小坪數當道！買小宅有什麼該注意的事項呢？

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台北市土地嚴重供需失調，加上都市更新的門檻越堆越高，台北市中心已經連 200 坪小面積的土地都一地難求。加上房價高漲，首購族和置產族因總價考量，買的坪數越來越小，也使得都會區的小宅當道！買小宅有許多注意事項，舉凡貸款、空間利用、社區素質等，都有它的眉角，我列舉幾點供大家參考：

1.貸款成數

許多銀行不承做套房，或是給的貸款成數很低、利息很高。不過，關於「套房」的定義，可就依銀行而異了。有些銀行規定，建物權狀坪數（不含車位）小於 15 坪以下就算套房，有的銀行則是看「主建物」和「附屬建物」坪數總和，如果小於 12 坪以下，即符合套房的條件。所以，如果有一間房子，權狀 16.2 坪，公設 35%，相當於「主建物」和「附屬建物」坪數總計為 10.53 坪（16.2 坪 x 65%）。在 A 銀行可能屬於套房，不能貸款，在 B 銀行則和一般住宅一樣，首購有機會貸款到 8 成。因此，如你想要買的房子坪數不大，在確定簽約之前，最好先多詢問幾家銀行，避免發生不能貸款的窘境。

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2.公設比、室內面積和室內裝修法規

電梯大樓的公設通常較高，有些小基地的建案，公設比甚至高達 40%，如果權狀坪數已經很小，扣掉公設坪數後，室內的使用面積更小，在購買前請記得考量收納和實際使用的空間需求，確定合用再購買。有些建案為了訴求「高坪效」，規劃挑高空間，讓住戶自己做夾層。除了法規疑慮外，施工品質和材料也很重要。我曾經聽過一個設計師說，有些不良的施工師傅，用「角鐵」取代「Ｃ型鋼」，做為夾層中間的主要支架，實在非常危險，裝潢時不可不慎。

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3.總戶數和一層幾戶、自住 vs 出租比例

有些建案規劃小坪數住宅，不僅整個社區的戶數多，一層甚至高達 10-20 戶共用兩個電梯，使得出入比較複雜。此外，由於小宅一向是包租公、包租婆的最愛，有的社區甚至超過 70% 都是出租給房客，使得社區的管理更為重要。建議看屋前後可以主動跟管理員聊聊，瞭解目前住戶的結構，一般而言，自住比例越高對於社區居住品質越穩定。

4.土地使用分區

關於「土地使用分區」，其實，不管買的坪數大小都應該要留意，不過，市場上常見的「工業住宅」，最愛規劃的就是小坪數套房，這是因為「工業住宅」總價低，但租金和一般建案卻差異不大，所以投報率比一般住宅用地的建案高許多，是許多房東的最愛，在買小宅時一定要特別留意。工業用地的建案大多只能做一般事務所或零售業辦公室，用來自住或當住宅收租屬於違規使用，隨時有被取締的風險，必須謹慎評估。

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5.總價與單價

小宅由於總價低，平均單價通常比鄰近建案還高。在考慮買進之前，一定要先做功課，確定單價仍在合理的範圍內再考慮。此外，如果你買的區域交通機能方便，例如：鄰近捷運等大眾交通系統，那麼，不管是自住或收租，不一定要買車位，因為住的人不見得需要車位，反而在未來轉賣時，因為車位而墊高總價，使買方的門檻變高。

在目前供給與需求的趨勢下，小宅勢必還會是市場的主力產品之一。如果你也有購買小宅的計畫，記得多留意上面這幾個點，讓你趨吉避凶，買到真正適合的好房子。 

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House123 執行長 邱愛莉

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