機捷房價(下)青埔/新莊副都心/長庚醫院站大解析！
（圖片提供／樂居 ）
在上集機捷房價（上）首購捷運宅選哪區？中，我們幫大家介紹了機捷沿線的買房重點，而這集則幫大家整理出來機捷經過的眾多重劃區中，有哪幾區是可以特別注意的、未來發展潛力比較好的，接下來就讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的解析說明。
機捷沿線的發展性這樣看！
要判斷機捷沿線的站點有沒有發展性，我們可以這樣看：
1. 直達站：上一集有提到，直達站的班次比較多，一個小時加上普通車會有6班車，相對來說縮減了很多候車時間，因此直達站比普通站擁有先天優勢，A3、A8會是最值得注意的2個站點。
2. 雙軌交會站：這邊的雙軌交會指的是A18高鐵桃園站(青埔)，這個站靠的不是機捷，反而是高鐵，從桃園到台北20分鐘的車程吸引很多台北客。
接下來就針對A3、A8、A18這3個站點所延伸的區塊來為大家做分析說明。
A18-青埔重劃區區域解析
首先我們介紹雙軌交會站的A18桃園高鐵站，它位於青埔重劃區之中，接下來就針對青埔重劃區為大家做介紹。
一、 青埔重劃區有3捷1高：
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青埔重劃區橫跨3個機捷站，包含A17領航站、A18桃園高鐵站和A19桃園體育園區站，其中A18站是高鐵桃園站的雙軌交會站。
二、大型商場進駐讓青埔重返榮耀：
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青埔的房價在前一波高點2014年的時候就漲到了40幾萬/坪，但是在2015、2016年實施房地合一稅的時候跌到20幾萬/坪，現在之所以可以漲回來40幾萬/坪，主因就是大型商場的進駐豐富整個重劃區的生活機能，還有高鐵提供支撐力連帶拉抬房價。
目前A18桃園高鐵站周邊的商業區有國泰人壽進駐，附近還有大家熟悉的華泰名品城Outlet、Xpart水族館和IKEA，而在A19有環球購物中心。另外青埔重劃區內綠地也不少，比較大型的公園就包含青塘園和橫山書法公園。
三、誰會買青埔重劃區？
1. 4~5成的台北客：仰賴高鐵作為通勤工具，很多買不起雙北的人會考慮到青埔購屋。
2. 4成的在地及中壢人：主因是中壢目前沒有大型的重劃區，所以想住新屋的中壢人會考慮青埔。
3. 1~2成其他區域：可能是其他投資或置產角度來購屋的部份。
四、青埔重劃區的價格區間：
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目前青埔的房價我們可以對照上圖分成4個級別來看：
一級(紅，40萬/坪左右)：A18的核心區，也就是高鐵站前的商業區，是目前青埔房價最高的地方。
二級(黃，30~35萬/坪)：A18核心區外圍的住宅區及A19的周邊。
三級(藍，25~30萬/坪)：A18的住宅區外圍、A19的外圍和A17的周邊，A17的房價比較低是因為在航道下方有限高的問題。
四級(黑，20~25萬/坪)：青埔重劃區的外圍，是甲種建地的推案。
►延伸題：
一、甲種建地是什麼？可以買嗎？
甲種建地是位在都市計畫區外圍的案子，建造房屋使用合法，差別在於附近的土地沒有被劃分在都市計畫內。
那甲建到底可不可以買呢？甲建的優點在於可以用比較便宜的價錢買到只和重劃區一街之差的房子，要買之前還是必須了解一下缺點的部份：
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1. 天然氣管道差別：因為不在都市計畫範圍內，如果要拉天然氣管線價格會比較高，所以大部份都使用電陶爈居多。
2. 排水設施和重劃區不同：相較重劃區，甲建排水規劃比較不完整，如果區域附近有比較多甲建推案，排水問題要特別注意。
3. 進出道路比較窄：因為不是住宅規劃區也不在都市計畫範圍內，所以道路比較窄約4~6米左右。
4. 社區不容易和重劃區結合：購買甲建的人很多會期望未來自己的房子可以被劃入都市計畫區內，房子可以因此增值，但整體規劃必須包含下水道系統、電纜線路、街廓等，時間點會被拉長。
二、買青埔的甲建案選對區域很重要
雖然買甲建有以上的缺點，但價格便宜這個重大的優勢還是相當吸引人，接下來就幫大家分析一下青埔附近的甲建區域，我們將它劃分為4個區塊來作說明：
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1號區：和航空城結合的區域，未來航空城發展起來之後，這裡是最具有潛力的地方。
2號區：青埔和中壢市區的連接點，兩個點都是比較繁華的區域，預估會是最早成型的地方。
3號區：連接蘆竹的大竹重劃區， 預計最有可能是未來青埔擴大的雛形，但時間會需要較長。
4號區：連接觀音的草漯，如果發展起來只會有利於拉抬草漯的房價，區域發展增值機會低。
做個小結，建議大家要買青埔的甲建可以優先考慮1號和2號區，3號區因為鄰近大竹重劃區，如果大竹重劃區發展有起來的話，也可以考慮3號區。
A3-新莊副都心、頭前重劃區區域解析
直達站A3新北產業園區的部份，鄰近新莊副都心重劃區及頭前重劃區，接下來就針對這2個區塊來幫大家做分析。
