買房善用這四字訣！投資房地產肯定無往不利

2020-04-02｜人氣:49090

很多人自住者買房喜歡從屋內裝潢先看起，但對我來說，我的購屋準則「地環屋價」是從地段開始，然後是周邊環境，最後才看屋況。我跟朋友分享這個邏輯時，很多人一開始都不太能接受。但我奉勸大家，一定要把感性藏起來，多用一點理性來看屋，相對更保險。

即使是自住，也要站在投資基石上看房子

很多朋友都會問我，說他看了好幾間房子了，卻還是不知道在看房子時要注意什麼？是要看風水格局呢？還是內部隔間規劃？還是……？

其實，對於剛開始投入房地產市場的新手來說，都會遇到這個疑問，這讓我回想起，我近期看房子的時候，當時實際遇到的狀況是，我跟一位合作過多次的房仲朋友一起去評估一間房子，但因為屋主提供的鑰匙出了一些問題，所以延誤了一些時間，於是我臨時改行程，跟著下一組自住買家一起去看。

而在看完房子過後，房仲詢問我們對於這間房子的看法，我記得當時自住買家表示，他覺得最大的毛病都在裝潢上。

之後，房仲朋友問我，那我呢？有沒有什麼看法？我笑笑地跟仲介說：「我是一個買房投資客，看法肯定跟自住買家有很大的落差。」我接著表示自己對這個物件的一些看法：

（1）這個房子鄰外雖不是死巷，但因路寬太小，未來的接手力道會差很多！（2）這個物件是華廈，但每個月的管理費卻偏高。

（3）物件的室內面積只有15坪，對於一般小家庭來說有點小。

（4）這個物件的座向會西曬，議價時恐有抗性。

（5）此華廈的電梯設計不良，電梯停在2樓跟1樓的中間，住戶要搭電梯回家，還得多走半層樓才行。

（6）物件雖位在精華地段，但總體來說，屋主想賣的價格不便宜，所以暫不考慮！

而就在我表達看法時，這個房仲偷偷傳Line請我別再往下說了……因為這個自住買家目前已算是復看第三次了，想來是對這間房子極有興趣，希望我不要潑冷水。

相較於自住客比較依賴個人喜好來決定是否出價，投資客比較會用方便成交的角度來看屋。但也因此，日後若要換房，往往就會發現自己憑喜好買下的房子並不好脫手，所以，我還是建議想要買房的朋友們，雖然目前買房目的是自住而非投資，但為了方便日後轉手的速度，由衷建議還是站在投資的基石看房子。

獨創的購屋準則「地、環、屋、價」

相信會買這本書的讀者，多半一定有過看屋的經驗，你在看一個物件時，通常會注意哪些細節？未來如果要換屋，你是否有把握自己的房子會是一個搶手的秒殺物件？若你能保證自己找的物件永遠都是秒殺物件，那麼不論是自住或投資，你肯定都是贏家。我也建議讀者們，未來在看屋時，記得把這個我獨創的準則「地環屋價」放在心中，甚至當成是看屋的座右銘，如此一來，投資房地產你肯定無往不利。

善用獨創的購屋準則，很可能協助你賺到千萬以上財富唷！「地環屋價」也就是買房子的思考順序為：地段>環境>屋況>價格。

我在這邊舉一個朋友實際的案例：有一次，我研究所同學的聚會，有個同學問我，他最近剛在北投附近買了一個新房子。我當下很直覺地問他：「你為什麼會買在北投，是否有看過其他地區的房子呢？」

同學回答我：「我有看其他士林、天母、奇岩等附近的房子，最後我選擇北投的原因是，同樣的價格，這個房子的屋況最漂亮，所以我就買了！」我同學用自住買房的主觀角度來看房，缺乏投資買賣的角度，等到未來要賣房，房子就容易出現不易脫手變現的困境，以及房市大好時，自己的房子漲幅卻不夠大；倒是若房市跌價時，房子修正幅度卻比其他地方來得兇！

很多人自住者買房喜歡從屋內裝潢先看起，但對我來說，我的購屋準則「地環屋價」是從地段開始，然後是周邊環境，最後才看屋況。我跟朋友分享這個邏輯時，很多人一開始都不太能接受。但我奉勸大家，一定要把感性藏起來，多用一點理性來看屋，相對更保險。

1.房地產的價值分數

看屋時要注意的細節，其實才是能讓你找到談判籌碼的關鍵！首先，我在看房子時，心裡多半會有一個評分順序跟加權比重：地段（70%）、環境（20%）、屋況（10%），買房子首重地點，地點挑的好，會保值易漲難跌。

