禁止預售屋換約，會錯殺無辜的首購族嗎？
（圖片提供／張欣民）
今年預售屋329檔期已經盛大上場，但卻籠罩在內政部修法要禁止預售屋換約的陰影之中，修法禁止換約轉手，對自住購屋人是好事一樁，只是市場上也一直有一種聲音指出，說這不只有違憲之虞，更可能會傷及無辜的首購族！
一年一度的房市推案大檔期329檔期已經正式上場，據市調統計，主要都會區總推案量仍高達7千億之譜，比去年同期還高，顯示一年多以來各部會一連串的打炒房動作，一點也沒有撼動業者推案的計畫及決心。
329檔期推案量高達7千億
更甚者是市場亂象還是一波未平一波又起，內政部3月23日針對329檔期的擴大預售屋聯合稽查行動，稽查了57個建案，更發現有40個建案涉有違規情事，不符規定的比率高達7成之多。
因此，對於市場要有更嚴厲的規範，也是很多人普遍的期待，特別是去年底內政部火速祭出的5大霹靂手段，包括預售屋禁止換約、限制公司法人購買住宅、建立檢舉獎金制度、解約申報登錄以及重者以刑法伺候，希望藉著修法讓猖獗的投資客們快快退散。日前炒房關3年刑法伺候已經收回，但還是有一股力量，希望內政部也把預售屋禁止換約的修法方向稍作調整。
最明顯的是，借由一批學者召開論壇的方式，高調指稱「禁止換約」有違憲之虞，另一方面是在市場上放出風聲，指這將傷及無辜，尤其是對自住的首購族。更甚者，說未來民眾只能跟建商購屋，建商姿態將更高昂，購屋人將淪為俎上之肉。
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有沒有違憲不是你我等說了算?
有沒有違憲？這不是你我等說了就算數的，這是大法官的職司，這裡姑且放下不論。會不會傷及無辜？指的是有些自住型的民眾購入預售屋之後，因某些個人因素，無法履行合約的後續事項，必須尋求解套的方法。長期以來大概有兩個途徑可走，其一是直接跟建商解約，但須賠付一筆違約金；其二是自行在市場上找到下一手買家，很有可能不用賠錢轉手，有時候還可能小賺一筆呢。
如果修法後，一律禁止預售屋換約轉手，等於第二條路徑完全被堵死，當然會傷及一些衝動型的首購買家，讓他們完全沒有退路了。問題是，這類型的買家多嗎？市場佔比高嗎？管制之後，會不會讓這類型買家更謹慎小心評估自身購屋能力？
事實上，這類會有可能被錯殺的自住型買家不多，佔比也不大，會出聲的應該不是幫這些人講話，反倒像是幫投資賺價差的換約客在說話。這類話語在央行祭出第3波信用管制，對特定地區第2戶以上房貸不給寬限期時，似乎也有這類錯殺無辜的說詞，大家應該記憶猶新。
（圖片提供／張欣民）
修法政策方向不該因噎廢食
既然是少數人，修法大政策方向就不該因噎廢食，何況在修法同時大家也可集思廣益，看看有何配套措施，讓可能錯殺的機率降到最低，類似房地合一稅都有豁免條款呢，只要是合情合理的，相信大家都是可以接受的。
至於禁止換約後，民眾只能跟建商購屋的說法更屬荒謬，民眾購屋原本就有許多管道，可選中古屋，也可選擇買新房子，買新房子理所當然是跟建商買到一手房，像現在329檔期當中每個地方有那麼多建案可供選擇，不直接跟建商購買，反而去找投資客加價轉手的物件，這是一般正常人的邏輯嗎？你說奇怪不奇怪！
內政部政次花敬群的說法更是直接打臉這類邏輯不通的市場說法，花政次說換約預售屋就猶如小偷贓物。你若還買這類物件，不只是幫忙銷贓，更是跟你所賺的辛苦錢過不去啊！
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日光大道房產的世界－－張欣民
國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS)，喜歡沉浸在中外文學之中，更愛進入電影的世界裡；曾經是產業新聞採訪第一線記者，也曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理，金融研訓院講師、好房誌編輯總監。著有《房仲勝經-縱橫億萬商機》、《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房市日光大道》。如今很高興在此遇到你，讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影，讓我們大家做個好朋友……
彙整編輯：May
圖文提供：張欣民