實價登錄2.0、房地合一稅2.0 激出房市3大效應
（圖片提供／張欣民）
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財政部提出的房地合一稅2.0，日前毫無懸念的在立法院三讀通過了，預計7月1日與實價登錄2.0同步實施，這兩項為抑制市場投機炒作、維護居住正義的修法，獲得一般民眾高度的肯定，儘管業者檯面上哇哇叫，但檯面下房子的熱銷及搶地動作卻是絲毫不減，政府這一連串的打炒房動作真的能達到預期的效果嗎？更重要的是，民眾有機會買到便宜的房子嗎？
自從央行去年底率先出手祭出選擇性信用管制打炒房之後，整個政府政策風向180度的轉變，對於投機炒作、房價飆漲的市場現象，從先前的按兵不動、睜一隻眼閉一隻眼的慢郎中心態，一轉為部會競相祭出法寶的打房急先鋒，似乎是想利用今年沒有任何選舉的空窗期，清理房市當中日益高漲的民怨，並藉著高舉居住正義的大旗，爭取日漸流失的年輕族群之選票。
於是我們看到央行從資金面來縮緊炒房客的銀根；內政部從交易面讓房價資訊更透明，使炒作者的伎倆無所遁形；財政部則從稅費上讓投資客風險提高、獲利空間縮小。
其中央行的動作算是最為「劍及履及」，百日內兩波管制已上路，後效還有待觀察。至於內政部的實價登錄2.0及財政部的房地合一稅2.0表定在7月1日實施，對房市會有甚麼衝擊呢？綜合來看，應該會有以下的3大效應。
一、房屋交易量恐先盛後衰
由於房地合一稅2.0回溯至2016年，有些投資客近一年才入手的房屋（不論是成屋或是預售屋)，若不趕在7月1日之前出脫，就要被綁至少5年才能適用較輕20%的房地合一稅。
這也就是市場上所說的會有一波逃命潮，房屋交易量勢必會在第二季期間陡然上揚，但是等到7月1日之後，房地合一稅閉鎖效應正式發酵，交易量將會出現大幅萎縮的情形，恐怕會重演2016年房地合一稅1.0實施的戲碼。
由於預期會有一波逃命潮，因此在實施前賣壓會較為沉重，加上又有時間的壓力，若是真想購屋自住，第二季會是不錯的購屋時機點，不只房屋物件選擇性高，議價空間也會較大，可好好把握這難得的購屋時機。
當然隨著交易量的起落，靠交易量生存的房仲業者，恐又要面臨先甘後苦的現實考驗，2016年首次實施房地合一稅，曾寫下有史以來最低年交易量24.5萬棟，迫使一些體質不佳的業者退出市場，今年下半年房仲市場可預見的會比上半年來得冷清！
二、預售市場所受衝擊不容小覷
近兩年來房市投機炒作，預售屋都扮演其中要角，短線從紅單轉售獲利，中線則藉換約賺價差，這些市場亂象當然都看在政府官員眼裡，因此政府部會打炒房怎能放過預售屋呢！內政部實價登錄2.0修法，除了預售屋要比照成屋即時登錄成交價格，讓業者再沒有操弄預售價格的空間之外，更是全面封殺紅單之轉手，這無疑是砍掉了預售屋炒作的一隻手。
至於剛修法通過的房地合一稅2.0，也將預售屋的換約行為納入課稅的範圍，這無疑又砍掉預售炒作的另一隻手，因此預售市場會是這兩波2.0修法之下的最大受害者，市場面的衝擊不容小覷，後市不論是推案的建商，或是銷售的代銷業者都要謹慎因應，絕不可等閒視之！
三、房價走勢震盪難跌
經過政府這一連串的打炒房措施，一般民眾普遍都期待房價可望就此止漲回跌，讓市井小民都能買得起房子，這也是政策遙指的大方向及大目標。但是很多人可能要失望了，因為利率太低，加上市場資金氾濫，即使政府很用力的打炒房，但打掉的只是市場交易量，房價還是很難打下來。最近央行理事出書炮打前總裁，不就是挑明的指出過去彭總裁的低利政策造就了現今的高房價，然而目前的低利率環境，恐怕短時間內不會改變。
此外，建材等原物料價格持續上漲，加上缺工的問題，營造成本居高不下，間接也支撐起了房價。因此即使政府各部會打炒房非常用力，房價頂多震盪起伏一陣子，也許不會再創新高，但要有感回跌還是很有難度呢！
（圖片提供／張欣民）
日光大道房產的世界－－張欣民
國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS)，喜歡沉浸在中外文學之中，更愛進入電影的世界裡；曾經是產業新聞採訪第一線記者，也曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理，金融研訓院講師、好房誌編輯總監。著有《房仲勝經-縱橫億萬商機》、《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房市日光大道》。如今很高興在此遇到你，讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影，讓我們大家做個好朋友……
彙整編輯：May
圖文提供：張欣民