漏繳可能罰所漏稅額的2倍！5月報稅季房地合一稅該怎麼報？
（圖片提供／賣厝阿明）
2021年房市熱絡，許多朋友第一次購入房地產，大家在報稅時千萬別漏了「房地合一稅」這個重要的一環。五月報稅季即將到來，為了讓第一次要報稅的朋友更容易了解『房地合一稅我該怎麼報？』房產知識達人賣厝阿明特別針對房地合一稅2.0仔細說明，讓大家第一次報稅就上手！以下會分成三大方向整理給各位：
一、個人房地合一稅2.0＆1.0差別？
民國110年7月1日施行的「房地合一稅2.0」，最主要是在禁止短期炒作的投資客，太過頻繁交易不動產物件。假如你持有房地產的時間在兩年以內，就會依照新的房地合一稅，課徵45％的高稅率；持有房地期間超過2年還沒滿5年的狀況，適用稅率是35%，同時為了避免有些民眾透過墊高土地漲價總額，來減少交易所得，讓自己的所得稅低於35%、45%的門檻。在2.0修法後，統一採用「公告土地現值」作為計算基準。
房地合一稅2.0中還多了兩項課稅標的「預售屋交易（轉售紅單）」及「實質移轉房地的股權交易」，前者目的是來抑制預售屋的炒作；後者是防堵有些人透過交易一些「以台灣房地組成的營利事業股份」避稅。
二、房地合一稅公式我該怎麼算？
課稅所得算法
課稅所得＝房地交易時之成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額
應納稅額算法
應納稅額＝課稅所得×適用稅率。
【舉例】
假設旺財在108年購買一戶房產1,000萬元，持有一年半後以1,460萬元賣出，其他必要費用（如仲介佣金）及土地漲價總數額合計60萬元。
課稅所得＝1,460萬元－1,000萬元－60萬元＝400萬元、應納稅額＝400萬元X45%＝180萬
同樣都是持有1年半的狀況下，修法前旺財要付140萬的稅金；修法後會變成180萬，也就是多40萬的稅金。如果是持有3年，修法前旺財要負擔80萬的稅金；修法後則是要付140萬。
三、報稅常見錯誤大集合
賣厝阿明發現，許多朋友除了會搞混「到底我的狀況適用哪種房地合一稅」，還有一些常見報稅的錯誤，因此整理了幾大重點給大家，記得報稅前要注意一下喔！
1.持有時間計算
只要是在民國110年7月1日後交易民國105年1月1日後取得的房屋或土地，都是房地合一稅2.0的適用範圍內。記得要在物件交易後的30天內主動申報，若未如期申報，被稽徵機關發現應申報卻未申報，就會被處以3,000元以上、30,000元以下罰鍰，大家要特別注意！
但假如是民國104年12月31日以前買入的房屋，則採用1.0舊制，要記得在隔年5月報稅時，把房地產所得併入綜所稅，漏掉的話也是會被課高額罰金喔！
2.取得成本申報錯誤
因為房地合一稅是最近幾年才上路的稅制，比較常見的錯誤就是取得成本列錯。「取得成本」可能會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，都可以算在內。
成本申報錯誤的狀況，除了會出現在繼承或受贈取得的房屋或土地忘了用『房屋現值及公告土地現值』計算，也會出現在跟建商簽訂買賣契約時有約定折價或折讓，會以契約價格來申報成本，但事實上要以實際折讓價格為準。
如果稅務單位看到建商開的發票跟實價登錄及買賣契約不一致，會被認為是「虛報成本」而要求補稅，更有可能會依《所得稅法》規定裁處罰鍰喔！另外像是，共同持有的房屋土地，要按照持分比例拆成成本與費用，避免有虛報的狀況出現。
3.誤認交換房地及交易虧損不需申報
如果是用房屋或土地跟別人交換，就算是沒有買賣交易的行為，也算在房地合一稅的課稅範圍內。除非你是屬於跟建商合蓋房屋分得的不動產、參加都更或危老重建的狀況，可免辦理房地合一所得稅申報。
阿明要提醒大家，都更免申報的前提必須要在交換房地的過程中，「沒有」因為價差額外收取費用才算喔！另外依照《所得稅法》第14條之5規定，無論房屋土地交易是賺還是賠，都一樣要申報房地合一所得稅。
記得報稅時文件要準備齊全，如果有需要扣除裝修費用，單單估價單是不夠的，要有合法的支付憑證，不然稅務單位沒辦法確認該筆取得成本喔！
最後要再提醒大家，依照《所得稅法》第108條之2第2項規定，房屋、土地交易所得申報，有出現漏報或短報的情況，是有可能被處以所漏稅額的2倍以下罰鍰，記得送出資料前務必檢視申報情形，假如不小心報錯，是可以主動辦理更正，爭取免罰喔！
參考資料：
延伸閱讀：央行限貸、升息×囤房稅3大力量，會加速建商銷售餘屋嗎？
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彙整編輯：Amy
圖文提供：賣厝阿明