曾與一位多年不見的朋友小巴聚餐，席間他問我：「好的房子為什麼會漲價？房子只會越住越舊啊，怎麼會越來越貴呢？」

我回答他說：「其實你只要修正一下剛剛說的那句話，就會知道原因了！你應該要問，為什麼「房地產」會漲價？」

房子確實是會折舊的，所以若單論房子本身，確實大多都是會因為折舊而跌價，會讓房地產漲價的主要原因，絕大多數因素是來自「土地」！畢竟房子可以重蓋，但土地有其特殊的「唯一性」，除了同棟的建築物以外，全世界找不到兩塊相同的土地，所以當你買下房地產的同時，你就已經把世上這塊唯一的土地變成私有財產，導致這一區房地產的供給變少了，這也是為什麼精華地段的房價水漲船高的主因！

2.房地產評估～出價的流程（地段、環境、屋況、價格）

第一步─地段：每次房仲推薦物件給我時，我都會請他們先把物件的基本資料傳給我。我習慣先確定此物件是否位在黃金地段，如果地段是位在鬧區、生活機能良好、交通便利、就業需求大、商圈林立等，我才會再進行第二步。

再者，第二步─環境：當地段評估核可後，我會再評估這個物件方圓1公里內的周邊環境有無殯儀館、福地、凶宅、死巷、垃圾場、寺廟、路衝、巷寬大小等嫌惡設施。如果已在此區深耕許久，通常一聽到物件地址，基本上第一、第二個步驟（地段、環境）應可在5分鐘內就做好八成的評估了。這個也是為什麼很多專職的投資客在還沒有看到房子時，便可先下斡旋卡順位的原因！

之後，第三步─屋況：第三步驟則是要觀察該物件的內外格局，像是外部風水、屋內格局、棟距、採光、格局圖、樓地板頃斜、風水、壁癌、公設、主結構裂縫、鋼筋外露、漏水壁癌等。

最後我才會總結歸納上面的評估結果，算出適合此物件的買價，透過預估未來售出的價格或持有的收益價格，推算自己的願付買進價格區間。

房子評估流程Step1：地段

通常在做該物件的地段評估時，我會特別注意的項目有交通、觀光區、生活機能、工作需求、都市計畫、未來發展等，考慮得越周全，日後脫手的可能性跟獲利空間也會越大。

（1）交通：交通越便利的區位，房價基本上都具有一定的保值性，就像是房子若位在捷運站周邊5分鐘路程的距離，價格多半就是易漲難跌，那評估交通是否加分的因素又有：捷運站、火車站、高鐵站、交流道、公車站、省道、縣道路寬等，一定要多加評估影響性。

（2）工作需求：工作人口需求強勁的地區，通常也是房價相對保值的一個象徵，例如新竹科學園區、龜山工業區、林口工業區、內湖科學園區、南港科學園區等皆是，因為提供工作機會，也讓很多在此工作的上班族選擇定居，再者，常住此區域的屋主若想換房子，換手力道也是不容小覷的。

（3）都市計畫：如果政府規劃要做大規模的區段徵收，未來會有大規模的計畫（例如內湖科學園區、新竹科學園區的規劃），又或者市地重劃、小型的都市計畫的細部計畫等，這也是一個可以提前布局卡位的選擇。

（4）未來發展：如果此地段未來會有好的規劃建設，對於房地產的保值程度也會大大加分，例如未來會有捷運站、規劃公園綠地、美術館、圖書館、大型商場進駐（大潤發、Costco）等，又例如桃園廣豐特區、桃園高鐵的青埔站周邊等，也是一例。

房子評估流程Step2：環境

（1）生活機能：交通越便利的區位，房價基本上都具有一定的保值性，通常評估一個地區的生活機能的要素有：連鎖超市、醫院、黃昏市場、餐飲小吃店、夜市、政府機關（警察局、區公所、學校、圖書館、行政中心等）、大型品牌設立（麥當勞、星巴克、肯德基）、大型房屋仲介等，畢竟一個商業的群聚形成，通常需要十多年的發展時間，所以對於一些新市鎮的開發，奉勸大家千萬不要一窩蜂地追高房價，因為通常在熱潮退後，房價很容易就會打回原型的。（請見附檔p.109）

（2）嫌惡設施：通常在一個都市計畫內一定會規劃生活必要設施，所以儘管是在好的地段，但難免還是會有人們比較不喜歡的險惡設施，例如基地台、殯儀館、福地、垃圾場等，這是屬於比較無力爭辯的設施。再來就是見仁見智的部份，這端看每個人可忍受的程度到哪裡，例如宮廟、加油站、電塔、神壇、瓦斯行、資源回收、凶宅、死巷、寺廟、路衝、小巷寬等。

（3）土地使用分區：在買房子之前，建議大家還是要詢問一下土地的使用分區，因為儘管在都市計畫內的繁榮地段，也常會有不小心買到工業用地的可能，例如桃園IKEA、愛買的區段，在桃園市來說是繁榮

的地段，但是此區域是被規劃為工業用地，所以買房子時還是要了解一

下土地的使用分區，應該較為保險與妥當。

（4）基地情況：如果基地面積方正、房子面臨的路寬較大、屋外風景無遮蔽物，這種房型的內在價值就會更高！例如面臨萬坪的大安森林公園、台中五期面向文心森林公園等地的豪宅等皆是。（請見附檔p.110）