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台中房價剖析(上)-台中房市怎麼看?中科、捷運、高鐵、台74!

2021-06-07| 人氣:13742

幸福空間專欄

(圖片提供/幸福空間)

在2020年疫情肆虐全球,對各地經濟皆造成影響,但台中的房市卻逆向成長,湧入很多投資熱錢,為什麼會有這樣的情形?台中房市的熱度因何而起?接下來讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的精闢分析。

台中新成屋漲幅最大

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(圖片提供/樂居)

樂居根據實價登錄資料整理了一份數據,可以看到0-5年屋齡的新建案漲幅排名,台中市是第一名、第二名是台南市、第三名是新竹縣;這個統計有一個有趣的地方,房價漲幅前三名的城市都是重點發展科學園區的地方,可見工作機會和薪資水平會直接影響到房價。
而影響台中的房價漲幅最大的因素,我們認為有以下3點:

1.科學園區:台積電提供高薪就業機會,帶動台中科學園區發展。

2.交通建設:在台74線及捷運綠線通車的加持下帶動區域發展。

3.都市縫合:台中的重劃區沿著2個舊市區中間分布發展,縫合舊市區。

接下來就讓我們來針對台中市做一個全面的區域解析。

台中以台74線為界分環內、環外

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(圖片提供/樂居)

台中以大肚山為分界,西邊為海線、東邊是山線。山線的部分,還可以依照台74線來劃分,劃分為環內和環外,環內是主要的居住區,環外是主要的產業區:

1.環內:台74線環內為舊的台中市中心,是台中的精華區、多為住宅商業區,生活機能好,房價較高。

2. 環外:產業園區都在環外,大里、太平、潭子、豐原、沙鹿......等以往台中的衛星城市環繞。

產業穩健提供高薪就業人口支撐房市

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(圖片提供/樂居)

台中的產業帶繞著台74線外圍發展,提供穩定高薪就業機會,支撐基本面、拉抬房市發展。而台中除了服務業是隨著商業區分佈,大量的就業人口大部份集中在這3種類型:

1.科學園區/工業區:

包含有台積電進駐的台中科學園區、有大立光進駐的台中工業區和、友達進駐的中科后里園區以及潭子加工區、豐洲科技工業園區。

2.市政府:

市政府所在地基本上發展都不錯,因為是很多公務人員聚集上班的地方,附近商圈也會發達,還有很多政府相關手續或辦事處都會在附近聚集

3.大型醫院:

3大醫院有榮總、中國醫藥大學附設醫院和中山醫學大學附設醫院,除了提供穩定就業人口之外,加上台灣社會老齡化,醫療需求增加,也會帶動周邊就業發展,集中較多的就業人口在醫院附近。

台中的交通發展現況

台中最重要的交通幹道是台74號,另外除了高鐵之外還有已經通車的捷運綠線,以及規劃中的藍線和橘線,接下來讓我們來介紹一下台中未來交通發展的脈絡,以及對台中帶來的影響。

一、和國道的連結緊密

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(圖片提供/樂居)

台中和國道的連結非常緊密,尤其是國道1號的部份,有7個交流道與市區串聯,這樣的好處在於整體發展非常快速,壞處就是會變得容易塞車。
而台中的主要交通幹道可以分2塊來看:
1. 公路:台中主要的道路有國道1號、國道3號以及濱海線台61線,但對市民而言最重要的命脈是台74線,它是台中市區開車最重要的快速道路,解決了很多塞車的問題。
2. 主要幹道:從北到南有中清路、台灣大道和向上路這三條,中清路經過水湳、台中機場到海線,是未來捷運橘線的道路;台灣大道穿越西屯經過中科到海線,是未來藍線捷運的途徑;向上路則是穿越南屯經過台中精密機械園區再到海線。

二、捷運綠線連結高鐵和市區

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當捷運只有一條的時候對通勤的助益不是很大,等未來可以完成整個捷運路網的串聯之後價值才可以體現。但台中目前已經通車的捷運在名義上有以下2條:
1. 綠線:從北屯通往高鐵烏日站,對外地人的幫助很大,提供乘坐高鐵想進市中心的人更多便利,也連結了高鐵站和市區。
2. 紅線(台鐵捷運化):從豐原通往烏日,台鐵捷運化就是增加班次以及增加車站間的密集度,運用原本的台鐵軌道路線希望來達到捷運的輸運效果。
其實紅線對通勤效益的幫助不大,很多人坐紅線是為了從豐原搭車到台中市區,對他們來說是多增加站點和通勤時間,紅線的幫助在於高架化把之前被軌道阻隔的都市縫合起來,促進都市發展。

三、捷運路網的規劃和影響的受惠區

台中的捷運目前完工的只有綠線,接下來我們來看看整個捷運路網完整規劃之後,哪些區域會是受惠區:

1.綠線:

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行經北屯區、北區、西屯區、南屯區、南區、烏日區,後端站點的北屯和烏日的房價拉抬效果比較明顯。

2. 藍線:

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行經東區、中區、西區、西屯,這些都是台中的精華區,接下來是海線的沙鹿和梧棲,當藍線蓋好之後,受惠的區域會是海線的城市和東區,一樣是端點的部份。

3. 橘線(台中機場捷運線):

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行經霧峰、大里、南區、東區、北區、北屯、西屯、大雅跟沙鹿,橘線主要溝通的是山城區、霧峰、大里到水湳轉運站,主要受惠區會在端點的大里、霧峰和西屯的水湳轉運站到大雅這個區塊。
以上會一直強調捷運的端點站會是主要受惠區,主因在於捷運拉近了端點站和市中心的距離,當外圍或偏遠的區域到市中心變容易後,房價自然會上漲。因此捷運末端點的房價漲幅反而是比較值得期待的。

四、高鐵會成為台中重要的轉運中心

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新竹和桃園的高鐵站在發展起來之後都成為重要的商業中心,但在台中烏日我們認為它將會是未來台中的轉運中心,主要原因有以下3點:

1.看法轉正面:

一開始因為烏日高鐵站不在市區,普遍評價不高,但隨著高鐵營運越來越好,台中人對於高鐵的看法也都轉趨正面。

2. 外縣市的捷徑:

外地人到台中最快的方式是搭高鐵到烏日站,在捷運綠線通車後還可以轉捷運到市區,便利度提升。

3. 高鐵腹地被切割:

由於地理位置的限制,烏日高鐵站附近的商業區被筏子溪、烏溪跟台鐵圍住、發展受限,因此成為商業中心的機會不高。但是高鐵站還是外地人來台中的第一站,所以它未來還是會成為重要的轉運中心。

台中的房價價格區間

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(圖片提供/樂居)

目前台中的房價我們可以對照上圖分成5個級別來看:

第一級-蛋黃區(35~45萬):七期、五期、綠園道、水湳經貿園區、科博、草悟道。

第二級-蛋白區(30~35萬):十二期、四期、逢甲、單元二、后庄、站前、中科、十四期、十三期。

第三級-蛋殼區(25~30萬):烏日、松竹、十一期、捷運機廠、嶺東科大。

第四級+環外(20~25萬):大里、太平、潭子、豐原、大雅、沙鹿。

第五級(1字頭):海線。


 

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【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載 原文出處【《區域解析》台中房價(上)-台中房市怎麼看?中科、捷運、高鐵、台74!
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彙整編輯:Jennifer

資料暨圖片提供:樂居

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