【買房實戰課】小坪數到底好不好？＋1 房可以買嗎？

（圖片提供／幸福空間）

有陣子主打適合一個人或情侶居住的套房，大多位在交通精華地段、坪數小但總價又在可負擔範圍，在市場上非常熱門，也有人說可以買來收租，在租屋市場的價格也不錯。因此你可能會好奇，這樣的小坪數房子是否真的值得購買？

回到最根本的源頭，小宅產品到底為什麼會出現、要賣給誰？其實從台灣的小宅市場狀況就可以看得出來，它常出現在房價最高或周邊地段。既然是精華區，交通條件一定很好，主力客群就會被鎖定在沒有交通工具的單身族群。

另外，對建商來說，土地成本與建造成本愈來愈高，而購屋族可以負擔的總價仍維持在千萬上下，自然房子的坪數就愈來愈小，再加上少子化，兩房甚至1 ＋ 1 房的產品就變得愈來愈多了。

「＋1 房」遍地開花，CP 值超高？

如果真的需要買這類小宅產品時，該注意哪些事項呢？近來市面上常出現一種文案，即1 ＋ 1 房、2 ＋ 1 房等產品，後面多的那個「1」，很容易讓人誤信是一個完整的房間。不過，所謂魔鬼都在細節裡，就我個人經驗，如果是完整的一間房，就不會打「＋ 1」這種文字，而會寫正2 房、正3 房。

這種產品會出現的根本原因在於，目前雙北能接受的總價帶落在1300 到1500 萬，為了在有限的土地上做出最極致的坪數規劃，這種「＋1」房型便因應而生了。不過，這樣的規劃本身就存在一定的問題，表示建商在規劃產品時，可能是以「價格」為核心，而非居住者的使用習慣，一旦如此，整個產品恐怕只有價格是可以接受的，其他如動線、居住空間跟需求等，或許都不符合期待（當然，一定也有不錯的小宅產品，多看多比較自然就會了解）。但當這個地區的房子蓋一棟、賣一棟、少一棟時，這樣的「＋ 1」產品就仍有一定的市場。

因此，我還是要再三提醒，「居住空間」才是買房的第一要項，如果那個「＋ 1」房根本無法當成真正的房間使用，最後只能充當儲藏室時，也是一種空間浪費。我之前在影片裡也不斷強調，再小的房間都該有2.5 坪，才放得下衣櫃跟床，所以千萬別被總價數字迷惑，回歸自己的需求才理智。

▶ 小宅常會將廚房、餐廳和客廳三合一，強化空間使用機能。（圖片提供／聯經出版公司）

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投資客才買套房？關於小宅的投報率

最後是關於投資小宅的問題，過往常有人認為只有投資客才買套房，買了就是要拿來收租而非自住。不過，如果現在問我買賣套房是否還有套利空間，我自己的看法是「產生很大價差的時代已經過去了」，多數台灣人的居住環境與需求，也不是落在套房這個區間。

如果是要買來收租，我認為套房比較偏向「創造現金流」的產品。這是什麼意思呢？套房因為總價低，所以頭期款可能只需百來萬，貸款700 萬，一個月的房貸金額大約落在2 萬塊左右。台北市蛋黃地區的套房約可租2 萬5 千元上下，整體投報率（投資淨損益／總投入資金）約落在1% 左右，其實也不是非常理想。

假設你今天是想要買這種坪數小、房數少的產品作為投資，就要考慮未來的轉手機會，我建議一定要將「地點」納入前三項考量，地點又取決於和捷運站的距離，最好是走路10 到15 鐘以內，總價1500 萬以內的房子，其轉手、出租機會都會比較高。

如果要找投報率好的產品，應該要在新北市蛋白區找總價差不多，但一個月能租3 萬元左右的兩房一廳、三房兩廳的房子，這樣才能創造價值較高的被動收入。

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【本內容節錄自精選好書《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！》】

書名：【圖解】35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！

出版社：聯經出版公司

作者：Ted