一下，像是我們上圖舉例這種低於行情案例，通常比例連1%都不到。如果真的有這麼優惠的房子，專業投資客或仲介很快就下手，根本沒有新手可以介入的餘地。
像這類的低過市場行情價的房子，卻還能讓新手看屋找到，代表有很大的機率有問題。像是風水上專家才會懂的壁刀煞、 反弓煞，這類型的問題對新手來說就很難看出來，有可能就這樣上了便宜的當，所以建議新手不要買破盤價的房子。
►延伸題
Q1：特別便宜的房子？破盤價的房子真的完全不能買嗎？
A1：破盤價的房子不建議新手去買，但如果是比區域行情價便宜一些的房子，可以認真的研究一下房子的狀況再做考慮跟決定。
Q2：比區域行情便宜一些是便宜多少？要怎麼判斷？
A2：5%，比區域行情便宜大約5%左右是一個合理的區間。因為一般仲介會向屋主收4%服務費、向買方收1%服務費，加在一起扣掉5%的仲介費，就是一個你有機會跟屋主成交的一個下緣價格。
三、買屋考量接手性，要挑缺點少的房子買！
你知道台灣人平均買房之後多少年會有換屋的需求嗎？(下段文章解答)，買房就會有賣房的一天，所以在買的時候就必須要預先想好要賣的時候好不好脫手，最好先做足這些功課：
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1. 買房前要超前佈署未來性：未來人生經歷不同階段時可能會產生的需求變動。
2. 瞭解市場容易接受的房子：買缺點少的房子，而不是買你喜歡的，這樣未來才能比較容易轉手。
3. 未來有機會買屋換屋：沒辦法一次買到位沒關係，買屋換屋慢慢達到自己的理想值也是一種選擇。
是的，台灣人平均5-10年就會有換屋的需求，這是因為台灣房價越來越高的關係。當房價在往上漲的時候，很難一次買到位，一開始會買離市區遠一點、小一點的，等經濟能力提升之後就會開始想往市區搬或是買大一點的房子。
所以第一次買房最好是挑缺點少的房子，這樣未來要轉手的時候被議價的機會才能降低，賣到好價錢才可以換到更好的房子。
四、做好長期持有規劃，避免短進短出！
新手買房心理上要有長期持有的打算，以自住的心態看屋會比較注意居住房屋的細節，資金也要規劃的較為保守，如果遇到政策風向改變或景氣不佳，才不會被逼迫到要賠售出場。
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講到投資，大家通常會聯想到股票或基金，這2種投資方式都是可以短進短出的，但房地產就不太會有這樣的情形，房地產需要長期持有，才可以避開中間可能碰到波段的風險。
像我們以桃園青埔為例，在2014、2015年初的時候，青埔靠近高鐵附近的黃金地段平均房價大概是30-40幾萬/坪，到2016、2017年的時候景氣反轉、賣壓大，投資客紛紛拋售，平均房價一路跌到20幾萬/坪。在2020年房市大熱，青埔的平均房價又回到了3~40幾萬/坪。
如果當初買在青埔是為了投資，一次買太多間的話很容易會因為有資金缺口而無力繳房貸，撐不過2016、2017年那個波段賣在低點。但如果是自住需求並做好長期持有的規劃，就比較不會被這些波段影響。
再來提到最近討論度很高的房地合一稅制，目前房地合一稅2.0已經確定7月1日開始實行，而房地合一稅規定在「持有期間在2年以內課稅45%；持有期間2~5年課稅35%；5~10年課稅20%；10年上課稅15%。」，這個稅率是差非常多的，短期持有很可能什麼都沒賺到，還會因為稅制虧錢。以政府的稅制來看也是鼓勵長期持有，不要和政府法令作對也是需要注意的小重點。
延伸閱讀：房地合一稅2.0懶人包
買房必看！三大神器抵加啦！
在網路發達的時代，要買房鐵定必須先在網路上做些功課，有基本的了解才不會被當成冤大頭，那麼有哪些網站是新手買房必須要先看過的呢？
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1. 事前作業→Google：
大家在買房之前請務必把你想買的社區名字拿到google網站上進行搜尋，看看一些相關的資訊，像是其他人的賞屋分享、網友對建商的看法、住戶實際的居住心得等等，都是很值得借鏡參考的。
2. 實際看房→591/仲介網站：
可以透過591或其他仲介網站找到實際待售房屋資訊，樂居網站上也有「待售房屋」功能，統整了目前市場上25間售屋平台的銷售資訊，抓取後做整合比對，將刊登在不同平台但相同的戶別的進行合併(樓層、坪數及售價相同)，每日即時公布在網站上。在買房前先了解社區內實際有哪些戶別在賣也是很重要的事前功課。
3. 區域房價→樂居：
那到了議價階段時，可以上樂居的官網了解一下區域行情、平均房價、實際成交價格等資訊。樂居網站上的資訊是將政府的實價登錄網資料做整合，剔除掉特殊交易、歸類社區、拆分車位坪數，品質和資料的精準度都比較高而且方便閱讀，準確掌握這些價格相關的資訊才能知道自己該怎麼出價。
樂居網站三大獨家功能！
樂居整合了政府提供的實價登錄資料，讓資訊可以更容易被閱讀，除此之外，還有3大獨家功能更方便大家買房的時候參考使用：
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1. 電動車友善社區標示：想找有充電車位的社區卻不知道怎麼下手嗎？以往這些資訊要一家一家的問建商、問仲介，才能知道，現在只要上樂居的網站就可以輕鬆獲取資訊。
功能使用說明：想找有充電車位社區？ 樂居一鍵3秒幫你搞定！
2. 公立雙語學區標示：想讓孩子念雙語學校，卻沒有辦法負擔私立學校的昂貴學費嗎？其實各地方政府認證了許多公立雙語學校，現在樂居幫大家把公立雙語學校的資訊也整併到網站上囉，學區資訊一手掌握。
功能使用說明：就讀雙語學校超前部署！「雙語學區」帶你輕鬆找
3. 區域房價功能：以往新聞報導及政府統計，通常只針對行政區做劃分，但生活範圍並不會依照行政區劃分，行政區有大有小也無法反應真實的房價狀況。現在讓樂居的區域房價功能告訴你重劃區和生活圈的房價資訊，你想買的案子是比區域行情高還是低，查了就知道！
功能使用說明：上樂居10步驟 看懂區域房價，你也是房產專家！
本篇幫大家整理的買房前必須要有的觀念，務必要熟記並理解。下一堂會為大家講解「區域環境怎麼挑？」，我們下堂課見！
【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載 原文出處【《新手買房的八堂課》第一堂 買房先搞懂這4件事！】
我們是樂居，致力於房價透明化的團隊，期待人人都能覓得好屋，樂其所居。
彙整編輯：Jennifer
資料暨圖片提供：樂居