台南房市熱區！重劃區聚焦蛋黃區

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要了解近年全台熱度最高的台南房市，一定要先從重劃區開始，這次要介紹4個在精華地段的重劃區，無論是生活機能或者未來的保值性都是首選。

區域劃分：

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之前有談到台南發展概況，台南房價以舊台南市為核心，向外擴散。

第一級的蛋黃核心「東區、北區、中西區」，新案每坪成交價約23~28萬。

第二級的蛋白區是「永康區、安平區」，新案的每坪成交價約18~23萬。

第三級外圍的蛋殼區是「安南區、仁德區、南區、歸仁區、新市區」，新案的每坪成交價約15~19萬。其他則是比較便宜的區域。

我們先從台南核心地段的重劃區開始介紹，「東區的虎尾寮重劃區、平實重劃區、北區的鄭仔寮重劃區、中西區的星鑽重劃區」。這些重劃區都有一個共通點「緊鄰舊市區」與一般重劃區相較，不會有生活機能不便的問題。

東區虎尾寮重劃區－高級純住

東區虎尾寮已發展十幾年，是開發成熟的重劃區，最大的特點是低密度開發的純住宅區，容積率低，綠覆率高，且推案以透天住宅為主，算是台南純住品質最高的區域。

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虎尾寮房市3大特點：1.透天為主 2.總價1500萬賣最好 3.幾乎沒有小坪數；因為法規，這裡難有大規模的推案，量體不大的情況下，房價穩定成長。5年內新案，8成都是透天，建坪55-65坪的案量最多，平均成交總價在1500萬左右、70坪以上的大坪數透天，成交總價在2500萬上下；華廈、大樓的每坪成交價約23萬。

未來發展以「捷運藍線」和「南紡二期」為主；捷運第一期預計2025年完工、南紡二期預計2020年底；建設完工前都持續會有議題聲量，加上完工後的效應，發展可期。

東區平實重劃區－最靠近捷運核心站點

位在東區和永康區交界處的「平實重劃區」；前身為平實營區，後來因為國防部配合都市計畫，才變成新興的重劃區段，這裡最大優勢是捷運核心站點外，還是目前東區內唯一的大面積開發區，未來有望成為臺南房價最高的地方。

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未來發展重點是「平實轉運站」是台南捷運一期唯一藍線和綠線的轉乘點，未來將是集合客運車站、捷運站、購物中心、旅館、辦公大樓等不同設施的複合型轉運樞紐。

目前平實重劃區內尚未有推案進場，周邊最多的是20年中古大樓，成交價每坪約15萬；新大樓以2-3房38坪內的小房為主，預估平均成交價約23萬；位置精華稀有，非常有潛力成為臺南房市的領頭羊。

北區鄭仔寮重劃區－商圈和明星學區優勢

「鄭仔寮重劃區」綠覆率也相當高，主要的特色是擁有大型連鎖店商圈，以及雙語明星學區，且不像虎尾寮重劃區8成以上都是透天，產品相對多元，房屋交易市場活絡。

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房市2大趨勢：1.推案轉型 2.產品多元

鄭仔寮重劃區也是低密度住宅區，但近期推案重點開始轉型成大樓案，5年內新案最多50坪以上的大樓，每坪成交價約25萬。但近年市場主流改變，30-50坪的換屋大樓最受歡迎；近期知名建商遠雄的指標造鎮2-4房29-46坪。2房總價帶在1000萬上下，是目前市中心少數有推小坪數的重劃區。

未來發展重點是1.捷運藍線 2.北外環快速道路 

台南捷運藍線其中有一段行駛路線會穿越北區，加上北外環快速道路的開發，可以大幅縮減連外的車程時間。

中西區星鑽重劃區－水岸景觀加持

星鑽重劃區是台南市政府為了讓「中正商圈」及「星鑽運河水岸地區」開發而規劃的重劃區，面積約11公頃，目前還沒有推案進場，最大特色是擁有水岸景觀和觀光發展潛力。

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目前「星鑽」尚未有推案進場，周邊20年左右的中古大樓最多，平均成交價1字頭， 但是如果享有水岸景觀，儘管是20年大樓，成交價每坪還是要20萬。新的推案，都以50坪以上的換屋大樓居多，平均成交價預估27萬以上。

「星鑽重劃區」兼具商圈機能與水岸綠地景觀，規劃多以觀光商業為主，僅有1.5萬坪作為住宅建地，供給量少加上地處市中心，推估未來推案走向會兩極化，不是大坪數豪宅，就是小坪數的投資型大樓。

總結虎尾寮、平實、鄭仔寮、星鑽這四個台南精華地段的重劃區，各自有不同的特色：如果你是「換屋族群」或者屬於「高收入族群」，可以優先考慮這幾個重劃區。

【作者簡介】李奕農

樂居科技創辦人，雅虎財經專欄作家

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載　原文出處【台南重劃區(1)聚焦蛋黃區】

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