跟二房東租屋，房客有保障嗎？

（圖片提供／賣厝阿明）

房產知識達人賣厝阿明今天要來聊聊關於轉租的問題，一般租賃契約都會有轉租條例，房東與承租人可約定房屋能否轉租。如果房東允許轉租，那麼承租人就有權利當合法的「二房東」，但大部份的房東都會選擇不轉租，原因不外乎是擔心二房東隨便出租，租屋環境會變得複雜、不好管理。

但還是有很多二房東為了利益，擅自將房子轉租給房客，雖然房東可以依租賃契約跟違法轉租的二房東解約，但已經和二房東承租房子的房客又該怎麼辦才好呢？

這邊有三個選項：

（A）主張是在不知情的狀況下簽約，要求繼續住。

（B）被要求搬走，與房東請求賠償。

（C）自己簽的不是合法租約，避免麻煩趕緊搬走。

大家知道哪個做法才是正確的嗎？

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答案是「以上皆錯」哦！你答對了嗎？不清楚也沒關係，阿明這就來幫大家做詳細解析。

1.在（A）選項中，房客並不能主張自己是無辜受害者，而繼續佔有房子。主要是因為，房屋的所有權人是房東，而非與自己簽約的二房東。只要房東事前不允許二房東轉租，那就等於是房客無權佔有房子，房東可依《民法》第767條第1項前段規定，要求無權侵佔的房客返還所有物。同時，房東可依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第1項第3款及第2項規定，提前與違法轉租的二房東終止租約，且不用負任何賠償責任。

2.在（B）選項中，若被真正的房東要求搬離房屋，因原房東與房客並無契約關係，所以不能與房東要求賠償，而是跟與你簽約的二房東要求賠償哦！遇到與契約有關的問題，例如損害賠償，只能找真正跟你簽約的人負責，這也就是為什麼大家都在說不要找二房東簽約的原因，不僅租金會收得比較貴，若是不幸遇到違法出租的二房東，還可能被趕出房子。因為二房東違法出租，而在租期內被迫搬家、遭受損失的房客，可以用《民法》第 435 條及第436條的規定與二房東請求損害賠償並提前終止租約。

3.在（C）的選項中，則是完全錯誤的觀念。根據《民法》第153條，只要當事人互相表示意思一致，即成立合約。意思即是租賃契約並非一定要與房屋所有權人簽約才算有效，只要確定標的物、標的物有支付可能性、不違背法律和善良風俗，雙方互相表示意思一致，即屬有效。

看到這裡可能會有疑惑，二房東不是違法轉租了嗎，為什麼合約有效呢？

因為法律並無規定「轉租」是違法行為，只是針對不遵守相關規定的人，法律會加以懲戒，並不會否定整份契約。舉例來說，與賣家簽約買下附泳池的房子，結果泳池不堪使用，買家只能請求減少價金或賠償損失，難以請求解約。即使二房東沒得到房東的轉租許可，但其所簽合約仍是有效的，只要沒履行合約，房客依然可依約要求賠償。

看完以上說明後，相信大家應該已經了解房東、二房東、房客之間的關係了，但如果房客弄壞了房屋裡的設備，該賠償給誰才對呢？是賠給擁有所有權的房東，還是有簽約的二房東呢？

額外補充：房客的賠償對象可依「合法轉租」與「違法轉租」來區分。

1.合法轉租：賠償對象為二房東

若為合法轉租，依據《民法》第432條第一項、第二項，是房客要對二房東負設備保管及損害賠償的責任，不是對房東負責，所以如果發生房客損壞屋內設備，房客直接賠償給二房東即可。而依《民法》第444條，二房東在轉租之後，仍與房東保持租約關係，表示二房東也有保管設備的責任，所以房東也可依《民法》第432、433條，向二房東請求損害賠償。

簡單來說，在合法轉租的情況下，房客弄壞了屋內設備，房東可向二房東求償，二房東再向房客求償。

2.違法轉租：賠償對象為房東、二房東

即使是違法出租，但因為租賃契約仍是有效的，所以房客在租賃期間弄壞屋內設備，仍得依相關法律規定對二房東負損害賠償的責任。在違法轉租的情況下，房客對於房東來說是無權使用屋內設備的，所以這時候房東可依《民法》第184條第一項「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」向房客請求賠償。而因為房東跟二房東仍有合約關係存在，所以房東也可以用《民法》第432、433條向二房東主張沒有善盡保管義務、又擅自允許房客使用房內設備，請求損害賠償。

簡單來說，在違法轉租的情況下，房客弄壞了屋內設備，房東可分別向二房東與房客求償，而二房東可再和房客求償。

【本內容節錄自精選好書《安心租：房東房客租房問題全破解》】

書名：安心租－房東房客租房問題全破解

出版社：臺灣厝買賣文化發展協會

作者：賣厝阿明