一般人可以買土地蓋農舍嗎？
（圖片提供／賣厝阿明）
看膩了鋼筋水泥，厭煩了辦公室生態嗎？越來越多人在網上詢問，想轉行去當農夫，但卻對這個行業所知甚少，例如買農地會很貴嗎？蓋農舍有何限制？不是農夫也可以去買農地嗎？因應農村人口流失，政府規定即使不具農夫身份也可以買賣農地，所以只要擁有足夠的創業基金，隨時可以下鄉建立起自己的「開心農場」喔！問題來了
房產知識達人阿明整理一些關於買農地、農舍的資訊，希望能幫助到大家喔！
一、如何選擇一塊好農地呢？
1、實地詢問當地人
買農地與買房不同，諸如蟲害、水源汙源都要到現場才能發現，另外地主通常都上了年紀，有些好地也不會放在仲介那出售，會直接現場立牌，所以到現場詢問當地人才比較穩妥。
2、水源供應正常
一般農地灌概都是鑿井抽取地下水或利用現成的灌溉渠道，但並非所有農地都有水源可以使用（例如荒廢許久的農地），必須依規定要向當地水資局申請供水。
以下簡單說明農用水井與自來水的申請方式：
● 鑿井取水（地下水）
以前有許多農民都誤以為，在自己的地上鑿井抽取地下水，不需經過政府的許可，但「水」是屬於天然資源，依法為國家所有。農民要依規定向水資局申請鑿井，違法鑿井將會被開罰5～25萬元的罰鍰。
農民在向水資局申請鑿井時，流程如下：
→先尋找合法的「地下水鑿井業者」來探堪場地（可上水利署網站查詢）
→向當地水資局提出申請，檢附農業用水證明及相關文件。
→申請完成後，水資局會給「水權證明］，在合法的水井上會有水資局的「二維條碼」（QR code）。
→農業用地下水權期限為3～5年，到期得再向當地水資局申請展延。
● 自來水（地面水）
使用自來水灌溉不需鑿井取地下水，確實方便許多，但抽地下水只需電費不用水費，而自來水卻需要水費，農業用水如此龐大，就有民眾私自接水，來避掉水費，但需注意這會有「竊水罪」的問題，最重可罰五年以下有期徒刑喔！
向水資局申請自來水，流程如下：
→需確認附近有無自來水管線可供接水，否則單獨接水成本會很高
→農地上需有「有門牌的建築物」才可向水資局申請供水
→建築物不一定要是農舍，可以申請蓋「農業資材室」、「農機室」，比申請蓋農舍容易。
→向水資局提出「地面水水權登記申請書」檢附農業用水證明及相關文件
註：一般缺水的地方，大部分也缺電，需再跟台電公司申請用電。
3、不要選擇「袋地」
袋地，無直接聯通對外公路的土地。依法規定袋地地主可借道從鄰地出去，但《民法》第788條第1項有規定：「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。」意思就是，袋地地主若有開通鄰地道路的必要，得額外給付補償金給鄰地地主。
二、買農地貸款可以貸幾成呢？
鄉下農業用地的買賣一般都是以「分」、「甲」為單位來計算。一分地＝293.4坪，一甲地＝十分地（2934坪）。
農地價格看地點有算坪賣也有算分賣的，若是精華地價格還會更貴。但願意承擔農貸的銀行比較少，大部分還是農會在做承貸業務，一般來說，貸款額度在5成左右，農地狀況不好的話，還會往下調，貸款利率也較高所以想買農地的民眾現金準備多一點才會比較保險。
三、想要蓋農舍需要有什麼條件？
依法規定，任何人都可以買農地，但可不是任何人都能蓋農舍哦！為了防止違章工廠、建築物，《農業發展條例》第18條第1項規定，只有「農民」才能取得興建農舍的資格，以下詳細介紹：
1、何謂農民呢？
只要符合以下三項的其中一項，即有農民資格
（1）擁有農保（農民健康保險）
（2）健保類別為第三類之保險人（投保單位為農會）
（3）檢附農業生產相關佐證資料
2、興建農舍限制
以下為農業用地興建農舍辦法第2條規定整理
（1）年滿二十歲或已結婚者。
（2）申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市，且取得土地及戶籍 登記皆需滿二年。
（3）農業用地面積不得小於0.25公頃（約756.25坪、2分半地）
（新農地權狀面積:2500平方公尺含以上得以申請／原地主舊農地89年1月28前取得則不在此限仍得申請）
（4）申請人需為所有權人，且無自用農舍。
（5）農舍之興建不影響農業生產環境及農村發展。
符合以上條件的農地，即可提出建蓋農舍申請，且為了確保農舍，是為農業使用與不影響農業生產環境及農村發展，主管機關會嚴格審查申請案件是否符合規定。所以若想蓋農舍，在買農地前最好先問清楚該地是否符合興建資格哦！
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彙整編輯：May
圖文提供：賣厝阿明