幫孩子買房，哪樣最省稅？資深會計師專業試算直接登記、直接贈與、送現金、幫出頭期款的稅金

2023-04-28｜人氣:8824

（圖片提供／幸福空間）

現今房價高漲，年輕人很難自力買下一間新屋，買房往往要靠父母或長輩資助，常見的方式有四種，提醒大家，節稅規劃不應短視近利，因小失大。

無論是哪種方式都其各有利弊，應視情況評估，選擇適合方法。為幫助大家通盤理解父母資助子女購置不動產的稅務議題，以下除了彙總整理不同方案在不同時點所涉及的稅目外，並以案例說明試算不同方案的總稅負，包括子女取得不動產時的衍生稅負，還有多數人常忽略的未來出售時的稅負。※為方便讀者理解，案例中的稅額試算僅考量贈與稅與房地合一稅。

案例：王媽媽想在小王結婚前替他準備好一間房子，目前看上的不動產價值如下，為了衡量哪個方法比較能節稅，一併假設了小王持有5年半後出售時的房屋價值。

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父母直接贈與不動產給子女

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直接贈與不動產會用不動產的「時價」核課贈與稅，即「房屋評定現值」與「土地公告現值」。另外每人每年有244萬元贈與免稅額可使用，而贈與稅採累進課稅，分10％、15％、20％三級稅率累進課稅。那麼王媽媽移轉現有不動產或買下新的不動產再贈與給小王，所要負擔的贈與稅都是45.6萬元。5年半後小王出售適用新制課稅，取得成本也會以「現值」為準（再經消費者物價指數調整），這時所得稅額是454萬元（假設未提示費用證明，以成交價3％計算費用，上限30萬；持有5年半之房地合一稅率為20％）。

「王媽媽直接贈與不動產給子女」總稅負499.6萬元
贈與稅45.6萬元	房地合一稅454萬元
贈與稅45.6萬元＝（700萬－免稅額244萬）×稅率10％	房地合一稅454萬元＝（3,000萬－成本700萬－費用30萬）×稅率20％

要是王媽媽名下的不動產有向銀行貸款400萬元，要連同貸款一起移轉給小王，可以降低贈與稅額，但應注意小王要有還款能力。

當然，王媽媽也可以先買下不動產，在免稅額以內分年贈與房屋給小王，最快只要3年就可以全數贈與，不用負擔贈與稅。

「王媽媽直接贈與不動產連同貸款給子女」總稅負459.6萬元
贈與稅5.6萬元	房地合一稅454萬元
贈與稅5.6萬元＝（700萬－400萬－免稅額244萬）×稅率10％	房地合一稅454萬元＝（3,000萬－成本700萬－費用30萬）×稅率20％

父母贈與現金給子女購買不動產

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直接贈與現金的話，就會直接按現金金額課徵贈與稅。王媽媽贈與了2,000萬元給小王買房，這時要負擔175.6萬元贈與稅，而日後出售時因為是以買賣取得不動產，取得成本就會是買進時的「市價」，其他條件不變所算出的所得稅額是194萬元。

這裡同樣可以使用分年贈與現金的方式，只是要花上9年才能贈與全數款項，不過可以完全省下175.6萬元贈與稅。但就算直接贈與全數現金，仍然比直接贈與不動產省下不少。若能及早規劃，「贈與現金」的方式不僅不必繳贈與稅，且相較於「贈與不動產」可大幅降低房地合一稅。

「王媽媽直接贈與現金給子女購買不動產」總稅負369.6萬元
贈與稅175.6萬元	房地合一稅194萬元
贈與稅175.6萬元＝（2,000萬－免稅額244萬）×稅率10％	房地合一稅194萬元＝（3,000萬－成本2,000萬－費用30萬）×稅率20％

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父母出售不動產給子女

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雖然王媽媽是把不動產賣給小王，也可能要課贈與稅。二親等以內親屬間的財產買賣，屬於《遺贈稅法》中的「推定贈與」，仍應該向國稅局申報，並且提出實際支付價款的證明，而且小王出的錢不能是向父母借貸或由父母提供擔保向別人借來的，這樣才不會被課到贈與稅。此外，就算子女的確有支付價款，金額還不能太低（原則上不能低於不動產的時價），不然也可能要課贈與稅。

本例先假設王媽媽以700萬元賠本賣給小王，且有實際支付價款，經計算再向國稅局申報後不用課贈與稅。5年半後出售的所得稅則是454萬元。

「王媽媽以700萬元出售不動產給小王」總稅負454萬元
贈與稅0萬元	房地合一稅454萬元
小王有實際支付價款售價等於不動產現值無贈與稅	房地合一稅454萬元＝（3,000萬－成本700萬－費用30萬）×稅率20％

父母替子女購買不動產

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買不動產時父母替子女支付不動產價金給賣方，並把不動產產權登記給子女名下的情形非常普遍，這種操作方法也屬於贈與稅的課稅範圍，是《遺贈稅法》中「視為贈與」的情況之一，無償出資為他人購買不動產會以不動產的時價來課徵贈與稅。所以要負擔45.6萬元贈與稅，日後出售則要繳454萬元所得稅。

多數家庭的父母其實並沒有足夠的財力，替子女一次繳清不動產價款，實務上更常見的作法會是王媽媽先替小王付400萬元頭期款，剩下的再由小王向銀行貸款。這種情況在稅法上會以贈與時的「不動產現值」為基礎計算贈與稅，再按出資額比例計算贈與總額，結果是不用負擔贈與稅。另外，小王出售時的取得成本會是當初的贈與總額140萬元，加上小王自己出資部分的不動產成本1,600萬元，共計1,740萬元，這時所得稅會是246萬元。