專家不藏私買房秘技！精準出價，用好價格買到好房子

2020-09-09｜人氣:2044

講到買房出價、談判，很多人腦中馬上會浮現「賣方開價打7折」，及用各種話術和仲介、屋主鬥智鬥力，馬拉松談判等金典名句與精彩畫面。這些做法沒有不對，只是如果資訊充足時，會有更簡單好用的方法。

第一步，要找出可以參考的基準價格。這裡推薦兩個好用的網站來找到出價的基準點。第一個網站，是張金鶚教授團隊開發的估價網站-「好時價」，直接輸入地址和需要的資訊，會利用大量估價的方法跑出一個結果，其誤差範圍平均在10%左右。目前測試公寓、透天、華廈產品適用性較高。

如果是大樓型的社區，可以參考「樂居」的網站，輸入地址或使用社區查詢，就可以知道該社區從實價登錄以來所有的成交資料。簡單一點，參考最新成交價和歷史平均成交價作為出價的基準點。北市、新北市、桃園的社區大樓，是可以查詢的範圍。

當房價成交資訊蒐集充足時，那些華麗的議價技巧就可以先放一邊，因為你知道該社區的成交行情，可以掌握出價的空間與上限，只要聚焦在「該用行情的下緣、均價，還是用上緣作為成交目標價？」這個問題即可。

不會特別建議用社區的最低價來做為目標，比較好的做法是「用行情價買好房子」，畢竟自己住的房子，能買到舒適、合用才是最重要的。

確定基準價以後，因為在兩年內、同一個社區的條件下，案例的同質性會提高很多，因此可參考這些成交案例做一些調整，作為購買的目標價。

評估項目1：樓層

通常樓層越高，單價會越高，不過也有例外，例如中庭的面向，高樓層只能看到對面的房子，低樓層卻可以看到中庭的花園景觀，此時低樓層反而較高價。建議參考正負兩個樓層的價格比較精準，例如要買的是12樓，就參考10樓到14樓的成交案例。如果沒有接近的案例，中間樓層可以參考均價，低樓層應該比均價低，高樓層則應該比均價高。

評估項目2：位置

位置的部分牽涉到面向，尤其是有景觀的房子一定要考慮。有景觀的戶別請用平均價以上來估計，沒有景觀的戶別，則用平均價以下來估計。

評估項目3：屋況

記得看一下成交案例的備註欄，是不是有特殊狀況，例如親屬交易、裝修屋、毛胚屋等狀況。如果買的是大樓型的中古屋，沒有備註的就當成一般屋況即可。

但如果購買新成屋則要特別注意，尤其是在景氣反轉的時候。例如某個案子在景氣好時賣了5成，賣到一半時政府的打房政策出籠，導致剩下戶別滯銷，想降價出售，又怕實價登錄出來，造成先前賣的客人抗議甚至退戶，所以會利用送裝修來模糊降價。跟建商買新成屋，一定要先了解是否有贈送家電傢俱的方案，再來決定價格。

評估項目4：替代方案

出價前一定要確認這個問題：「如果這間房子沒有買到，短時間內找到條件差不多的房子機率高嗎？」例如某些社區甚少有房子出售，地點又屬於鬧區，周圍沒什麼相同的房子可選擇，此時就建議要拉高目標價，或者在談判時，加價空間可以提高；相反的，如果該社區常有個案釋出，或者身處開發中的重劃區，這個社區找不到房子，旁邊還有其他條件相當的社區可選擇，此時就可以降低目標價，用平均價以下為目標。

評估項目5：對未來的預期

「別人恐懼我貪婪，別人貪婪我恐懼」這句股市名言，在房地產一樣適用。當市場上都在談論買賣房子多好賺、新案廣告滿天飛、身邊的人都在談論房地產話題時，一定要小心；如果房地產下跌新聞天天爆、新屋案場門可羅雀、身邊的人對房地產早已不關心，一說要買房子還會被恐嚇房價還會再跌很多年……這些現象出現時，反而是有利的進場點。

透過以上5個評估項目確認一個目標價後(目標價通常就是你心裡的最高價)，往下調整5%作為出價，剩下則可以藉著業務的協助，在談判過程中再視情況調整，但要盡量守住自己的目標價。過程中也可以把你收集到的資訊提供給業務或屋主參考，用理性的角度找到彼此的平衡點。