掌握換屋退稅條件，躲過重稅砲火！房地合一稅的『5‧4‧3』

2022-05-13｜人氣:3167

新房住不到兩年，鄰居問題一籮筐、周圍工地吵不停，想賣房又要課45%房地合一重稅，有沒有可以搬家又不用被課重稅的方法呢？

房產知識達人賣厝阿明聽到你的心聲了！這次為大家說文解字一番『重購退稅』到底暗藏什麼玄機，讓自住換屋的朋友聰明躲過重稅砲火。

重購退稅又細分為房地合一稅與土增稅，除了土增稅退稅條件要注意到新屋的土地公告移轉現值總額是否有高於舊屋，還有其他一系列的條件規定，下面為大家拆解成兩大部分說明：

一、房地合一稅的『5‧4‧3』

二、土地增值稅的小細節

三、同場加映：10％土增稅優惠 

一、房地合一稅的『5‧4‧3』

退稅資格5條件

換屋族皆可享有此優惠，但前提是要符合下列5個條件：

一、登記人部份舊屋和新屋所有權人可登記本人或配偶。

二、設籍人部份舊屋設籍人僅限本人、配偶或未成年子女。

三、舊屋出售前1年內皆無出租或營業。

四、不論先買後賣或先賣後買，必須在2年內完成。

五、申請重購退稅者，新屋5年內不得移轉。包括夫妻間買賣及贈與，也不可出租或供營業使用，否則會被追討退還的土地增值稅。

重購退稅分成兩種，105年以前購買的房地產，適用舊制，也就是買賣房屋要報的稅算在綜合所得稅額裡；反之，適用「新制」也就是房地合一稅。

新舊制4大共同點

一、出售及重購相隔時間，都要求在兩年內。

二、兩者無論是先買後賣、先賣後買，都可以適用。

三、在所有權人限制上，都可以本人或配偶名義出售，再以配偶或本人名義買新屋

四、房屋必須是自住，無出租、供營業或執行業務使用。

3種差別要注意

差異一：戶籍登記

舊制在戶籍登記的規定是個人、配偶或申報受扶養的親屬辦理完成戶籍登記；不過若是房地合一新制，則要求個人或配偶、「未成年子女」登記戶籍，兩者有些微差距。

至於，土地增值稅部分，戶籍登記要求必須是個人或配偶、「直系親屬」，兩者有些微差距

差異二：退稅額度

舊制案件規定新買的房屋應超過原出售房屋價格，才能適用重購退稅

小屋換大屋→全額退稅

大屋換小屋→無法退稅。

新制案件（適用房地合一稅）

賣小屋，買大屋→申請全數退還或扣抵應納所得稅額。

賣大屋，買小屋→按重購價額占出售價額之比率，計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。

差異三：持有時間限制

舊制案件並無特別規定，但新制案件則規定，重購房地在五年內不得改做其他用途或再行移轉，否則國稅局將會追回稅款。

（圖片提供／幸福空間）

土地增值稅的小細節

重新購買自用住宅用地根據法律，是可以申請重購退稅的優惠。也就是退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。換句話來說，有計畫要換房子的朋友，可以同步規劃重購退稅的條件，讓自己在未來換屋時多一筆換屋基金。

但也不是所有重購都可以退稅，關於土地增值稅的退稅是有他的限制在。像你重購的土地面積要在都市3公畝/非都市7公畝，要是本人/配偶/直系親屬設籍，不限你的持有年限及房地戶數，且出售前一年內沒有做出租營業使用，新的土地公告現值總額＋繳納的土增稅-舊的土地公告現值總額，有餘額才可以退稅，跟房屋的總價及坪數大小沒有關係。假如說你購買的新屋的土地現值比舊屋低，是無法像房地合一稅要按比例退稅，而是完全無法退稅。

有三點要提醒大家的是，不論是「先賣後買」還是「先買後賣」，都要記得你的買賣時間都必須在兩年內完成，並且在退稅後5年內不可以移轉或改成其他用途使用。有符合條件的朋友在10年內都是可以申請重購退稅的優惠。

也有一種狀況是，購買新屋的土地公告現值比舊屋高，但因為新屋是屬於戶數多的大樓，導致每戶真正分到的土地持份比較少，最後換算下來土地移轉現值總額沒有比舊屋高，也還是不能退。