一、捷運站和生活商圈位置差異拖慢區域發展速度：
首先這2個重劃區有一個比較可惜的地方，一般捷運站的熱鬧核心區塊都會在捷運站附近，像是我們剛剛介紹的青埔那樣，但是新莊副都心的熱鬧商圈在整個重劃區的下方並且遠離捷運站，這導致了整個重劃區的發展緩慢。
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二、房價受捷運站和生活圈影響：
整個副都心和頭前重劃區的房價受到捷運站和生活商圈的影響，房價核心區分為4塊，區塊1和2是A3和A4站周邊，房價大概是接近50萬/坪；區塊3和4是中原路商圈和環狀線幸福站周邊，房價則是大概45~50萬/坪；其他不靠近生活圈也不靠近捷運站的區域，房價則在40萬初/坪。
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三、未來前景看好的區域：
那這整個區塊的話，我們比較看好剛剛上圖的1號和2號區，原因如下：
1號區：宏匯廣場的進駐提升當地生活消費機能，連帶拉抬房價。
2號區：A3站走路10分鐘可抵達的範圍內，因為A3站直達車有8分鐘進台北車站的優勢，所以這個區塊的房價漲幅是未來可以期待的。
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A8長庚醫院站區域解析
A8站附近沒有重劃區，但是一個成熟的生活區域，一直有穩定的就業人口支撐，所以房價也很穩定：
一、 A8生活機能完善、租金投報穩定：
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A8站周邊以中古屋為主，屋齡大約10~20年居多，鄰近長庚醫院有就醫方便之利，主要看好這個區域有以下2個原因：
1. 生活機能完善：有文化路商圈、環球購物中心支撐整個生活機能。
2. 就業人口支撐：附近有華亞科技園區、長庚醫院和林口工業區長期提供穩定就業人口，使得租金投報率亮眼，新成屋約有2.8%，10~20年的中古屋有3.2%。
二、前景看好保值性好的區域：
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在A8站走路10分鐘的範圍內，我們在上圖框出了紅圈。這個區塊靠近南亞、華亞、林口工業特區和長庚醫院，是整個A8站區域內上班族的一個核心，如果在這個區塊投資的話，因為有穩定客源的關係，租金報酬率都會不錯。
機捷沿線值得期待的開發中區域！
前面我們介紹了機捷沿線重點的3個區域，但這些地方發展比較完善、房價也相對成熟。接下來我們要幫大家找出來目前機捷沿線還在開發中、未來發展值得期待的區域，包含A10的山鼻站和A21的環北站。
►A10山鼻站
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一、誰會來買山鼻？
1. 4~5成就業人口：因為山鼻離機場很近，航空業相關就業人口，有地利之便就會來這裡購屋；或是在長庚醫院工作，但買不起A8附近的人會考慮這裡。
2. 4成在地及南崁人：下南崁生活圈房價已經漲上去了，有些人會因此考慮往外找，自然就會瞄準有捷運且房價相比較便宜的地區。
3. 2成台北、投資客：台北人還是習慣跟著捷運買房，所以山鼻也是一些台北人會考慮的區域。
整體來說會想買山鼻地區的人，除了工作需求和投資之外，大部份是自己原先的生活圈房價過高，因為擠壓效應而來到山鼻。
二、山鼻重劃區可以買嗎？
如果是因為投資需求買的話要想清楚，目前山鼻預售屋的開價是23~27萬，但是生活機能普通，未來會有一點上漲空間，但是上漲的幅度還需要後續觀察。
►A21環北站
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一、誰會來買環北？
由於中壢目前沒有重劃區，所以距離最近的環北重劃區就成了值得期待的地方，買不起中壢的人，就會考慮往環北重劃區去挑選。
二、環北重劃區可以買嗎？
環北重劃區未來房價的走向估計會和周邊區域差不多，環北站是中壢市區的延伸，房市支撐以中壢的剛需為主，以現在價格24萬來說還在相對低點，未來推案出來後有可能會在28-32萬/坪之間，未來的漲幅不會超過青埔和中壢站前生活圈的房價。新的重劃區剛推出的幾個建案會有獲利的機會，後續可以再觀察。
機捷沿線重劃區的買房重點！
1. 首選直達站：A3和A8站有直達站上班次的優勢、A18站的高鐵更是台北人通勤會優先考慮的區域，進台北的時間縮短讓幾個區域相對來說比較熱門，也是沿線中發展比較成熟的區域，可以優先考慮。
2. 投資搶先機：如果你沒有在機捷初期進場投資、錯過了比較熱門站點的進場時間的話，現在可以考慮A10和A21這兩個地區，會是未來比較有機會的地點。
【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載 原文出處【《區域解析》機捷房價(下)-青埔/新莊副都心/長庚醫院站解析！】
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彙整編輯：Jennifer
資料暨圖片提供：樂居